TJ Bobigny, 23 janv. 2025, RG 24/09632

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 24/09632 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2COK

Minute :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

C/

Monsieur [H] [J]
Madame [R] [J]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
OPH service contentieux

Copie délivrée à :
M. et Mme [J]

Le 23 janvier 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 23 janvier 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 25 novembre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT, venant au droit de l’OPH DE [Localité 6], ayant son siège social [Adresse 4]

représenté par Monsieur [K] [E] [P], juriste contentieux ayant reçu mandat

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [J], demeurant [Adresse 5]

non comparant

Madame [R] [J], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne, assistée de son fils, Monsieur [J] [W]

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Est Ensemble Habitat EPIC a donné à bail à M. [H] [J] et Mme [R] [J] un logement situé [Adresse 3].

Des loyers étant demeurés impayés, Est Ensemble Habitat EPIC a fait signifier à M. [H] [J] et Mme [R] [J], par exploit de commissaire de justice du 29 avril 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 1 692,33 €.

Par exploit de commissaire de justice en date du 18 septembre 2024, Est Ensemble Habitat EPIC a fait assigner M. [H] [J] et Mme [R] [J] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 25 novembre 2024 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

Est Ensemble Habitat EPIC, comparant, représenté, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :
o prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;
o ordonner l'expulsion de M. [H] [J] et Mme [R] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
o dire que le sort des meubles sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d'exécution ;
o condamner solidairement M. [H] [J] et Mme [R] [J] à payer :
? la somme de 2 455,85 € à valoir sur l'arriéré des loyers avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
? une somme de 500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;
o ne pas écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail fait force de loi entre les parties, que M. [H] [J] et Mme [R] [J] n'ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu'ils ont été mis en demeure d'y procéder par commandement, qu'ils n'y ont pas déféré.

M. [H] [J], comparante, assistée par M. [W] [J], son fils, reconnaît la dette dans son principe et demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire d'un montant mensuel 100,00 €. Elle actualise sa situation personnelle et financière.

M. [H] [J], assigné à étude, n'a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au Tribunal avant l'audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de M. [H] [J] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

M. [H] [J], assigné à étude n'a pas comparu. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

L'article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, les parties ne contestent pas que Est Ensemble Habitat EPIC a donné à bail à M. [H] [J] et Mme [R] [J] un logement situé [Adresse 3]. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s'est élevé à la somme de 595,53 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [H] [J] et Mme [R] [J] restaient devoir la somme de 2 455,80 € euros à la date du 25 novembre 2024, terme d'octobre 2024 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 38,10 €, de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 2 417,70 €, arrêtée au 25 novembre 2024, terme d'octobre 2024 inclus.

M. [H] [J] et Mme [R] [J] ne proposent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [H] [J] et Mme [R] [J] au paiement d'une somme de 2 417,70 €, au titre de l'arriéré des loyers et des charges arrêtés au 25 novembre 2024, terme d'octobre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 342,33 € à compter du 29 avril 2024, sur la somme de 358,18 euros à compter du 18 septembre 2024 et sur le surplus à compter du 23 janvier 2025, date du jugement.

Conformément aux articles 220 et 1751 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que les codébiteurs sont mariés et qu'ils sont tous deux locataires en titre du logement familial.

o Sur le rejet de la demande en prononcé de la résiliation judiciaire

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie.

L'article 1224 du code civil rappelle le principe selon lequel la résolution du contrat peut résulter, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une décision de justice.

En l'espèce, les parties ne contestent pas que Est Ensemble Habitat EPIC a donné à bail à M. [H] [J] et Mme [R] [J] un logement situé [Adresse 3].

Il ressort des éléments versés aux débats par le demandeur que le preneur présente un arriéré locatif d'un montant de 2 417,70 €. Certains loyers n'ont donc pas été payés.

Cependant, le montant de l'arriéré locatif au jour de l'audience n'est que très légèrement supérieur à quatre termes de loyer. Au surplus, la locataire, comparante à l'audience en présence de son fils, fait état de son engagement à apurer la dette dans un délai restreint afin de pouvoir rester dans le logement, avec l'aide de ce dernier. Elle justifie du paiement régulier des derniers loyers malgré quelques ratés.

Aussi, l'inexécution par les locataires de leurs obligations, bien qu'établie, n'apparaît pas suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat.

En conséquence, la demande en prononcé de la résolution judiciaire du contrat, et l'ensemble des demandes subséquentes, sera rejetée.

o Sur l'octroi de délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, Mme [R] [J] propose de régler une somme de 100 euros par mois pour apurer sa dette. Elle explique que son mari et elles perçoivent une unique pension d'un montant d'environ 1 000 euros mais qu'ils peuvent compter sur l'aide de leur fils. Ils justifient de la reprise intégrale du paiement du loyer courant avant l'audience et apparaissent, au regard de leurs déclarations, en capacité de régler leur dette locative.

En conséquence, il sera fait droit à la demande selon les modalités fixées au dispositif.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 29 avril 2024 qui n'était pas nécessaire à l'engagement d'une procédure en résiliation judiciaire du contrat de bail.

L'équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS