TJ Nanterre, 20 janv. 2025, RG 24/00193

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
20 Janvier 2025

N° R.G. : N° RG 24/00193 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZB55

N° Minute :

AFFAIRE

S.D.C. S.D.C. de l’immeuble du 48 Victor Hugo 92700 COLOM BES

C/

[T] [U]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.D.C. de l’immeuble du 48 Victor Hugo 92700 COLOM BES, pris en la personne de son syndic
SAS CGI LE GOFF - C MAUGER
Immeuble Le Debussy, 5 bd Edgard Quinet - BP 3
92702 COLOMBES CEDEX

représentée par Maître Guillaume ABADIE de l’AARPI CABINET GUILLAUME ABADIE - FREDERIQUE MORIN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0024

DEFENDEUR

Monsieur [T] [U]
48 rue Victor Hugo
92700 COLOMBES

défaillant

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Novembre 2024 en audience publique devant :

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président
Carole GAYET, Juge
Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis 48 rue Victor Hugo à Colombes (92700) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de M. [T] [U] dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société CGI LE GOFF – C MAUGER SAS l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 22/12/2023, aux fins de :

Condamner Monsieur [T] [U] au paiement des sommes de :
- 8.950,29 € montant des charges dues au 27/11/2023
- 321,69 € montant des frais nécessaires dus au 27/11/2023
le tout avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18/09/2023 sur la somme de 5.633,28 € et à compter de l’assignation pour le surplus,

Dire que l’article 1343-2 nouveau du Code Civil s'appliquer,

Condamner Monsieur [T] [U] au paiement de la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts pour la gêne causée au syndicat,

Condamner Monsieur [T] [U], en vertu de l’article 700 CPC, au paiement de la somme de 2.000 €,

Condamner Monsieur [T] [U] aux dépens.

M. [T] [U], assigné en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l'assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 06/09/2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 26/11/2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à « dire » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile lorsqu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n'y a donc pas lieu de statuer.

En l’espèce, la demande relative à la capitalisation des intérêts constitue une véritable prétention, en dépit de l’emploi erroné du terme « dire » en lieu et place de « ordonner », sur laquelle il sera donc statué.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

- un extrait de matrice cadastrale,
- un décompte des sommes dues au 27/11/2023,
- les appels de fonds et régularisations annuelles depuis l’origine de la dette jusqu’au 27/11/2023,
- les lettres de relance du syndic (17/05/2023) et de mise en demeure de régler la somme de 6.216,72 euros (20/06/2023, dont l’avis de réception a été retourné par les services postaux avec la mention « pli avisé non réclamé »), ainsi que les factures afférentes (0.97 euros et 120 euros),
- le commandement de payer du 18/09/2023 tendant à obtenir le paiement d’un montant de 5.633,28 euros incluant le prix de l’acte et facture de VENEZIA de 159,06 euros,
- un relevé du compte de M. [T] [U] pour la période du 01/01/2023 au 15/11/2023,
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 15/03/2022 et 2/03/2023,
- le contrat de syndic.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 8.950,29 euros au titre des charges arrêtées au 15/11/2023 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 18/09/2023 sur la somme de 5.633,2 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que M. [T] [U] est propriétaire des lots n°18 et 29 de l'état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 15 mars 2022 et 2 mars 2023 qui ont voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2022-2023 et 2023-2024, ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d'une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d'un montant de 8.950,29 euros.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d'intérêts au taux légal à compter du 18/09/2023, date de signification du commandement de payer au défendeur.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires produit le commandement de payer délivré le 18/09/2023, afin d’obtenir paiement de la somme de 5.633,28 euros. En l’absence de paiement depuis cette date, les intérêts au taux légal courront sur cette somme à compter du 18/09/2023 et à compter de l’assignation pour le surplus.

En conséquence, M. [T] [U] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.950,29 euros au titre des charges dues pour la période du 24/03/2023 au 15/11/2023 appel « provision Ref. couvertures » inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 18/09/2023 sur la somme de 5.633.28 euros et à compter du 22/12/2023 pour le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 321,69 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 18/09/2023 pour la somme de 5.633,28 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :
- frais de constitution et de transmission du dossier aux auxiliaires de justice (120 euros), ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes ;
- frais de timbres qui correspondent aux dépenses courantes du syndic et ne sont pas prévus par l’article précité dont les dispositions sont d’ordre public, ni au contrat de syndic

Le syndicat des copropriétaires justifie en conséquence d’une créance d’un montant de 200,72 euros (36 + 5,66 +159,06) au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondant respectivement aux frais de la mise en demeure adressée par le syndic en date du 20/06/2023, qui est produite avec son avis de réception et les factures correspondantes conformes au contrat de syndic communiqué et au coût du commandement de payer, qui est communiqué avec la facture du commissaire de justice afférente.

Il sollicite que la somme allouée au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance soit productive d'intérêts au taux légal à compter du 18/09/2023, date d’envoi du commandement de payer signifié au défendeur.

L’article 1231-6 alinéa 1 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Le syndicat des copropriétaires produit le commandement valant mise en demeure adressé le 18/09/2023 afin d’obtenir paiement de la somme de 5.633,28 euros, cette somme incluant lesdits frais. Partant, en l’absence de paiement intervenu depuis cette date, les intérêts au taux légal courront sur cette somme à compter du 18/09/2023.

En conséquence, M. [T] [U] sera condamné au paiement de la somme de 200.72 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires pour la période du 24/03/2023 au 15/11/2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 18/09/2023. Débouté du surplus de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, celui-ci devra recréditer la somme totale de 120.97 euros sur le compte de M. [T] [U].

Sur les intérêts capitalisés

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les sommes allouées au titre des charges et des frais soient capitalisés.

L'article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d'accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d'ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les charges et frais qui lui ont été allouées seront eux-mêmes productifs d'intérêts lorsqu'ils seront échus et dus pour une année entière.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de M. [T] [U] dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que M. [T] [U] sera condamné à lui payer.

Sur les demandes accessoires

M. [T] [U], qui succombe, supportera la charge des dépens de l'instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que M. [T] [U] sera condamné à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS