TJ Versailles, 22 janv. 2025, RG 23/06031

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
22 JANVIER 2025

N° RG 23/06031 - N° Portalis DB22-W-B7H-RRZP
Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence « FRANÇOIS VERDIER » sis [Adresse 1] représenté par son syndic, l’agence SAINT-SIMON, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 315 492 652 dont le siège social est situé [Adresse 2] et agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Pascal KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Frédéric DROUARD, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DEFENDEUR :

Monsieur [M] [X]
demeurant [Adresse 1],
[Localité 3],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat

ACTE INITIAL du 10 Octobre 2023 reçu au greffe le 18 Octobre 2023.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 05 Décembre 2024, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 22 Janvier 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [M] [X] est copropriétaire des lots n°66 et 300 de la Résidence FRANCOIS VERDIER sise [Adresse 1] à [Localité 3].

Faisant grief à M. [X] de ne pas régler ses charges de copropriété, la société AGENCE SAINT-SIMON, en sa qualité de syndic de la Résidence FRANCOIS VERDIER puis le conseil du syndicat des copropriétaires lui ont adressé deux mises en demeure successives par courriers recommandés avec accusés de réception en date des 16 mai 2022 et 9 janvier 2023 d'avoir à s'acquitter desdites charges.

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la Résidence FRANCOIS VERDIER, pris en la personne de son syndic, la société AGENCE SAINT-SIMON, a par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2023, fait assigner M. [X] devant le tribunal de céans aux fins de le voir condamné au paiement des arriérés de charges de copropriété, à des frais de recouvrement et à des dommages et intérêts, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

Aux termes de ses dernières conclusions d'actualisation notifiées par voie électronique le 19 avril 2024 et signifiées le 26 avril 2024 à domicile à M. [X], le syndicat des copropriétaires de la Résidence FRANCOIS VERDIER (ci-après le syndicat des copropriétaires), pris en la personne de son syndic, la société AGENCE SAINT-SIMON, demande au tribunal de condamner M. [X] au paiement des sommes suivantes sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

- 10.787,04 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au
3 avril 2024, appel de fonds du 2ème trimestre 2024 inclus,

- 80 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’assignation,

- 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

- 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, Avocats aux Offres de Droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

- aux honoraires proportionnels résultant des dispositions de l’article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions du demandeur, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

M. [X], régulièrement assigné par acte remis à l’étude du commissaire de justice le 10 octobre 2023, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 25 juin 2024.

L'affaire a été appelée à l'audience du 5 décembre 2024 et a été mise en délibéré au 22 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.
Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

- le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaires de
M. [X] pour les lots n°66 et 300,

- une mise en demeure adressée par le syndic au défendeur en date du
16 mai 2022 pour un montant de 6.523,04 euros,

- une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires au défendeur en date du 9 janvier 2023 pour un montant de 7.973,82 euros,

- des extraits de compte sur la période courant du 1er juillet 2019 au 3 avril 2024 pour un solde débiteur de 10.867,04 euros,

- divers appels de fonds pour la période courant du 1er juillet 2023 au
30 juin 2024,

- des régularisations de charges pour les exercices 2019, 2020 et 2021,

- les convocations et procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des 22 octobre 2019, 9 décembre 2020, 17 décembre 2021, 28 avril 2022, 20 décembre 2022, 16 février 2023, 12 décembre 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024, 2025, et voté la réalisation de divers travaux,

- l’attestation de non recours concernant l’assemblée générale du 12 décembre 2023,

- le contrat de syndic prenant effet le 17 décembre 2021 et prenant fin le
31 décembre 2023,

- le contrat de syndic prenant effet le 13 décembre 2023 et prenant fin le
30 septembre 2025.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 10.787,04 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 3 avril 2024, appel de fonds du 2ème trimestre 2024 inclus.

M. [X] sera donc condamné au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 80 euros correspondant aux mises en demeure des 25 mars 2021 et 16 mai 2022.

Il produit à l'appui de sa demande, outre la mise en demeure du 16 mai 2022, le contrat de syndic de la société AGENCE SAINT-SIMON qui prévoit des frais de 40 euros TTC par mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.

En revanche, il ne produit pas la mise en demeure du 25 mars 2021 qui de ce fait ne pourra pas être mise à sa charge.

M. [X] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 40 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs aux intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Compte tenu des conclusions d’actualisation, les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 10 octobre 2023, date de l’assignation, pour la somme alors exigible de 8.913,46 euros, et à compter du 26 avril 2024, date de signification des dernières conclusions d’actualisation, pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d'un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l'ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. [X] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.100 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande relative au remboursement d’honoraires proportionnels

S’agissant de la demande relative au remboursement d’éventuels honoraires proportionnels résultant des dispositions de l’article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996, modifié par le décret n°2011-212 du 8 mars 2001, portant fixation du tarif des Huissiers de Justice en matière civile et commerciale, il convient de rappeler que ce texte a été abrogé par décret n°2016-230 du
26 février 2016 de sorte que le demandeur ne peut qu’être débouté de sa demande à ce titre.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [X] sera condamné à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [X], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS