TJ Nanterre, 20 janv. 2025, RG 23/08187

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
20 Janvier 2025

N° RG 23/08187 - N° Portalis DB3R-W-B7H-Y3GJ

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires 1 rue Pasteur 92110 CLICHY représenté par son syndic :

C/

S.C.I. GALAIS

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires 1 rue Pasteur 92110 CLICHY représenté par son syndic :
Cabinet FONCIA PARIS RIVE DROITE
27 rue de Provence
75009 PARIS

représentée par Me Saad EL JORD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0720

DEFENDERESSE

S.C.I. GALAIS
1 rue Pasteur
92110 CLICHY

défaillante

En application des dispositions des articles 778, 802 du code de procédure civile et L212-5-1 du code de l’organisation judiciaire et de l’accord du demandeur, l’affaire a été fixée le 03 Décembre 2024 dans le cadre de la prcoédure sans audience en juge unique confiée à madame
Elisette ALVES,assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis 1, rue Pasteur à CLICHY (92110) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de la SCI GALAIS dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société FONCIA PARIS RIVE DROITE l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 5 octobre 2023, aux fins essentiellement de la voir condamner au paiement de la somme de 35.518,02 euros au titre des charges impayées arrêtées à la date du 1er octobre 2023 augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre la somme de 4.000 euros de dommages et intérêts.

Aux termes des conclusions d’actualisation de ses demandes signifiées le 23 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

CONDAMNER la SCI GALAIS à payer au Syndicat des Copropriétaires 1 RUE PASTEUR 92110 CLICHY les sommes suivantes :

- 42.127,16 € au titre des charges de copropriété au 19 septembre 2024 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de la signification des conclusions,

- 4.000 € à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la signification des conclusions,

- 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la SCI GALAIS aux entiers dépens.

La SCI GALAIS, assignée en l’étude du commissaire de justice, qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 n’a pas constitué avocat, y compris après la signification des conclusions d’actualisation de la créance du syndicat des copropriétaires. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux conclusions précitées du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 novembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 3 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction entre les charges et les frais réclamés
 
Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 42.127,16 euros au titre des charges arrêtées au 19 septembre 2024.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
 
En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi.

En premier lieu, il doit être relevé que le décompte en date du 10 septembre 2024 versé par le syndicat des copropriétaires en pièce n°10 ne présente pas un solde débiteur d’un montant de 42.127,16 euros arrêté au 19 septembre 2024, mais un solde débiteur d’une somme de 36.724,49 euros arrêtée au 6 septembre 2024, qui seul peut être retenu.

Partant, les charges seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 pour un montant de 35.827,88 euros, et les frais de recouvrement seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi pour un montant de 896,61 euros.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 35.827,88 euros au titre des charges, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification des conclusions.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

- un extrait de matrice cadastrale,
- un extrait Kbis de la société GALAIS au 2 octobre 2023,
- un avis de mutation en date du 16 septembre 2013 établi au visa de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 par le notaire alors chargé de la vente des lots de Mme [K] à la SCI GALLAIS,
- un décompte des sommes dues pour la période du 1er octobre 2021 au 6 septembre 2024,
- différents appels de fonds adressés à la défenderesse,
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 23 février 2021, 26 avril 2022, 22 juin 2023 et du 27 mars 2024.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production du relevé de propriété que la SCI GALAIS est propriétaire des lots n°6, 13, 16, 39, 53, 54, 71, 72, 73, 74, 75, 76 et 77 de l'état descriptif de division.

Il communique en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 23 février 2021, 26 avril 2022, 22 juin 2023 et du 27 mars 2024 qui ont approuvé les comptes des exercices 2021 à 2023, mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur l’exercice 2024, ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.

Le décompte des sommes dues, ainsi que précisé ci-dessus ne présente pas un solde débiteur de 42.127,16 euros arrêté au 19 septembre 2024, mais un solde débiteur d’un montant total de 36.724,49 euros arrêtée au 6 septembre 2024, dont 896,61 euros au titre des frais qui seront examinés ci-après, soit 35.827,88 euros au titre des charges.

Or, l’analyse dudit décompte conduit à constater qu’ont été portés au débit du compte de la SCI GALLAIS des frais de location « LOTS 70-89 » d’octobre 2021 à mars 2023 ainsi que des indemnités d’occupation « LOTS 70-89 » d’avril 2023 à août 2024 pour la somme totale de 24.500 euros (700 X 35 mois), qui ne correspondent ni à des charges, ni à des travaux relevant des dispositions précitées.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de s’expliquer sur le fondement juridique propre à fonder sa créance de ces chefs, ce montant doit être soustrait des sommes réclamées au titre des charges.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires justifie d'une créance certaine, liquide et exigible d'un montant de 11.327,88 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er octobre 2021 au 10 septembre 2024, appels du 1er septembre 2024 inclus.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d'intérêts au taux légal à compter de la signification des conclusions d’actualisation.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Compte tenu de ces dispositions, les intérêts au taux légal courront à compter des conclusions d’actualisation de la créance du demandeur, qui valent mise en demeure.

En conséquence, la SCI GALAIS sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11.327,88 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er octobre 2021 au 10 septembre 2024, appels du 1er septembre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2024.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 896,61 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification des conclusions.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

- un décompte des sommes dues pour la période du 1er octobre 2021 au 6 septembre 2024,
- deux factures de frais de gestion établies par le syndic en dates des 14 septembre 2022 et 14 décembre 2022,
- deux factures de commissaire de justice en dates des 6 octobre 2023 pour la délivrance de l’assignation devant le tribunal judiciaire (56,42 euros) et 24 septembre 2024 pour la signification de conclusions (108,94 euros),
- le contrat de syndic.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

- frais de suivi de procédure du 14 septembre 2022 (165 euros), du 15 décembre 2022 (165 euros) (169 euros), et du 18 décembre 2023 (84,50 euros) ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes ;
- frais de commissaire de justice du 30 septembre 2022 qui relèvent des dépens,
- frais de mise en demeure du 6 mai 2024 (54 euros) et de relance du 24 mai 2024 (44 euros) en ce que lesdites lettres ne sont pas produites, conformément à l’article 9 du code de procédure civile,
- intérêts de retard au 24 mai 2024 en ce qu’ils ne constituent pas des frais au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Débouté de la totalité de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 896,61 euros sur le compte de la société GALAIS débitée sans fondement. Partant, sa demande subséquente au titre des intérêts au taux légal sur les frais rejetés est sans objet.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification des conclusions.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

L’article 1231-7 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.

En l’espèce, la carence de la société GALAIS dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que la société GALAIS sera condamné à lui payer augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

La société GALAIS, qui succombe, supportera la charge des dépens de l'instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que la société GALAIS sera condamné à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS