TJ Nanterre, 20 janv. 2025, RG 24/03589

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
20 Janvier 2025

N° RG 24/03589 - N° Portalis DB3R-W-B7I-Y4XV

N° Minute :

AFFAIRE

S.D.C. 27-29, Avenue du Ponant

C/

[L] [N]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.D.C. de l’ensemble immobiliter “ les balcons de Villerenne” sis 27-29, Avenue du Ponant 92390 VILLENEUVE LA GARENNE, pris en la personne de son syndic
SARL Cabinet ECOSYNDIC
2 rue René BAZIN
75016 PARIS

représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1811

DEFENDEUR

Monsieur [L] [N]
27 Avenue du Ponant
92390 VILLENEUVE LA GARENNE

défaillant

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Décembre 2024 en audience publique devant Elisette ALVES, Vice-Président, statuant en Juge Unique, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier dénommé « Les Balcons de Villerenne » sis 27-29, avenue du Ponant à Villeneuve-La-Garenne (92390) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de Monsieur [L] [N] dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société ECOSYNDIC l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 30 avril 2024, aux fins de :

CONDAMNER Monsieur [L] [N] au paiement d’une somme de 11.085,66 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 2ème trimestre 2024 incluse),

ORDONNER la capitalisation des intérêts,

CONDAMNER Monsieur [L] [N] au paiement d’une somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée,

CONDAMNER Monsieur [L] [N] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Les Balcons de Villerenne » sis 27-29, Avenue du Ponant - 92390 VILLENEUVE-LA-GARENNE une indemnité d’un montant de 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Monsieur [L] [N], assigné par acte remis en l’étude du commissaire de justice qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l'assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 mai 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 3 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 11.085,66 euros au titre des charges arrêtées au 2ème trimestre 2024 inclus.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

- un extrait de matrice cadastrale,
- un décompte des sommes dues pour la période du 1er mars 2020 au 26 avril 2024,
- différents appels de charges et de fonds de travaux adressés au défendeur,
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 23 avril 2018, 9 avril 2019, 30 janvier 2020, 29 juin 2021, 17 mai 2022, 4 avril 2023, et 23 avril 2024 et les attestations de non recours afférentes.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale que Monsieur [L] [N] est propriétaire des lots n°67 et 10 de l'état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 23 avril 2018, 9 avril 2019, 30 janvier 2020, 29 juin 2021, 17 mai 2022, 4 avril 2023, et 23 avril 2024 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2016/2017, 2018, 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, et 2022/2023, mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2023/2024 et 2024/2025, ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d'une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d'un montant de 11.085,66 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er mars 2020 au 26 avril 2024, appel de provision du 2ème trimestre 2024 inclus.

En conséquence, Monsieur [L] [N] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11.085,66 euros au titre des charges dues pour la période du 1er mars 2020 au 26 avril 2024, appels du 1er avril 2024 inclus.

Sur la capitalisation des intérêts au taux légal dus sur les charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les charges soient eux-mêmes productifs d’intérêts.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L'article 1343-2 du code civil précise quant à lui que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Compte tenu des dispositions précitées, il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et de dire que les intérêts au taux légal qui courront sur les sommes allouées au titre des charges pourront être capitalisés lorsqu’échus pour une année entière.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de Monsieur [L] [N] dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que Monsieur [L] [N] sera condamné à lui payer.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [N], qui succombe, supportera la charge des dépens de l'instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que Monsieur [L] [N] sera condamné à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS