TJ Draguignan, 22 janv. 2025, RG 24/06935

T R I B U N A L JUDICIAIRE D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 24/06935 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KL3G

MINUTE n° : 2025/ 68

DATE : 22 Janvier 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDEURS

Madame [B] [K], demeurant [Adresse 4] - [Localité 6]
représentée par Me Alice ARCHENOUL, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [L] [M], demeurant [Adresse 4] - [Localité 6]
représenté par Me Alice ARCHENOUL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [A] [Y], demeurant [Adresse 8] - [Localité 9]
représenté par Me Delphine GREGOIRE, avocat au barreau de GRASSE

Madame [G] [I] épouse [Y], demeurant [Adresse 8] - [Localité 9]
représentée par Me Delphine GREGOIRE, avocat au barreau de GRASSE

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 11 Décembre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à
Me Alice ARCHENOUL
Me Delphine GREGOIRE

2 copies service des expertises
1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à Me Alice ARCHENOUL
Me Delphine GREGOIRE

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique reçu le 13 juillet 2022 en l'office de Maître [C] [Z], notaire à [Localité 9] (Alpes-Maritimes), Madame [B] [K] et Monsieur [L] [M] ont fait l'acquisition auprès de Madame [G] [I] épouse [Y] et Monsieur [A] [Y] d'un bien immobilier composé d'une maison à usage d'habitation avec terrain attenant comprenant notamment en rez-de-chaussée un appartement de type T1 aménagé sur le vide sanitaire de la maison avec entrée indépendante, une piscine, un garage indépendant et un pool-house, ledit bien étant situé [Adresse 4] à [Localité 6].

S'étant aperçus de l'absence de déclaration de l'appartement de type T1, du garage indépendant et du pool-house auprès des services de l'urbanisme de la commune les consorts [K]-[M] ont, par courrier recommandé avec accusé de réception du 6 mars 2024 de leur conseil, mis en demeure les époux [Y] de :
leur adresser les noms et coordonnées des entreprises ayant réalisé les travaux d'aménagement du T1 et de construction du garage indépendant, ainsi que de leurs assureurs en garantie décennale ;de faire le nécessaire pour régulariser auprès de l'urbanisme l'existence et la conformité ces constructions, et d'en assumer le coût.
Par ailleurs, selon procès-verbal de constat de commissaire de justice du 23 août 2024, les consorts [K]-[M] ont fait constater les désordres affectant la salle de bain, la piscine et le ballon d'eau chaude.

En l'absence d'accord entre les parties sur la régularisation de la situation et par exploits de commissaire de justice du 10 septembre 2024, les consorts [K]-[M] ont fait assigner les époux [Y] en référé devant la présente juridiction aux fins de solliciter, à titre principal, la désignation d'un expert et les condamnations solidaires des défendeurs, sous astreinte, à leur adresser les pièces visées par la mise en demeure du 6 mars 2024 et à accomplir la régularisation.

Suivant leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 décembre 2024, reprenant leurs précédentes écritures et auxquelles ils se réfèrent à l'audience du 11 décembre 2024, Madame [B] [K] et Monsieur [L] [M] sollicitent du juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan de :
DEBOUTER les époux [Y] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
ORDONNER une mesure d'expertise judiciaire ;
DESIGNER tel expert qu'il plaira à la juridiction de céans avec mission habituelle en la matière et notamment :
se rendre sur les lieux,prendre connaissance de l'ensemble des pièces contractuelles, administratives et techniques afférentes aux travaux litigieux,examiner l'ouvrage litigieux, constater et décrire les désordres allégués,en rechercher les causes et les origines, en donnant toute information sur les moyens d'investigation employés,dire si ces désordres existaient antérieurement à la vente du 13 juillet 2022, dire si ces désordres ont fait l'objet de travaux et rechercher l'époque de ces travaux,dire si ces désordres ont eu un impact sur la structure et la solidité même de la maison,préciser la nature des désordres en indiquant notamment si les désordres constatés compromettent la solidité de l'ouvrage et les rendent impropres à sa destination,préconiser les travaux à entreprendre pour mettre fin aux désordres et en chiffrer le coût,fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie de se prononcer sur les imputabilités de ces désordres,déterminer l'ensemble des préjudices et troubles de jouissance engendrés par les désordres, les malfaçons et par les travaux de réfection à effectuer ;CONDAMNER solidairement les époux [Y], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à :
- leur adresser les noms et coordonnées des entreprises ayant réalisé les travaux d'aménagement du T1 et de construction du garage indépendant, ainsi que de leurs assureurs en garantie décennale,
- faire le nécessaire pour régulariser auprès de l'urbanisme l'existence et la conformité du T1 et de construction du garage indépendant, et d'en assumer le coût, en ce compris le coût d'un éventuel redressement fiscal consécutif à cette régularisation tardive ;CONDAMNER solidairement les époux [Y] à leur verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER solidairement les époux [Y] aux entiers dépens, en ce compris les frais de constat de commissaire de justice.

Suivant leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 décembre 2024, auxquelles ils se réfèrent à l'audience du 11 décembre 2024, Madame [G] [I] épouse [Y] et Monsieur [A] [Y] sollicitent, au visa des articles 145, 834 et 835 du code de procédure civile, de :
CONSTATER qu'ils ne s'opposent pas à l'expertise judiciaire sollicitée mais formulent toutes les protestations et réserves d'usage et rappellent que leur acceptation n'emporte pas reconnaissance de leur responsabilité ;
CIRCONSCRIRE la mission de l'expert à la constatation d'éventuels désordres qui pourraient avoir un lien avec les travaux réalisés par Monsieur et Madame [Y] tels que déclarés dans l'acte de vente (pose d'un enduit de piscine et remplacement d'une baignoire par une douche) ;
DEBOUTER les demandeurs de leur demande de condamnation sous astreinte à communiquer les noms et coordonnées d'entreprises et de leurs assureurs qui seraient intervenues pour la construction du garage et l'aménagement du sous-sol en T1 ;
DEBOUTER les demandeurs de leur demande de condamnation sous astreinte à régulariser des travaux qu'ils n'ont pas effectués auprès des services de l'urbanisme ;

A titre très très infiniment subsidiaire sur ce point, leur accorder les plus larges délais et les autoriser à entrer sur la propriété des demandeurs pour ce faire ;
DEBOUTER les demandeurs de leur demande de condamnation au paiement de leurs frais irrépétibles, cette demande étant, à ce stade, prématurée ;
DIRE ET JUGER que chacune des parties conservera la charge de ses dépens et que les frais d'expertise seront avancés par Monsieur [M] et Madame [K] qui en font la demande.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

DISCUSSION

Sur la demande principale de désignation d'un expert

Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, « s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

Le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 23 août 2024 établit la présence des désordres suivants :
de nombreuses fissures, horizontales ou verticales, sur le revêtement de piscine en enduit ;la présence d'eau qui coule en sous-sol de la salle d'eau dès que l'eau de la douche est allumée ;au niveau du cumulus, l'évacuation du trop-plein du ballon d'eau chaude se fait à l'air libre en obligeant à mettre un seau afin d'éviter l'écoulement dans le garage, outre l'absence de capot de sécurité sous le ballon.
Les requérants visent notamment la responsabilité décennale à laquelle peuvent être tenus les vendeurs, les époux [Y], à raison des travaux réalisés par eux moins de dix années avant la vente tendant à la réfection du revêtement intérieur de la piscine et à l'installation d'une douche italienne en remplacement de la baignoire dans la salle de bains du rez-de-chaussée.

Il est établi le motif légitime au sens de l'article 145 précité en lien avec un litige potentiel. Il sera ordonné une mesure d'expertise dont l'avance des frais sera à assumer par la partie en demande. Les discussions des parties quant à l'origine des désordres du revêtement de la piscine et à la cause de la fuite d'eau seront l'objet des vérifications expertales.

S'agissant du cumulus, il est versé aux débats la facture d'installation réalisée en 2021 par le plombier sollicité par les époux [Y].

Ce seul élément ne permet cependant pas d'écarter tout potentiel litige entre les vendeurs et leurs acquéreurs s'il est établi que l'installation défectueuse était connue des premiers. A ce titre, les requérants indiquent douter de l'installation réalisée par des professionnels. De même, il ne peut être assuré que ce vice était apparent des acquéreurs au moment de la vente à défaut de vérifications dans le cadre d'une expertise.

Les trois désordres indiqués ci-dessus feront donc l'objet de la mission d'expertise fixée au dispositif de la présente ordonnance.

Les époux [Y] seront déboutés de leur demande tendant à circonscrire la mission de l'expert et il sera donné acte de leurs protestations et réserves, lesquelles n'impliquent aucune reconnaissance de responsabilité.

Quant à la mission d'expertise proposée par les consorts [K]-[M], il n'apparaît pas opportun de confier à l'expert le soin d'évaluer les troubles de jouissance, de nature personnelle, subis et l'expert devra seulement donner son avis sur de tels préjudices. Les consorts [K]-[M] seront déboutés du surplus de leur demande relative à la mission de l'expert.

Sur les demandes principales relatives à des injonctions de faire sous astreinte

Les requérants sollicitent la communication des pièces relatives aux travaux d'aménagement non déclarés aux services de l'urbanisme (T1 aménagé dans le vide-sanitaire, garage indépendant, pool-house) ainsi que la régularisation de la situation par les défendeurs en assumant le cas échéant le coût d'un éventuel redressement fiscal.

Ils se fondent sur l'alinéa 2 de l'article 835 du code de procédure civile, applicable dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, et qui prévoit la possibilité pour le président du tribunal judiciaire, ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence d'accorder une provision au créancier, ou d'ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Ils soutiennent que la garantie d'éviction est due par les vendeurs, qu'ils ont appris que l'acte de vente du 4 juin 2020 par lequel les époux [Y] ont acquis le bien en litige ne comportait aucune référence aux aménagements en litige et qu'ainsi ils engagent leur responsabilité pour avoir modifié la consistance du bien.

En défense, les époux [Y] soutiennent l'existence de contestations sérieuses tenant au fait qu'ils n'ont pas réalisé de tels travaux comme l'atteste une déclaration fiscale de 2013 mentionnant les travaux d'aménagement du sous-sol. Ils indiquent ne pas disposer des documents utiles relatifs à la construction et à l'assurance décennale, en l'occurrence expirée pour les derniers travaux.
Ils prétendent ne pas avoir été informés de l'existence des travaux non déclarés à l'urbanisme comme le prouve l'annonce immobilière antérieure à leur acquisition du bien en 2020, et ainsi ne pas avoir pour obligation de régulariser la situation. Ils font observer l'absence de preuve des prétendues difficultés des requérants à l'égard du service de l'urbanisme.

En droit, il est admis que la contestation sérieuse est appréciée souverainement par le juge des référés, et qu'elle ne saurait être constituée par la seule expression d'une opposition aux demandes par le défendeur.

Il appartient aux requérants de prouver l'obligation non sérieusement contestable des défendeurs et, à ce titre, le fait qu'ils auraient fait construire les aménagements en litige, assurés au plan décennal, sans en informer les acquéreurs au moment de la vente en 2022.

Sur ce point, l'acte de vente mentionne les constructions visées au titre de la demande de désignation d'un expert (piscine, douche) ainsi que la réfection des terrasses, pour lesquelles les vendeurs sont tenus envers l'acquéreur à la responsabilité décennale conformément à l'article 1792-1 du code civil.

En revanche, les aménagements en litige ne sont pas mentionnés à l'acte de vente.

Les seules différences de consistance du bien immobilier entre les actes notariés du 4 juin 2020, par lequel les époux [Y] ont acquis le bien, et du 13 juillet 2022, par lequel ils l'ont revendu, ne sauraient prouver à elles seules la construction des ouvrages en litige par les époux [Y]. La responsabilité décennale suppose non seulement la preuve de la construction d'un ouvrage, mais encore d'une réception puisque les désordres doivent intervenir dans le délai de dix années suivant la réception.

Aucun élément ne permet de prouver que les époux [Y] ont fait construire les ouvrages en litige et que ces derniers auraient fait l'objet d'une réception. Au contraire, la déclaration fiscale de 2013, ainsi que l'annonce immobilière de 2020 communiquées par les défendeurs établissent la construction de l'appartement indépendant (désigné T2 dans l'annonce), du garage indépendant et du pool-house antérieurement à l'achat du bien par les époux [Y].

Il n'est pas établi par ailleurs l'existence d'une obligation d'information de ce chef à la charge des vendeurs.

Il n'est ainsi pas prouvé une quelconque obligation non sérieusement contestable mise à la charge des époux [Y] de communiquer les pièces relatives à la construction de ces aménagements et au justificatif de l'assurance décennale.

Il n'est pas davantage prouvé l'obligation des époux [Y] de régulariser la situation et de prendre en charge les coûts d'une telle régularisation alors:
qu'il n'est pas établi qu'ils aient construits ces ouvrages et puissent ainsi être tenus à la responsabilité décennale vis-à-vis de leurs acquéreurs ;qu'il ne peut être soutenu que les époux [Y] ont, par les échanges de courriers avec les consorts [K]-[M], reconnu leur volonté de régularisation de la situation ; il résulte en effet du courrier du 21 mars 2024 que les époux [Y] ont seulement proposé de se renseigner sur la situation des ouvrages en litige par l'intermédiaire de leur notaire afin d'effectuer une régularisation auprès des services de l'urbanisme ; ils confirment d'ailleurs ne pas être à l'origine des travaux en cause ;que les requérants n'établissent aucunement leur situation actuelle d'éviction mais sollicitent la prise en charge du coût d'un « éventuel redressement fiscal suite à cette régularisation tardive. »
En l'absence de preuve d'une obligation non sérieusement contestable, les consorts [K]-[M] seront déboutés de leurs demandes de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Il est rappelé que le défendeur à une mesure d'instruction ordonnée sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile ne peut être considéré comme une partie perdante à l'instance. Il sera laissé la charge des dépens de l'instance aux consorts [K]-[M], ayant intérêt à la mesure d'expertise demandée. Par application de l'article 695 du code de procédure civile, les dépens de l'instance de référé ne peuvent comprendre le coût du constat de commissaire de justice qui n'est pas imposé par la loi ni par une décision de justice. Les consorts [K]-[M] seront déboutés de leur demande de ce chef.

L'équité ne commande de de condamner les défendeurs, partie non perdante à l'instance au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il ne sera pas fait application de ces dispositions et les consorts [K]-[M] seront déboutés de leur demande à ce titre.

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PAR CES MOTIFS