TJ Paris, 17 janv. 2025, RG 24/06099

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 17/01/2025
à : Monsieur [W] [G] [I] [L]
Madame [R] [V]

Copie exécutoire délivrée
le : 17/01/2025
à : Maitre Jacinthe RICHAUD

Pôle civil de proximité

PCP JTJ proxi référé

N° RG 24/06099
N° Portalis 352J-W-B7I-C6J6L

N° MINUTE : 1/2025

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 17 janvier 2025

DEMANDERESSE

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], [Localité 6], dont le siège social est sis GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE GTF - [Adresse 2] - [Localité 5]
représentée par Maitre Jacinthe RICHAUD, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #A202

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [G] [I] [L], demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]
non comparant, ni représenté
Madame [R] [V], demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, statuant en juge unique
assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 décembre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 janvier 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière
Décision du 17 janvier 2025
PCP JTJ proxi référé - N° RG 24/06099 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6J6L

EXPOSE DU LITIGE

[W] [I] [L] et [R] [V] sont propriétaires du lot n°211 dans l'immeuble situé [Adresse 4], [Localité 6], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE GFT, a assigné devant le président du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, [W] [I] [L] et [R] [V], par actes de commissaire de justice en date du 05/08/2024, afin d’obtenir leur condamnation à lui payer, à titre provisionnel, sur le fondement des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, les sommes suivantes :
- 6964,69 euros au titre des charges de copropriété et du fond de travaux échus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19/01/2024 ;
- 221,57 euros de frais nécessaires au recouvrement de la créance ;
- 1000 euros de dommages et intérêts,
- 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

A l'audience du 30/10/2024, l’affaire faisait l’objet d’un renvoi pour compétence devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de PARIS statuant en référé.

A l’audience du 10/12/2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], [Localité 6], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il sera renvoyé pour un plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens qu’il a développés oralement à l’audience à son assignation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement convoqués par courriers recommandés avec avis de réception, [W] [I] [L] et [R] [V] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

La décision a été mise en délibéré au 17/01/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge statue néanmoins mais ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

L'obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d'origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l'origine de cette créance ou la nature de l'obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l'existence d'un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce, même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
- le relevé de copropriété, établissant la qualité de propriétaires de [W] [I] [L] et [R] [V],
- un décompte individuel,
- les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er trimestre 2022 au 3ème trimestre 2024,
- les procès-verbaux d’assemblée générale ordinaires et extraordinaires des 08/04/2021, 14/06/2022, 13/06/2023, 29/01/2024, 26/06/2024,
- les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,
- les relances et mises en demeure de payer adressées à [W] [I] [L],
- le contrat de Syndic,
- la sommation du 06/05/2024 par commissaire de justice,
- le procès-verbal de saisie conservatoire des loyers du 05/07/2024 concernant un impayé de 4628,39 euros.

Compte tenu des pièces régulièrement versées aux débats, du décompte individuel produit, [W] [I] [L] est redevable des appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période 01/01/2022 au 01/07/2024, soit de la somme de 6964,69 euros.

S’agissant de [R] [V], le demandeur ne justifie pas que celle-ci a été personnellement convoquée aux assemblées générales et été destinataire des appels de fonds. En effet, les documents sont adressés à « MR OU MME [I] [L] [W] », alors même qu’[R] [V] a personnellement la qualité de propriétaire et doit recevoir à son nom et par envoi séparé l’ensemble des documents afin d’assurer la réalité de son information.

Ainsi, le demandeur ne justifie pas détenir une créance non contestable à l’égard d’[R] [V], qui n’a pas été en mesure d’exercer ses droits.

Le demandeur sera débouté de sa demande à l’égard de [R] [V].

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les  frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

En l'espèce, sur la période considérée, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], [Localité 6] sollicite la somme de 221,57 euros pour les relances et la sommation par commissaire de justice.

Compte tenu de la production de la sommation, la somme de 40 euros sera accordée à titre provisionnel au titre des frais nécessaires et non contestable.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, il n’est pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, de statuer sur la responsabilité et l’octroi de dommages et intérêts. Il peut néanmoins accorder une provision à valoir sur le préjudice certain.

Or, le demandeur ne justifie pas de l’existence d’un préjudice certain.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, partie perdante, supporteront les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS