TJ Évry, 20 janv. 2025, RG 24/00964

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
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[Adresse 1]
[Localité 5]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/00964 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QBXE

JUGEMENT

DU : 20 Janvier 2025

S.C.I. SCPI PREMELY HABITAT 2

C/

M. [S] [X]

Mme [C] [J] [L]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 20 Janvier 2025.

DEMANDERESSE:

S.C.I. SCPI PREMELY HABITAT 2
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Me Cécile ATTAL, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS:

Monsieur [S] [X]
[Adresse 2]
[Localité 6]
comparant

Madame [C] [J] [L]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 6]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Clémence PERRET,

DEBATS :

Audience publique du 14 Novembre 2024

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Clémence PERRET, greffiere

Copie exécutoire délivrée le :
À :

Exposé du litige :

En vertu d'un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 28/04/2023, M. [S] [X] et Mme [C] [L] sont locataires d'un local à usage d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 6], et appartenant à la SCI SCPI PREMELY HABITAT 2.

Par acte du 24/01/2024, la SCI SCPI PREMELY HABITAT 2 a fait délivrer un commandement de payer la somme de 3.449 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 17/01/2024.

Le montant du loyer et de l'avance sur charges s'élève à la somme de 932,37 euros par mois.

Par acte en date du 23/04/2024, la SCI SCPI PREMELY HABITAT 2 a fait assigner M. [S] [X] et Mme [C] [L] devant le juge des contentieux de la protection d' EVRY et demande :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion du locataire, 
- condamner solidairement les locataires à payer la somme de 4.412,54 euros au titre des loyers, charges arrêtés au jour de l'assignation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme réclamée à cet acte et à compter de l’assignation pour le surplus,
- condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d'occupation mensuelle, égale au montant des loyers, majoré de 10 %, et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu'à la libération complète des lieux,
- condamner in solidum les locataires à payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- condamner in solidum les locataires aux entiers dépens.

A l’audience, la SCI SCPI PREMELY HABITAT 2, représentée par son conseil, réactualise sa créance à la somme de 3.889,13 euros, au titre des loyers échus à la date du 8/11/2024. Elle indique se désister de ses demandes à l’encontre de Mme [C] [L].

Cités par acte délivré à domicile et à personne, Mme [C] [L] n'a pas comparu et M. [S] [X], comparant, indique avoir un revenu de 1.500 euros dans le cadre dune activité d’intérim et offre d’apurer sa dette par versements de 110 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 20/01/2025, date indiquée à l'issue des débats.

Motifs de la décision :

Sur quoi,

Attendu que selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée ;

Attendu qu’il y a lieu de constater que le bailleur se désiste de ses demandes à l’encontre de Mme [C] [L] ;

Attendu que l’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Qu’en l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 8/11/2024, que le locataire a repris le paiement du loyer au jour de l’audience ; que les dispositions précitées ont donc vocation à s’appliquer ;

Sur les loyers et charges impayés

Sur l'arriéré de loyers et charges
Attendu qu'aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Attendu que la SCI SCPI PREMELY HABITAT 2 verse aux débats l'acte de bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution ;

Attendu qu’il ressort des pièces fournies qu'au 8/11/2024, la dette s’élève à la somme de 3.889,13 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de novembre 2024 inclus, à laquelle il convient de faire droit ;

Sur les délais de paiement
Attendu que, compte tenu des difficultés éprouvées par M. [S] [X] , il y a lieu de lui accorder par application de l'article 1343-5 du code civil, un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de l' autoriser à se libérer par mensualités de 110 euros ;

Qu'à défaut de règlement d'une mensualité ou du loyer courant, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure adressée au locataire demeurée infructueuse pendant 10 jours ;

Sur la résiliation du bail

Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Attendu que l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée au Préfet du département de l’Essonne le 24/04/2024 et ce plus de six semaines avant l'audience du 14/11/2024 ;

Que celle-ci est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 ;

Attendu que l'article 24 modifié par la loi du 24 mars 2014 dispose qu'à compter du 01er janvier 2015, les bailleurs personnes morales ne pourront faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail motivée par l'existence d'une dette locative ou demandes reconventionnelles en ce sens avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; que toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides logements (allocation logement et aide personnalisée au logement) ;

Que le délai ayant été respecté, le bailleur ayant saisi la CCAPEX le 26/01/2024, l'assignation est recevable au regard des dispositions de la loi du 24 mars 2014;

Attendu que le contrat de bail unissant les parties stipule qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Attendu qu'aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, dans sa version applicable, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Attendu qu’il n'est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés ;

Attendu que ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer régulier du 24/01/2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 ;

Qu'ainsi, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 24/03/2024 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail ;

Que toutefois durant les délais de paiement accordés et sous réserve du respect de l’échéancier, les effets de la clause résolutoire seront suspendus ; qu'en cas d'apurement intégral de la dette selon l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;

Sur la demande d'indemnité d'occupation
Attendu que l'application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail ;

Qu'à compter du premier impayé dans le cadre de l'échéancier, jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, le locataire se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, sans possibilité de majoration au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ;

Sur la demande d'expulsion
Attendu que la bailleresse a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre ; qu'il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion du locataire en cas de non respect de l'échéancier d'apurement de la dette ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et ne sera pas écartée ;

Attendu que M. [S] [X] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens ;

Attendu qu’aucun motif lié à l'équité ne commande qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,