TJ Paris, 17 janv. 2025, RG 24/06108

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 17/01/2025
à : Maitre Catherine HENNEQUIN
Maitre Déborah TOUIZER

Copie exécutoire délivrée
le :
à :

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 24/06108
N° Portalis 352J-W-B7I-C5FDO

N° MINUTE : 1/2025

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 17 janvier 2025

DEMANDERESSE

L’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maitre Catherine HENNEQUIN, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDERESSE

Madame [P] [U], demeurant [Adresse 3]
comparante en personne assistée de Maitre Déborah TOUIZER, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #E1606
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-75056-2024-01964 du 05/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 décembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 janvier 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 17 janvier 2025
PCP JCP référé - N° RG 24/06108 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5FDO

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 20/11/2001, l’OPAC DE [Localité 4], devenu [Localité 4] HABITAT-OPH, a donné à bail à [P] [U] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 248,92 euros.

En raison de travaux de réhabilitation réalisés dans le logement loué par [P] [U], son relogement temporaire était mis en place à compter du 09/10/2020 selon une convention d’occupation précaire signée par les parties. [P] [U] occupait dès lors le logement situé au [Adresse 2].

Par sommation de faire délivrée par commissaire de justice le 19/01/2024, [Localité 4] HABITAT-OPH mettait en demeure [P] [U] d’avoir à quitter les lieux sans délai et réintégrer son logement habituel, en raison de la fin des travaux de réhabilitation.

Par acte de commissaire de justice délivré en date du 12/06/2024 à étude, [Localité 4] HABITAT-OPH a assigné [P] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, au visa des articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, 700 du code de procédure civile, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, afin de voir :
recevoir son acte d’introductif d’instance et le déclarer bien fondé ; constater la fin de la convention d’occupation précaire à compter du 20/01/2024 ;constater la qualité d’occupante sans droit ni titre de [P] [U] du logement situé au [Adresse 2] ;ordonner l’expulsion de [P] [U], ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement sis [Adresse 2], avec le concours d’un serrurier et de la force publique s'il y a lieu ; ordonner la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;condamner par provision [P] [U] au paiement d'une indemnité d'occupation journalière de 100 euros, à raison de la non-restitution du logement sis [Adresse 2], et ce à compter du 20/01/2024 et jusqu’à la libération complète des lieux, en ce compris la remise des clefs ; condamner par provision [P] [U] au paiement de la somme de 10000 euros à titre de dommages et intérêts ; condamner [P] [U] au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
L’affaire était appelée à l’audience du 03/09/2024 et faisait l’objet de deux renvois avant d’être examinée à l’audience du 10/12/2024.

[Localité 4] HABITAT OPH, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance soutenu oralement à l’audience. Il sollicite le rejet des demandes reconventionnelles.

Au soutien de ses demandes, il indique notamment que le protocole a été respecté afin de mettre fin à la convention d’occupation temporaire suite à la fin des travaux de réhabilitation. Il indique que la locataire n’a jamais déclaré une situation de handicap et ne transmet aucune pièce en ce sens. Il estime que les photographies produites ne sont pas claires et ne sont pas probantes. Il précise que le logement réhabilité a conservé la catégorie T3.

[P] [U], assistée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières écritures reprises oralement, au visa des articles 834, 835 du code de procédure civile, 1219 et suivants du code civil, L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de la loi du 1er septembre 1948, de voir :
- à titre principal : se déclarer incompétent, renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond et dire et juger les demandes irrecevables et mal fondées ;
- à titre subsidiaire : dire et juger la procédure de résiliation nulle et de nul effet, et dire et juger irrecevable la procédure d’expulsion de [Localité 4] HABITAT-OPH à son encontre ;
- à titre très subsidiaire : valider le bail de [P] [U] de l’appartement située au [Adresse 2]
- à titre infiniment subsidiaire : si par extraordinaire la procédure d’expulsion était prononcée à son encontre, qu’il lui soit accordé un délai de 12 mois pour se reloger ;
- en tout état de cause : ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elle indique notamment qu’en raison de son âge, 77 ans, et de ses problèmes de santé, elle ne peut plus accéder à son ancien logement qui ne dispose pas d’une rampe ou d’une montée mécanique pour atteindre la porte d’entrée de l’immeuble. Elle ajoute qu’aucune lettre recommandée ne lui a été adressée pour l’informer de la fin des travaux et de la résiliation de la convention, et qu’aucune information ou proposition de relogement valable ne lui a été adressée. Elle précise que le bailleur a qualifié le logement réhabilité de T2, ce qui ne permet pas une réintégration dans les lieux dans le respect de ses besoins personnels ou familiaux tel que le prévoit pourtant le contrat. Elle indique qu’en raison de la célérité de la procédure, elle n’a pas été en mesure d’apporter l’ensemble des pièces médicales.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 17/01/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient dès à présent de rappeler qu’il n’est pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, de prononcer la nullité d’un contrat de bail ou de valider un contrat de bail en cours.

Sur la demande d'expulsion

En application de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescalierrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L'occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

[Localité 4] HABITAT-OPH produit le contrat de bail initial et le plan concernant le logement situé au [Adresse 3], la convention d’occupation précaire concernant le logement situé au [Adresse 2], la sommation de faire délivrée le 19/01/2024 et l’assignation en référé délivrée à [P] [U] en 2019 pour le contraindre à quitter son logement habituel pour intégrer le logement temporaire.

Décision du 17 janvier 2025
PCP JCP référé - N° RG 24/06108 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5FDO

[P] [U] produit au surplus des photographies couleurs annotées « ancien immeuble » et « Nouvel immeuble 24 », le courrier de congé daté du 22/01/2019 concernant le début des travaux de réhabilitation et l’impossibilité de réintroduire le logement situé au [Adresse 3] en raison de sa transformation en T2. Elle verse également les justificatifs de sa situation fiscale et celle de sa fille, occupante des lieux et la quittance du 30/09/2024 mentionnant un « loyer ».

En l’espèce, il ressort de l’article III de la convention d’occupation précaire que celle-ci prendra fin « dès l’acceptation du logement proposé par [Localité 4] Habitat selon les dispositions prévues par l’article 13bis de la loi du 1er septembre 1948. ». Selon l’article VI « Les soussignés conviennent toutefois que la présente convention sera également résiliée, de manière anticipée dans le cas où, avant la fin des travaux de réhabilitation, [Localité 4] HABITAT proposerait au Preneur un relogement définitif répondant aux critères de l’article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 et ce indépendamment de la nature de la réponse qui serait apportée par le Preneur à cette proposition. (…) La présente convention s’achèvera à la fin des travaux de réhabilitation dont [Localité 4] HABITAT informera le Preneur, lequel s’engage à quitter les lieux dans le mois suivant la réception d’un courrier adressé par [Localité 4] HABITAT par lettre recommandée avec accusé de réception ».

Si [Localité 4] HABITAT-OPH verse aux débats une sommation de faire délivrée le 19/01/2024 à [P] [U] mentionnant « la fin des travaux » et la mettant en demeure de quitter « immédiatement et sans délai » le logement situé au [Adresse 2], le bailleur ne produit aucun courrier recommandé avec AR informant préalablement [P] [U] de la fin des travaux et de l’application du délai d’un mois pour quitter les lieux.

Or, l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception enclenchant le délai d’un mois pour quitter les lieux est une formalité prévue expressément par la convention d’occupation précaire pour sa résiliation.

En outre, [P] [U] a reçu un courrier le 19/01/2019 l’informant que le logement situé au [Adresse 3], serait intégralement réhabilité et transformé en T2, de sorte qu’elle ne pourrait pas réintroduire les lieux. [Localité 4] HABITAT-OPH ne justifie pas l’avoir informée par la suite par courrier recommandé avec AR que le logement réhabilité était finalement maintenu en catégorie T3, que les travaux étaient terminés et qu’elle devait dès lors réintégrer le logement dans un délai d’un mois.

Par ailleurs, concernant la taille et le nombre de pièces du logement situé au [Adresse 3] [Localité 4] HABITAT-OPH verse à l’audience un plan non daté, qui ne permet pas de définir s’il s’agit de la composition du logement avant ou après les travaux.

Dans ces conditions, au regard de l’absence de constat manifeste de la résiliation de la convention d’occupation, le caractère manifestement illicite de l’occupation du logement situé au [Adresse 2] ne peut être constaté avec l’évidence requise en référé.

Par conséquent, [Localité 4] HABITAT-OPH sera débouté de ses demandes.

Sur la demande de dommages et intérêts

Compte tenu de la solution du litige, de l’absence de preuve de l’existence d’un préjudice certain subi par [Localité 4] HABITAT-OPH du fait de l’occupation de [P] [U], la demande de dommages et intérêts soulevée par [Localité 4] HABITAT-OPH sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

[Localité 4] HABITAT-OPH, partie perdante, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

La demande de [Localité 4] HABITAT OPH au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,