TJ Versailles, 22 janv. 2025, RG 24/00184

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
22 JANVIER 2025

N° RG 24/00184 - N° Portalis DB22-W-B7H-RU53
Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 6]» située [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la société CITYA EUROPE IMMO CONSEIL (CITYA EIC), société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 422 365 387 dont le siège social est situé [Adresse 2] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Manuel RAISON, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Amélie GLORIAN, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

Madame [P] [B]
née le 20 Août 1974 à [Localité 7] (75),
demeurant [Adresse 3],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 21 Novembre 2023 reçu au greffe le 30 Novembre 2023.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 05 Décembre 2024, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 22 Janvier 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [P] [B] est copropriétaire des lots n°0173, n°0190 et n°0206 au sein de la Résidence [Adresse 6] sise [Adresse 1] à [Localité 5].

Faisant grief à Mme [P] [B] de ne pas régler ses charges de copropriété, le conseil du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] lui a adressé, par courriers recommandés avec accusés de réception, deux mises en demeure successives d’avoir à s’acquitter desdites charges, la dernière étant en date du 18 avril 2023.

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] (ci-après le syndicat des copropriétaires), pris en la personne de son syndic, la société CITYA EUROPE IMMO CONSEIL, a par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2023, fait assigner Mme [B] devant le tribunal de céans aux fins de la voir condamnée avec exécution provisoire au paiement des sommes suivantes :

- 21.294,42 euros à titre principal, charges arrêtées au 14 novembre 2023 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du
18 avril 2023 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

- 1.255,20 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire,

- 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

- 2.094 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments du syndicat demandeur, il est fait expressément référence à son assignation.

Mme [B], régulièrement assignée par acte remis à l'étude du commissaire de justice le 21 novembre 2023, n'a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 25 juin 2024.

L'affaire a été appelée à l'audience du 5 décembre 2024 et a été mise en délibéré au 22 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

- la matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaire de Mme [B] pour les lots n°0173, n°0190 et n°0206,

- une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires à la défenderesse en date du 6 février 2020 pour un montant de 6.816,25 euros,

- une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires à la défenderesse en date du 18 avril 2023 pour un montant de 20.735,16 euros,

- des extraits de compte sur la période courant du 31 décembre 2018 au
1er octobre 2023 pour un solde débiteur de 22.549,62 euros,

- divers appels de fonds pour la période courant du 1er janvier 2018 au
15 septembre 2023,

- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires
en date des 19 juin 2017, 5 janvier 2017, 16 mai 2018, 31 janvier 2019,
17 avril 2019, 13 octobre 2020, 25 novembre 2021, 28 juin 2022, 22 juin 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, voté les budgets prévisionnels des exercices 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024, et voté la réalisation de divers travaux,

- les attestations de non recours à l’encontre des assemblées générales des
19 juin 2017, 16 mai 2018, 17 avril 2019, 13 octobre 2020, 25 novembre 2021, 28 juin 2022 et 22 juin 2023,

- le contrat de syndic conclu et prenant effet le 22 juin 2023 et prenant fin le
30 septembre 2024,

- une facture du syndic en date du 17 avril 2023,

- des notes d’honoraires du conseil du syndicat des copropriétaires
des 14 avril 2020, 19 avril 2023, 25 octobre 2023, 15 novembre 2023
et 2 décembre 2024.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 21.294,42 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 14 novembre 2023, appel de fonds du 4ème trimestre 2023 inclus.

Mme [B] sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou à l'huissier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des sommes suivantes correspondant aux prestations ci-après :

- frais de commandement de payer du 6 février 2020 d’un montant de 480 euros,
- frais de relance après mise en demeure du 24 novembre 2020 d’un montant de 33,60 euros,
- frais de mise en demeure du 25 janvier 2021 d’un montant de 45,60 euros,
- frais de mise en demeure du 19 avril 2021 d’un montant de 45,60 euros,
- frais de mise en demeure du 2 décembre 2021 d’un montant de 45,60 euros,
- frais de mise en demeure du 20 janvier 2023 d’un montant de 45,60 euros,
- frais de mise en demeure du 16 février 2023 d’un montant de 33,60 euros,
- lettre comminatoire avocat du 17 avril 2023 d’un montant de 480 euros,
- frais de mise en demeure du 21 avril 2023 d’un montant de 45,60 euros,

Soit un total de 1.255,20 euros.

Le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande le relevé de compte et des mises en demeure des 6 février 2020 et 18 avril 2023. Seules ces démarches sont donc justifiées et les autres qui ne résultent d’aucune pièce autre que le décompte seront de ce fait écartées.

S’agissant de la mise en demeure du 6 février 2020, celle-ci a été improprement facturée comme un commandement de payer. De plus, son coût est inclus dans la facture d’honoraires du 14 avril 2020 qui doit être inclus dans les frais irrépétibles de sorte qu’elle ne saurait faire l’objet d’une seconde indemnisation au titre de l’article 10-1.

Il en est de même pour la mise en demeure du 18 avril 2023 dont le coût est inclus dans la note d’honoraires du 19 avril 2023.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 10-1 précité.

Sur les intérêts

Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 18 avril 2023, date de la mise en demeure, sur la somme de 20735,16 euros visée dans cet acte et à compter de l’assignation pour le surplus.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

En l'espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d'un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l'ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner Mme [B] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Mme [B] sera condamnée à lui payer la somme de 2.094 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au vu des factures produites par le demandeur.

Mme [B], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS