TJ Bobigny, 23 janv. 2025, RG 24/09316

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 24/09316 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2A7F

Minute :

Monsieur [K] [E] [Z] [I]
Représentant : Me Priscilla PALMA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1191

C/

Monsieur [U] [P] [N] [T]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me PALMA

Copie délivrée à :
M. [T]

Le 23 janvier 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 23 janvier 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 25 novembre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [K], [E], [Z] [I], demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Priscilla PALMA, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [U], [P], [N] [T], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 30 novembre 2022, M. [K] [I] a donné à bail à M. [U] [T] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer hors charges de 460,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 40,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [K] [I] a fait signifier à M. [U] [T], par exploit de commissaire de justice du 23 juillet 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 994,65 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 8 octobre 2024, M. [K] [I] a fait assigner M. [U] [T] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 25 novembre 2024 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

M. [K] [I], comparant, représenté, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :
o à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;
o en tout état de cause :
? ordonner l'expulsion de M. [U] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
? ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de M. [U] [T] ou dire que le sort des meubles sera réglé dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d'exécution ;
? condamner M. [U] [T] à payer :
? la somme de 4 683,22 € à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 25 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
? une indemnité d'occupation d'un montant égal au double du montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
? une somme de 1 800,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement, de l'assignation et de la signification de la décision à intervenir ainsi que le coût de l'exécution forcée de la décision à intervenir ;
o ne pas écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 30 novembre 2022 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que M. [U] [T] n'a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'il a été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'il n'y a pas déféré, qu'en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

M. [U] [T], comparant, demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny de lui octroyer des délais de paiement d'un montant de 100,00 € par mois. Il actualise sa situation personnelle et financière.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 14 novembre 2024, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l'audience, duquel il ressort que M.[U] [T] est en instance de divorce, qu'il a dû de ce fait prendre un logement alors qu'il est propriétaire, qu'il gagne environ 1 800 euros par mois et qu'il comptabilise plusieurs autres dettes.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

MOTIFS

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

L'article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 30 novembre 2022 que M. [U] [T] doit payer un loyer d'un montant de 460,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d'un montant de 40,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s'est élevé à la somme de 500 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [U] [T] restait devoir la somme de 4 683,22 € euros à la date du 25 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 134,22 euros (frais de rejet de prélèvement et taxe ordure ménagère), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 4 591,22 €, arrêtée au 25 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus.

M. [U] [T], comparant, ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [U] [T] au paiement d'une somme de 4 549 euros, au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté au 25 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 591,22 euros à compter du 23 juillet 2024, sur la somme de 1 450,00 euros à compter du 8 octobre 2024 et sur le surplus à compter du 23 janvier 2025, date du jugement.

o Sur l'acquisition des effets de clause résolutoire et le rejet de la demande de délais de paiement

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, le bail conclu le 30 novembre 2022 contient telle une clause résolutoire en son article 12 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 23 juillet 2024 pour la somme en principal de 2 994,65 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 septembre 2024.

M. [U] [T] proposent de régler 100 euros par mois pour apurer sa dette.

Toutefois, M. [U] [T] n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience de sorte que malgré sa bonne foi non contestée, la loi ne permet pas de lui octroyer des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

L'expulsion de M. [U] [T] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

o Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de M. [U] [T] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 24 septembre 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 30 novembre 2022.

Il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail. Il n'y a pas lieu de majorer ce montant dès lors que cela reviendrait à indemniser plus que le dommage subi par le bailleur, en violation du principe de réparation intégrale.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [U] [T] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail à compter 01 décembre 2024, terme de décembre 2024 ce jusqu'à parfaite libération des lieux.

En effet, l'indemnité d'occupation courant du 24 septembre 2024 au 30 novembre 2024, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 23 juillet 2024 et de l'assignation en date du 8 octobre 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

Il y a lieu d'indiquer que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu'il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.

PAR CES MOTIFS