TJ Paris, 17 janv. 2025, RG 24/05674

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Bernard FAVIER ; Monsieur [V] [R] ; Madame [J] [Y]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 24/05674 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5CIB

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le vendredi 17 janvier 2025

DEMANDERESSE
S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DES RESTAURATEURS ET LIMONADIERS, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Bernard FAVIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0165

DÉFENDEURS
Monsieur [V] [R], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

Madame [J] [Y], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 18 novembre 2024
Délibéré le 17 janvier 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 janvier 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 17 janvier 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/05674 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5CIB

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 juin 2017 à effet du 3 juillet 2017, la Société immobilière des restaurateurs et limonadiers a consenti un bail d’habitation à M. [V] [R] et Mme [J] [Y] sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1180 euros et d’une provision pour charges de 120 euros.

Par actes de commissaire de justice des 13 et 15 mars 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4268,46 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [V] [R] et Mme [J] [Y] le 15 mars 2024.

Par assignation du 29 mai 2024, la Société immobilière des restaurateurs et limonadiers a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [V] [R] et Mme [J] [Y] au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et obtenir leur condamnation solidaire ou in solidum au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, avec indexation du loyer et régularisation des charges, à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à libération des lieux,8569,92 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, avec capitalisation des intérêts,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 mai 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 18 novembre 2024, la Société immobilière des restaurateurs et limonadiers maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 6 novembre 2024, s'élève désormais à 17551,03 euros. La Société immobilière des restaurateurs et limonadiers considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice respectivement délivrés selon les formes prévues par l'article 659 du code de procédure civile et à étude, M. [V] [R] et Mme [J] [Y] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La Société immobilière des restaurateurs et limonadiers ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La Société immobilière des restaurateurs et limonadiers justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 15 mars 2024 et que la somme de 4268,46 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. En l'absence d'autre élément permettant d'établir une volonté des parties de voir appliquer le droit nouveau à leur contrat bail. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 mai 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la Société immobilière des restaurateurs et limonadiers à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, 1le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

En l’espèce, la Société immobilière des restaurateurs et limonadiers verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 novembre 2024, M. [V] [R] et Mme [J] [Y] lui devaient la somme de 17551,03 euros, soustraction faite des frais de procédure. Toutefois, en l’absence de comparution des locataires, le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l’assignation, soit 8569,92 euros, suivant décompte arrêté au 1er mai 2024.

M. [V] [R] et Mme [J] [Y] ne s’étant pas présentés à l’audience, ils n’apportent de fait aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Ils seront également condamnés à payer une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer et aux charges, payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 16 mai 2024, et qui ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la Société immobilière des restaurateurs et limonadiers ou à son mandataire.

Sur la capitalisation du droit aux intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Ce mécanisme, appelé anatocisme, est destiné à compenser le préjudice du créancier pour le retard de paiement et inciter le débiteur à y mettre fin.

En l’espèce, les intérêts au taux légal apparaissent de nature à répondre à ce double objectif. La demande de capitalisation des intérêts sera rejetée.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [V] [R] et Mme [J] [Y], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de la Société immobilière des restaurateurs et limonadiers concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,