TJ Bobigny, 22 janv. 2025, RG 24/07552

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 22 JANVIER 2025

Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 24/07552 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZBHV
N° de MINUTE : 25/00092

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], représenté par son syndic, la société “AZUR SYNDIC” SASU
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Olivier PLACIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0319

C/

DEFENDEURS

Monsieur [E] [L]
[Adresse 1]
[Localité 5]
non représenté

Madame [O] [N] [K] épouse [L]
[Adresse 1]
[Localité 5]
non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 04 Décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [E] [L] et Madame [O] [N] [K] épouse [L] sont propriétaires du lot n°3 de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] (93).

Par actes de commissaire de justice du 15 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société AZUR SYNDIC, a fait assigner Monsieur et Madame [L] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER Monsieur et Madame [L] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] les charges dues jusqu’au 5 juillet 2024, soit la somme de 7 155,22 euros détaillée comme suit :
- La somme de 4 718,49 euros au titre des charges de copropriété outre les intérêts capitalises au taux légal à compter de la présente assignation en application des articles 1231-7 et 1343-2 du Code Civil,
- La somme de 2 436,73 euros au titre des frais exposés, outre les intérêts capitalisés au taux légal à compter de la présente assignation en application des articles 1231-7 et 1343-2 du Code Civil.

CONDAMNER Monsieur et Madame [L] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNER Monsieur et Madame [L] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement a intervenir.

CONDAMNER Monsieur et Madame [L] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [E] [L] et Madame [O] [N] [K] épouse [L], propriétaires d'un lot au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [E] [L] et Madame [O] [N] [K] épouse [L] au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui leur a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Monsieur [E] [L] et Madame [O] [N] [K] épouse [L] n’a pas constitué avocat.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 10 septembre 2024 et fixée à l'audience du 04 décembre 2024. Elle a été mise en délibéré au 22 janvier 2025.

Dans le cadre du délibéré, il a été constaté que le relevé de compte établi au 05 juillet 2024 mentionnait un jugement rendu courant 2019 au regard des appels de fonds du 02 juillet 2019 au titre de frais d'assignation, du 18 juillet 2019 au titre de frais irrépétibles et du 13 août 2019 au titre de frais de signification. Il a été sollicité auprès du syndicat des copropriétaires la transmission par le biais d'une note en délibéré de cette décision. Par messages notifiés par RPVA les 18 et 19 décembre 2024, ce dernier a transmis au tribunal une ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny du 15 juillet 2019 qui a condamné les consorts [L] au paiement d'une somme de 4.250,57 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 6 mai 2019, la copie de l'assignation afférente ainsi que le décompte produit à l'appui des demandes.

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [E] [L] et Madame [O] [N] [K] épouse [L];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 04 juillet 2017, 08 juillet 2020, 07 juin 2021, 05 avril 2022 et 26 avril 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2019, 2020, 2021 et 2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2018, 2023 et 2024, dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic en vigueur du 27 avril 2023 au 30 juin 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Il y a lieu de rappeler que l'ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny du 15 juillet 2019 n'a pas l'autorité de la chose jugée et que le syndicat des copropriétaires est en conséquence bien fondé à solliciter du tribunal qu'il soit de nouveau statué sur les causes de cette décision.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au débit du compte des époux [L] entre le 23 mars 2018, date du premier appel postérieur au 13 août 2019, et le 05 juillet 2024 est de 27.977,40 euros tandis que le montant total des sommes portées au crédit dudit compte sur cette même période est de 23.258,91 euros.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [E] [L] et Madame [O] [N] [K] épouse [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.718,49 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 05 juillet 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l'assignation, valant mise en demeure.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière .

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l'espèce, il est sollicité la somme de 2.436,73 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 22 août 2023.

Le syndicat des copropriétaires est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date, soit en l'espèce :
les frais d'honoraire syndic du 1er juillet 2018 de 40,32 euros,les frais de relance du 11 décembre 2028 de 36 euros,les frais de mise en demeure avocat du 30 avril 2019 de 125,85 euros,

les frais afférents à la procédure de référé du 15 juillet 2019 de 730,40 euros (assignation, article 700 et signification),les frais de “remise dossier avocat” du 13 décembre 2019 de 288 euros,les frais de mise en demeure du 16 juin 2021 de 186,16 euros,les frais de relance contentieux du 29 novembre 2021 de 288 euros,les frais de mise en demeure du 13 décembre 2022 de 42 euros,les frais de “transmission avocat” du 17 mars 2023 de 288 euros.
Il convient également de déduire les frais de « constitution dossier avocat » du 06 décembre 2023, d'un coût de 370 euros. En effet, aux termes du contrat de syndic applicable à cette date, ces frais font l'objet d'une imputation au seul copropriétaire concerné uniquement en cas de diligences exceptionnelles. Dès lors, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles de la part du syndicat des copropriétaires, ces frais doivent être écartés.

Il sera en revanche fait droit aux frais de mise en demeure du 22 août 2023, à hauteur de 42 euros, conformément au contrat de syndic.

Monsieur [E] [L] et Madame [O] [N] [K] épouse [L] seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 42 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, Monsieur [E] [L] et Madame [O] [N] [K] épouse [L] payent très irrégulièrement les charges de copropriété ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Monsieur [E] [L] et Madame [O] [N] [K] épouse [L] ont nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [E] [L] et Madame [O] [N] [K] épouse [L], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [E] [L] et Madame [O] [N] [K] épouse [L] seront condamnés aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,