TJ Nanterre, 20 janv. 2025, RG 24/01543

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
20 Janvier 2025

N° RG 24/01543 - N° Portalis DB3R-W-B7I-Y3V3

N° Minute :

AFFAIRE

Syndic. de copro. RESIDENCE TOUR EVE

C/

[I] [T] [H]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. RESIDENCE TOUR EVE,sis 1 place du Sud 92800 PUTEAUX, pris en la personne de son syndic
Cabinet Aventin
9bis rue Henri Martin
92100 BOULOGNE BILLANCOURT

représentée par Me Florian TOSONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1192

DEFENDEUR

Monsieur [I] [T] [H]
81, Galerie des Damiers - Bâtiment A - 1er étage -
Appartement 107
92400 COURBEVOIE

défaillant

En application des dispositions des articles 778, 812 du code de procédure civile et L212-5-1 du code de l’organisation judiciaire et de l’accord de Maitre TOSONI, l’affaire a été fixée le 03 Décembre 2024 en audience publique devant Elisette ALVES, Vice-Président, statuant en Juge Unique, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L'ensemble immobilier de la Résidence TOUR EVE sise 1, Place du Sud à PUTEAUX (92800) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de Monsieur [I] [T] [H] dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société AVENTIN l'a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 24 novembre 2023, aux fins de voir :

RECEVOIR l'ensemble des demandes, dires, fins et conclusions du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence TOUR EVE sise 1, Place du Sud 92800 PUTEAUX, les JUGER recevables et bien fondées ;

REJETER a contrario toutes les demandes, fins et conclusions de Monsieur [T] [H] ;

En conséquence,
CONDAMNER Monsieur [T] [H] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence TOUR EVE sise 1 Place du Sud 92800 PUTEAUX la somme de 16.814,50 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er novembre 2023 ;

CONDAMNER Monsieur [T] [H] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence TOUR EVE sise 1 Place du Sud 92800 PUTEAUX les intérêts au taux légal au titre des sommes dues à compter de la mise en demeure du 25 mai 2020 ;

CONDAMNER Monsieur [T] [H] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence TOUR EVE sise I Place du Sud 92800 PUTEAUX la somme de 664 euros au titre des frais ;

DIRE que ce quantum pourra être parfait jusqu'à la date de l'audience des plaidoiries à intervenir et entériner la somme nouvellement demandée sur justification ;

JUGER que la récurrence des impayés de Monsieur [T] [H] trouble la gestion normale du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence TOUR EVE sise 1 Place du Sud 92800 PUTEAUX et

CONDAMNER par conséquent Monsieur [T] [H] à payer la somme de 5.000 euros au Syndicat des copropriétaires en dédommagement de ce préjudice ;

CONDAMNER Monsieur [T] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Syndicat des Copropriétaires de la Résidence TOUR EVE sise 1 Place du Sud 92800 PUTEAUX la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELER l'exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER Monsieur [T] [H] aux entiers dépens.

Monsieur [I] [T] [H], assigné par acte remis en l'étude du commissaire de justice qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l'article 658, n'a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l'assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à " recevoir ", " dire " et " juger ", ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile lorsqu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n'y a donc pas lieu de statuer.

En outre, il n'y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n'est pas contestée.

Sur l'opposabilité des conclusions d'actualisation des demandes du syndicat des copropriétaires au défendeur

Selon l'article 14 du code de procédure civile, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.

L'article 15 du même code dispose les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.

L'article 16 du même code ajoute que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires a notifié par voie électronique, le 16 mai 2024, des conclusions d'actualisation de ses demandes, sollicitant de voir condamner Monsieur [T] [H] au paiement des sommes suivantes :

- 3.650,48 euros au titre des charges de copropriétés arrêtées au 15 avril 2024 outre les intérêts au taux légal au titre des sommes dues à compter de la mise en demeure du 06 octobre 2023 ;
- 1.095,28 euros au titre des frais ;
- 6.000 euros au Syndicat des copropriétaires en dédommagement de ce préjudice ;
- 4.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Faute d'avoir été signifiées au défendeur défaillant par voie de commissaire de justice, ces conclusions lui sont inopposables. Il sera donc statué exclusivement sur les demandes formées aux termes de l'assignation qui a été régulièrement délivrée et donc le dispositif lie le tribunal.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 16.814,50 euros au titre des charges arrêtées au 1er novembre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2020, date de la mise en demeure.

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

- un extrait de matrice cadastrale,
- un extrait du compte de Monsieur [T] [H] pour la période du 1er janvier 2019 au 1er juillet 2023 et avril 2024, un extrait du compte de Monsieur [T] [H] pour la pé-riode du 1er janvier 2019 au1er avril 2024,
- différents appels de charges et fonds de travaux adressés au défendeur,
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 4 juin 2019, 26 février 2020, 17 septembre 2020, 17 mars 2021, 28 juin 2021, 31 janvier 2022, 8 novembre 2022, 3 avril 2023 et 25 mai 2023,
- une mise en demeure d'avocat en date du 6 octobre 2023 (avis de réception non produit).

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que Monsieur [I] [T] [H] est propriétaire des lots n°319 et 484 de l'état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 4 juin 2019, 26 février 2020, 17 septembre 2020, 17 mars 202, 28 juin 2021, 31 janvier 2022, 8 novembre 2022, 25 mai 2023, et 3 avril 2023 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2023 et 2024.

L'analyse des décomptes produits permet de constater que le compte du défendeur ne présentait pas un solde débiteur de 16.814,50 euros au 1er novembre 2023, mais un solde débiteur de 17.334,70 euros englobant des frais d'avocat et de relances qui ne correspondent pas à des charges pour un montant total de 2.164 euros (1.800 + 144 + 200 + 20), ainsi qu'un " solde " porté au débit en date du 1er avril 2019, d'un montant de 3.893,65 euros dont la nature et l'origine n'est pas explicitées.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires justifiait en réalité d'une créance certaine, liquide et exigible de 11.277,05 euros au titre des charges arrêtées au 1er novembre 2023, objet de l'assignation.

Or, le décompte en date du 15 avril 2024 (pièce n°6) fait état d'un virement opéré par le défendeur postérieurement à la délivrance de l'acte introductif d'instance du 24 novembre 2023, pour un montant de 14.036,54 euros par virement du 15 décembre 2023, qui soldé les causes de l'assignation au titre des charges.

Le syndicat des copropriétaires ne démontre donc pas être créancier du défendeur.

Par conséquent, il sera débouté de sa demande de paiement au titre des charges impayées et de celle subséquente au titre des intérêts au taux légal.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 664 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de "frais nécessaires" au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

- un extrait du compte de Monsieur [T] [H] pour la période du 1er janvier 2019 au 1er juillet 2023 et avril 2024, un extrait du compte de Monsieur [T] [H] pour la pé-riode du 1er janvier 2019 au1er avril 2024,
- une mise en demeure d'avocat en date du 6 octobre 2023 pour obtenir paiement de la somme de 13.892,54 euros (avis de réception non produit),
- le contrat de syndic.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que les relances invoquées en date des 25 mai 2020, 17 juin 2020 et 15 septembre 2022 seraient postérieures à l'envoi d'une mise en demeure régulière tel qu'exigé par l'article 10-1 précité. A titre surabondant, il ne verse pas la copie de ses envois, ni les factures afférentes.

De surcroît, les frais de constitution du dossier pour l'avocat en date du 24 avril 2023 ne peuvent être accueillis, ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l'absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes.

Par ailleurs, les frais relatifs à la mise en demeure d'avocat en date du 6 octobre 2023 ne sont pas caractérisés, faute de production de la facture correspondante.

Enfin, les honoraires du commissaire de justice pour la délivrance de l'assignation relèvent des dépens, tel que prévu par l'article 696 du code de procédure civile.

Débouté de sa demande au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 664 euros, débitée sans fondement, sur le compte de Monsieur [I] [T] [H].

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

L'article 1231-du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires, qui supporte la charge de la preuve, ne caractérise pas la mauvaise foi de Monsieur [I] [T] [H] dans son assignation, tel que requis par l'article 1231-6 précité.

Sa demande de dommages-intérêts sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [T] [H] supportera la charge des dépens de l'instance en application de l'article 696 du code de procédure civile dès lors que le syndicat des copropriétaires établit que c'est à la suite de la délivrance de son assignation qu'il a acquitté les sommes dont il était redevable au titre des charges.

Pour les mêmes raisons, il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu'il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile que Monsieur [I] [T] [H] sera condamné à lui verser.

Enfin, au vu de la date d'introduction de l'instance l'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS