TJ Versailles, 22 janv. 2025, RG 24/00028

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
22 JANVIER 2025

N° RG 24/00028 - N° Portalis DB22-W-B7H-RU62
Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires [4] sis [Adresse 1] représenté par son syndic actuel, la société ALIZE SQUARE GESTION, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 904 838 950 dont le siège social est situé [Adresse 3] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Elodie DUMONT, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSES :

1/ Madame [M] [P]
demeurant Résidence [4],
[Adresse 1],
[Localité 2],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

2/ Madame [Z] [T]
demeurant Résidence [4],
[Adresse 1],
[Localité 2],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 23 Novembre 2023 reçu au greffe le 30 Novembre 2023.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 05 Décembre 2024, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 22 Janvier 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [M] [P] et Mme [Z] [T] sont copropriétaires indivises des lots n°63 et 103 de la Résidence [4] sise
[Adresse 1] à [Localité 2].

Par un jugement rendu le 20 février 2017, le tribunal d’instance de Versailles a condamné solidairement Mme [P] et Mme [T] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] la somme de 1.938,76 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 28 novembre 2016, 4ème trimestre 2016 inclus.

Par un jugement en date du 25 avril 2019, le tribunal d’instance de Versailles a ordonné une saisie des rémunérations de Mme [P].

Faisant grief à Mmes [P] et [T] de ne pas régler leurs charges de copropriété, la société ALIZE SQUARE GESTION, en sa qualité de syndic de la Résidence [4], leur a adressé deux relances, puis le syndicat leur a fait délivré un commandement de payer et son conseil leur a adressé une dernière lettre de mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 4 juillet 2023 d'avoir à s'acquitter desdites charges.

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [4], (ci-après le syndicat des copropriétaires), pris en la personne de son syndic, la société ALIZE SQUARE GESTION, a par acte de commissaire de justice en date du 23 novembre 2023, fait assigner Mmes [P] et [T] devant le tribunal de céans aux fins de les voir condamnées avec exécution provisoire au paiement des sommes suivantes :

- 9.392,79 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 17 novembre 2022,

- 161,11 euros au titre des frais nécessaires,

- 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

- 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments du syndicat demandeur, il est fait expressément référence à son assignation.

Mme [P] et Mme [T], régulièrement assignées par actes remis à l’étude du commissaire de justice le 23 novembre 2023, n’ont pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 474 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 5 juin 2024.

L'affaire a été appelée à l'audience du 5 décembre 2024 et a été mise en délibéré au 22 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

- le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaires indivises de Mme [P] et Mme [T] pour les lots n°63 et 103,

- le jugement du tribunal d’instance de Versailles en date du 20 février 2017,

- le jugement du tribunal d’instance de Versailles en date du 25 avril 2019,

- un courrier de relance adressé par le syndic aux défenderesses en date du 7 août 2020,

- un courrier de relance adressé par le syndic aux défenderesses en date du 5 février 2021,

- un commandement de payer délivré aux défenderesses le
17 novembre 2022,

- une lettre de mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires aux défenderesses en date du 4 juillet 2023 pour un montant de 8.144,41 euros,

- des extraits de compte sur la période courant du 30 juin 2016 au
23 octobre 2023 pour un solde débiteur de 7.824,86 euros,

- des extraits du Grand Livre de 2015 à 2017,

- divers appels de fonds pour la période courant du 19 janvier 2017 au
1er octobre 2023,

- les convocations et procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des 15 décembre 2016, 26 septembre 2017,4 décembre 2018,
25 septembre 2019, 21 novembre 2020, 14 octobre 2021 et 24 novembre 2022 ayant approuvé les comptes des exercices 2015/2016, 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019, 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020, 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024 et voté la réalisation de divers travaux,

- les attestations de non recours à l’encontre de ces assemblées,

- un courrier adressé au syndic par les défenderesses en date du
28 février 2023,

- un courriel adressé par le syndic à Mme [P] en date du 27 mars 2023.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 9.392,79 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2023, appel de fonds du 4ème trimestre 2023 inclus.

Mme [P] et Mme [T] seront donc condamnées au paiement de cette somme. Le syndicat n’ayant pas sollicité de condamnation solidaire, la condamnation sera prononcée conjointement pour les arriérés de charges ainsi que pour l’ensemble des sommes ci-après mises à la charge des défendeurs.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 161,11 euros correspondant au commandement de payer du 17 novembre 2022.

Il produit à l’appui de sa demande ledit commandement de payer.

Mme [P] et Mme [T] seront donc condamnées à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 161,11 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défenderesses aux intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 17 novembre 2022.

Par conséquent, les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 17 novembre 2022, date du commandement
de payer, pour la somme alors exigible de 5.875,04 euros, et à compter du
23 novembre 2023, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, il ressort des pièces versées que les défenderesses ont déjà été condamnées par un précédent jugement du 20 février 2017 à payer les charges de la copropriété.

Il résulte des différents décomptes et mises en demeure qu’elles ne paient plus les charges de copropriété de manière régulière depuis plusieurs années sans aucun justificatif, leur dette croissant de manière régulière. Elles n’ont plus fait de paiement depuis le 21 novembre 2021 hors exécution forcée de la précédente condamnation. Le comportement persistant des défenderesses a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire. Il convient donc de les condamner au paiement de la somme de 1.800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Mme [P] et Mme [T] seront condamnées à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Mme [P] et Mme [T], qui succombent, seront condamnées aux entiers dépens.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS