TJ Bobigny, 23 janv. 2025, RG 24/09315

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 8]
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[Localité 5]

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Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/09315 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2A7C

Minute :

Monsieur [J] [M]
Madame [G] [D] épouse [M]
Représentant : Maître Florence LOUIS de la SELARL GRIMAUD - LOUIS - CAPRARO, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB217

C/

Monsieur [H] [K]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me LOUIS

Copie délivrée à :
M. [K]

Le 23 janvier 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 23 janvier 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 25 novembre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [J] [M], demeurant [Adresse 4]

Madame [G] [D] épouse [M], demeurant [Adresse 4]

représentés par Me Florence LOUIS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, substituée par Me Emma MOUILLET

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [K], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée à effet au 1 août 2020, M. [J] [M] et Mme [G] [D] épouse [M] ont donné à bail à M. [H] [K] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 7], pour un loyer hors charges de 790,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 30,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [J] [M] et Mme [G] [D] épouse [M] ont fait signifier à M. [H] [K], par exploit de commissaire de justice du 16 juillet 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 4 920,00 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 23 septembre 2024, M. [J] [M] et Mme [G] [D] épouse [M] ont fait assigner M. [H] [K] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 25 novembre 2024 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

M. [J] [M] et Mme [G] [D] épouse [M], comparants, représentés, actualisent oralement le contenu de leur assignation et demandent au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [H] [K] de ses demandes et de :
o à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;
o en tout état de cause :
? ordonner l'expulsion immédiate de M. [H] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;
? ordonner le transport des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde-meubles de leur choix aux frais, risques et périls de M. [H] [K] ;
? autoriser la destruction immédiate du mobilier ayant visiblement le caractère de détritus ;
? autoriser le commissaire de justice instrumentaire à prendre, lors de l'expulsion, toutes mesures nécessaires pour clore les locaux afin d'empêcher d'y pénétrer ;
? condamner M. [H] [K] à payer :
? la somme de 8 200,00 € à valoir sur l'arriéré des loyers, échéance de novembre 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
? une indemnité d'occupation d'un montant égal à 950 euros par mois, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, rétroactivement à compter du mois d'octobre 2024 et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
? une somme de 2 000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;
o ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, 1728 et 1741 du code civil et 699 et 700 du code de procédure civile, rappelle que le bail en date du 1 août 2020 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que M. [H] [K] n'a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'il a été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'il n'y a pas déféré, qu'en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

M. [H] [K], comparant, demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny de lui octroyer des délais de paiement. Il actualise sa situation personnelle et financière.

Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe du tribunal avant l'audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

MOTIFS

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 1 août 2020 que M. [H] [K] doit payer un loyer d'un montant de 790,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d'un montant de 30,00 €.

Le bailleur affirme que M. [H] [K] restait devoir la somme de 8 200,00 € euros, sur la période courant du terme de février 2024 au 25 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, ce que ce dernier ne conteste pas.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [H] [K] au paiement d'une somme de 8 200,00 €, au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 25 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4 920,00 € à compter du 16 juillet 2024, sur la somme de 1 640,00 euros à compter du 23 septembre 2024 et sur le surplus à compter du 23 janvier 2025, date du jugement.

o Sur l'acquisition des effets de clause résolutoire et le rejet de demande de délais

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, le bail conclu le 1 août 2020 contient telle une clause résolutoire en son article X et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 16 juillet 2024 pour la somme en principal de 4 920,00 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 septembre 2024.

Toutefois, M. [H] [K] propose d'établir un échéancier pour régler sa dette. Néanmoins, il apparaît que M. [H] [K] n'a pas repris le paiement intégral du loyer courant au jour de l'audience de sorte qu'aucun délai ne peut lui être accordé.

L'expulsion de M. [H] [K] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur transport, qui demeure à ce stade purement hypothétique. Il n'y a pas lieu de statuer sur une éventuelle mise en sécurité du logement.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [H] [K] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.

o Sur le rejet de la demande d'expulsion immédiate

L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, compte tenu de la situation des parties, il n'est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

o Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de M. [H] [K] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 17 septembre 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 1 août 2020, soit une somme de 820 euros.

Il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [H] [K] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail à compter du 01 décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 ce jusqu'à parfaite libération des lieux.

En effet, l'indemnité d'occupation courant du 17 septembre 2024 au 30 novembre 2024, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 16 juillet 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS