TJ Nanterre, 20 janv. 2025, RG 24/00495

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
20 Janvier 2025

N° R.G. : N° RG 24/00495 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZCMD

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE FRANCE sis 4-16 square Léon BLUM - 43-46 Quai Dion Bouton - 31-33 Jaurès 92800 PUTEAUX rerprésenté par son syndic :

C/

[V] [L] épouse [C]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE FRANCE sis 4-16 square Léon BLUM - 43-46 Quai Dion Bouton - 31-33 Jaurès 92800 PUTEAUX rerprésenté par son syndic :
Cabinet ATRIUM GESTION
4 rue d’Argenson
75008 PARIS

représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1811

DEFENDERESSE

Madame [V] [L] épouse [C]
18 rue Rollin
75005 PARIS

défaillant

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Novembre 2024 en audience publique devant :

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président
Carole GAYET, Juge
Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis 4-16, Square Léon Blum - 43-46 Quai Dion Bouton - 31-33 Jaurès - 92800 PUTEAUX est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de Mme [V] [C] dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société Atrium Gestion l’a faite assigner devant ce tribunal par exploit du 12 janvier 2024, aux fins de voir :

CONDAMNER Madame [V] [C] née [L] au paiement d'une somme de 20.733,22 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 4° trimestre 2023 incluse),

ORDONNER la capitalisation des intérêts,

CONDAMNER Madame [V] [C] née [L] Madame [C] [V] au paiement d’une somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu'elle soit écartée,

CONDAMNER Madame [V] [C] née [L] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE FRANCE sis 4-16 Square Léon Blum - 43-46 Quai Dion Bouton - 31-33 Jaurès - 92800 PUTEAUX une indemnité d’un montant de 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Mme [V] [C], assignée par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l'assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 06 septembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 26 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque la défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

- un extrait de matrice cadastrale,
- un décompte des sommes dues par Mme [V] [C] pour la période du 1er avril 2022 au 9 novembre 2023,
- les appels de fonds adressés au Mme [V] [C],
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 16 juin 2022 et 28 juin 2023 et les attestations de non recours afférentes,
- différentes « mise en demeure » adressées par le syndic en date du 16 février 2022 pour obtenir paiement de la somme de 13.877,54 euros (avis de réception non produit), du 9 mars 2023 pour obtenir paiement de la somme de 13896,74 euros (avis de réception non produit)
- un commandement de payer signifié le 14 juin 2023 en vue d’obtenir le paiement de la somme de 16.458,84 euros outre le coût de l’acte,
- le contrat de syndic.

Sur la distinction entre les charges et les frais

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 20 733,22 euros au titre des charges arrêtées au 9 novembre 2023.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
 
En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi.

Partant, conformément au décompte produit par le demandeur :
les charges, d’un montant de 19.387,79 euros (20.733,22 – 1.345,43 euros), seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 les frais de recouvrement, d’un montant 1.345,43 euros, seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.
Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 19.387,79 euros au titre des charges arrêtées au 9 novembre 2023.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que Mme [V] [C] est propriétaire des lots n° n°65, 325 et 1693 de l'état descriptif de division.
Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 16 juin 2022 et 28 juin 2023 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2021 et 2022, mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2023 et 2024 ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.

L’examen approfondi du décompte produit par le syndicat fait toutefois apparaitre des incohérences :

le montant total des charges figurant en bas du décompte s’élève à 36 876,42 euros alors que l’addition des sommes figurant dans cette colonne s’élève à 20 557,39 euros, montant qui correspond aux montant figurant dans les copies d’appels de fonds joints au dossierle montant total au crédit figurant en bas du décompte s’élève à 17 488,63 euros, alors que l’addition des sommes figurant dans cette colonne s’élève à 1206,04 eurosla copie des appels de fonds et états du compte de la défenderesse fait apparaitre deux règlements, l’un en date du 5 juillet 2022 pour un montant de 1000 euros et l’autre en date du 27 juillet 2023 d’un montant de 1500 euros qui n’apparaissent pas au crédit dans le décompte
Dès lors, au vu du décompte produit et des appels de fonds correspondants, ainsi que des règlements effectués par Mme [V] [C], le syndicat des copropriétaires justifie d'une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d'un montant de 16.851,35 euros (20 557,39 – 1 206,04 – 2 500 euros).

En conséquence, Mme [V] [C] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 16.851,35 euros au titre des charges dues pour la période du 1er avril 2022 au 9 novembre 2023 appel du 4e trimestre 2023 inclus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 1.345,43 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, sur la base du décompte qu’il produit.

De même que pour les charges, ce décompte présente une incohérence :
le montant total des frais figurant en bas du décompte s’élève à 1345,43 euros, alors que l’addition des sommes figurant dans cette colonne s’élève à 1146,32 eurosAinsi seules les sommes figurant au décompte seront examinées ci après.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

- frais de constitution et de transmission du dossier aux auxiliaires de justice (194,40 et 478,80), ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes ;

- frais de mise en demeure en date du 16 février 2023 (64,90 euros) et de relance après mise en demeure du 9 mars 2023 (19,20 euros) dès lors que l’avis de réception justifiant de la réalité de son envoi à la défenderesse n’est pas produit, en application de l’article 9 du code de procédure civile ;

- frais de prise d’hypothèque en date du 9 novembre 2023 en l’absence de fourniture d’un quelconque justificatif sur la constitution effective de ladite hypothèque, le seul document fourni étant une facture des honoraires du syndic

Le syndicat des copropriétaires justifie en conséquence d’une créance de 194,72 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondant au commandement de payer du 15 juin 2023, qui est produit avec la facture afférente.

En conséquence, Mme [V] [C] sera condamnée au paiement de la somme de 194,72 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires.

Débouté du surplus de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, celui-ci devra recréditer la somme totale de 951,60 euros sur le compte de Mme [V] [C].

Sur les intérêts capitalisés

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les sommes allouées au titre des charges et frais soient eux-mêmes productifs d’intérêts.

En vertu de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne précise pas le fondement juridique de sa demande dans la partie « discussion » de son assignation.

En tout état de cause, il ne sollicite pas que les sommes dont il poursuit le paiement soient assorties des intérêts au taux légal.

Il convient, dans ces conditions, de le débouter de sa demande de capitalisation des intérêts échus pour une année entière.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défenderesse à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de Mme [V] [C] dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que Mme [V] [C] sera condamnée à lui payer.

Sur les demandes accessoires

Mme [V] [C], qui succombe, supportera la charge des dépens de l'instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.
Ceux-ci ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 15 juin 2023 qui ne relève pas des dépens et a été examiné en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Il lui sera alloué une somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que Mme [V] [C] sera condamnée à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS