TJ Bobigny, 23 janv. 2025, RG 24/00561

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/00561 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y7OU

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 JANVIER 2025 MINUTE N° 25/00145

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Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Reine TCHICAYA, Greffière, lors des débats, et de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière, lors de la mise à disposition.

Après avoir entendu les parties à notre audience du 05 décembre 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La Société SCI VERGERS DE L’EST,
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Rémy CONSEIL de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0987

ET :

La Société SELARL BALLY MJ, intervenante forcée, prise en la personne de Maître [X] [B] ès qualité de mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde de la Société SALM,
dont le siège social est sis [Adresse 4]

La Société SELARL [S] ET ASSOCIES ADMINISTRATEUR JUDICIAIRE, prise en la personne de Maître [N] [S] ès qualité d’administrateur judiciaire à la procédure de sauvegarde de la Société SALM,
dont le siège social est sis [Adresse 3]

La Société SALM,
dont le siège social est sis [Adresse 5]

toutes représentées par Maître Marc TOULON de la SELARL CALCADA-TOULON-LEGENDRE, avocats au barreau de MEAUX, [Adresse 1]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 mai 2018, la SCI VERGERS DE L'EST a donné à bail commercial à la société SALM un local situé [Adresse 5] à [Localité 6].

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI VERGERS DE L'EST a fait délivrer à la société SALM le 21 décembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 25.632,70 euros en principal.

Par acte du 20 mars 2024, la SCI VERGERS DE L'EST a fait assigner la société SALM en référé devant le président de ce tribunal aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail, obtenir l'expulsion du preneur et sa condamnation à lui régler la somme de 22.030 euros au titre des arriérés locatifs, outre les intérêts au taux contractuels, ainsi qu'une indemnité d'occupation égale au double du loyer contractuel, taxes et charges en sus, être autorisée à conserver le dépôt de garantie et condamner la SALM à lui régler la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La société SALM ayant fait l'objet d'une ouverture de procédure collective, l'affaire a été renvoyée pour mise en cause des organes de la procédure.

Par acte délivré les 5 et 9 octobre 2024, la SCI VERGERS DE L'EST a fait assigner en intervention forcée la société BALLY M.J. es qualité de mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde de la société SALM et la société [S] ET ASSOCIES ADMINISTRATEUR JUDICIAIRE, es qualité d'administrateur judiciaire et sollicite désormais du juge des référés qu'il :
Déclare recevable et bien fondée la SCI LES VERGERS DE L'EST en ses demandes, fins et conclusions ;Joigne la présente instance avec l'instance en cours ; Reçoive l'intervention forcée ; Fixe la créance de la SCI VERGERS DE l'EST au passif de la société SALM à la somme de 39.904,15 euros à titre privilégié ;Condamne la société SALM à réaliser les travaux d'entretien et de réparation de la partie fuyarde de la toiture et des nids de poules des parkings des locaux loués, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et durant un an ; Déboute la société SALM de toutes ses demandes, fins et conclusions ;Condamner la société SALM à verser à la SCI LES VERGERS DE L'EST une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement du 21 décembre 2023, les frais de signification du jugement à intervenir et les dépens liés à l'expulsion.
À l'audience du 5 décembre 2024, reprenant oralement ses dernières écritures, la SCI VERGERS DE L'EST maintient ses demandes.

Elle expose qu'elle a déclaré sa créance le 4 juillet 2024 pour un montant de 39.904,15 euros et que l'instance, interrompue par la procédure de sauvegarde, est ainsi reprise de plein droit, aux fins de fixation de sa créance. Elle fait valoir des manquements de la société SALM à ses obligations contractuelles, en particulier son obligation d'entretien des lieux loués, et notamment de la toiture et des parkings, auxquels le principe de suspension des poursuites ne s'applique pas, qu'ils soient antérieurs à l'ouverture de la sauvegarde ou qu'ils se soient poursuivis postérieurement.

En défense, la société SALM, la société BALLY M.J. es qualité de mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde de la société SALM et la société [S] ET ASSOCIES ADMINISTRATEUR JUDICIAIRE, es qualité d'administrateur judiciaire demandent au juge des référés :
A titre principal,
Déclarer irrecevable la demande de fixation de créance du fait de l'ouverture d'une procédure de sauvegarde au profit de la société SALM en date du 25 juin 2024 ;Déclarer irrecevable et mal fondée la demande de condamnation de la société SALM à réaliser des travaux sous astreinte ;A titre subsidiaire,
Dire que les demandes de la SCI LES VERGERS DE L'EST se heurtent à une contestations sérieuse tenant au non-respect de l'obligation d'entretien et de jouissance paisible incombant au bailleur ; En tout état de cause,
Dire n'y avoir lieu à référé, Rejeter les demandes de la SCI LES VERGERS DE L'EST ;Condamner la SCI LES VERGERS DE L'EST à payer à la société SALM, à la société BALLY M.J, prise en sa qualité de mandataire judiciaire de la société SALM, et à la société [S] ET ASSOCIES, es qualité d'administrateur judiciaire de la société SALM, la somme de 2.500 euros chacune, au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Elles font valoir l'irrecevabilité de la demande en fixation de créance, au motif que du fait de la procédure de sauvegarde en cours, les poursuites sont suspendues et que la société demanderesse est soumise à la procédure classique de vérification du passif. Par ailleurs, elles invoquant un manquement du bailleur à son obligation d'entretien des lieux loués ainsi qu'à celle de jouissance paisible par le preneur, qui a eu une incidence sur la commercialité des lieux et sur le chiffre d'affaire de la société SALM, de sorte que celle-ci est fondée à opposer une exception d'inexécution au paiement des loyers.

Elles soulèvent l'irrecevabilité de la demande de travaux sous astreinte sur le fondement de l'article 70 du code de procédure civile, faute de lien suffisant avec la demande initiale en constat d'acquisition de clause résolutoire. Elles ajoutent qu'en tout état de cause, aucune mise en demeure n'a été préalablement adressée à la société SALM. Enfin, elles soulignent que rien ne démontre que les locaux se seraient dégradés depuis le début du bail et que les réparations incombent donc au bailleur.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux conclusions déposées et soutenues à l'audience.

MOTIFS

Sur l'intervention forcée

D'après l'article 331 du code de procédure civile, Un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d'agir contre lui à titre principal. Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement.
Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.

En l'espèce, l'intervention forcée des organes de la procédure de sauvegarde de la société SALM, désignés par jugement du tribunal de commerce de Bobigny du 25 juin 2024 est recevable et doit être accueillie.

Sur la demande de jonction

Cette demande est sans objet, l'assignation en intervention forcée n'ayant pas donné lieu à la création d'une nouvelle affaire. Il n'en sera pas fait mention au dispositif.

Sur la demande en fixation de créance

Il doit être rappelé que le principe de l'arrêt des poursuites fixé par l'article L622-21 du code de commerce interdiction d'introduire des actions tendant à la condamnation au paiement d'une somme d'argent y compris par voie de référé.

S'agissant des instances introduites avant l'ouverture de la procédure collective, l'article L622-22 du même code prévoit que “Sous réserve des dispositions de l'article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur ou le commissaire à l'exécution du plan nommé en application de l'article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.”

Ainsi, l'instance est alors interrompue jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de créance. Elle est alors reprise de plein droit, les organes de la procédure dûment appelés. L'instance tend alors uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant. La créance, définitivement fixée par le tribunal, est alors portée à l'état des créances de la procédure collective.

Or, il est de jurisprudence constante que le juge des référés ne peut statuer de manière définitive sur l'existence et le montant de la créance, celui-ci ne pouvant que statuer sur une demande provisionnelle, de sorte que l'instance en référé ne peut être considérée comme une instance interrompue et susceptible d'être reprise dans les conditions posées par l'article L622-22 du code de commerce précitées.

Le créancier est soumis à la procédure de vérification des créances, dans laquelle le juge des référés n'a pas compétence pour intervenir.

En conséquence, le juge des re?fe?re?s ne peut pas accueillir la demande de fixation de créance et doit la déclarer irrecevable.

Sur la demande de condamnation à réaliser des travaux d'entretien et de réparation

L'article 835 du code de procédure civile prévoit en son alinéa 1er que le juge peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le juge des référés saisi sur ce fondement doit essentiellement constater soit l'imminence du dommage, afin, à titre préventif, de maintenir une situation existante, soit le caractère manifestement illicite du trouble, après réalisation d'un trouble pour y mettre fin. L'existence d'une contestation sérieuse est indifférente à l'application de ces dispositions.

Le dommage imminent visé par l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il appartient au requérant de démontrer l'existence d'une illicéité du trouble, son caractère manifeste et actuel. Le juge apprécie la réalité du trouble avec les éléments dont il dispose le jour où il statue.

La seule méconnaissance d'une réglementation n'est pas suffisante pour caractériser l'illicéité d'un trouble. Enfin, l'anormalité du trouble s'apprécie in concreto et doit être manifeste au jour de l'audience des plaidoiries.

En l'espèce, la SCI LES VERGERS DE L'EST invoque au soutien de sa demande les dispositions de l'article 835 alinéa 1er sans toutefois expliquer en quoi les manquements allégués du preneur constituent soit un trouble manifestement illicite soit un dommage imminent.

Si l'existence d'une contestation sérieuse est indifférente à l'application de ces dispositions, encore faut-il qu'un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite soit démontré.

Or, aucun élément ne permet d'établir l'existence d'un dommage imminent.

Les prétendus manquements contractuels du preneur ne sont pas non plus établis, de sorte qu'aucun trouble manifestement illicite n'est caractérisé.

Par conséquence, il sera dit n'y avoir lieu à référé.

Sur les demandes accessoires

La SCI LES VERGERS DE L'EST sera condamnée aux dépens.

Elle sera également condamnée, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, à régler la somme de 800 euros à la société SALM, de 800 euros à la société BALLY M.J, prise en sa qualité de mandataire judiciaire de la société SALM, et de 800 euros à la société [S] ET ASSOCIES, es qualité d'administrateur judiciaire de la société SALM.

PAR CES MOTIFS