TJ Marseille, 23 janv. 2025, RG 21/05400

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A3

JUGEMENT N°
du 23 Janvier 2025

Enrôlement : N° RG 21/05400 - N° Portalis DBW3-W-B7F-Y3JY

AFFAIRE : S.D.C. de l’ensemble immobilier [Adresse 9] sis [Adresse 4] - [Localité 3] ( la SCP SCP JACQUIER & ASSOCIES)
C/ S.A. AXA FRANCE IARD (Me Alain DE ANGELIS) - SAS SIGA (Me Benjamin NAUDIN)

DÉBATS : A l'audience Publique du 24 Octobre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Stéphanie GIRAUD,

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 23 Janvier 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD,

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé[Adresse 9] sis [Adresse 4] - [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS GESPAC IMMOBILIER, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 810 100 149 etdont le siège social est sis [Adresse 8] - [Localité 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Mathieu JACQUIER de la SCP SCP JACQUIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSES

LA S.A.S SIGA - Société Immobilière de Gestion et d’Administration -, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 305 233850 et dont le siège social est sis [Adresse 6] - [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

LA S.A. AXA FRANCE IARD, inscrite au RCS de Nanterre sous le numéro 722 057 460 et dont le siège social est sis [Adresse 5] - [Localité 7], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON, avocats au barreau de MARSEILLE

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EXPOSE DU LITIGE :
La société Immobilière de Gestion et d’Administration (sus nommée SIGA) a été le syndic de la copropriété [Adresse 9] de 2011 à 2016, prenant la suite de la société ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER. Elle a été désignée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 juin 2011.
Par ordonnance du 22 septembre 2016 Monsieur [Y] [K] a été désigné en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires.
La société GESPAC IMMOBILIER a été ensuite désigné comme syndic par l’assemblée générale des copropriétaires.
Se plaignant de manquements de la société SIGA durant son mandat, les copropriétaires ont voté lors de l’assemblée générale du 15 novembre 2017 un contrôle des comptes pour l’exercice 2015.
Le rapport de l’association AFCOPRO a été rendu en 2018.
Lors de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 25 septembre 2018, les copropriétaires ont voté favorablement à la résolution portant sur une action en justice à l’encontre de la société SIGA.
Suivant exploit introductif d’instance en date du 7 juin 2021, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] [Adresse 4] [Localité 3], représenté par son syndic en exercice la SAS GESPAC IMMOBILIER, a assigné la société SIGA devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :
Vu la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 1103 et suivants du code civil,
Vu l’article 1992 du code civil,
Vu les pièces du dossier,
Vu l’article 700 du code de procédure civile,
Déclarer la demande du syndicat des copropriétaires recevable et bien fondé,
Condamner la société SIGA à payer la somme de 72.000 euros au syndicat des copropriétaires et les honoraires du syndic, mandataire ad hoc, pour pallier à sa mauvaise gestion,
Condamner la société SIGA au paiement de la somme de 9459,45 euros à titre de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires,
Condamner la société SIGA au paiement de la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens distraits au profit de Me JACQUIER.
La procédure a été enrôlée sous le numéro RG21/05400.

Par exploit de commissaire de justice en date du 25 novembre 2022, la société SIGA a dénoncé l’assignation du 7 juin 2021, et assigné en intervention forcée, son assureur la compagnie AXA France IARD, aux fins de solliciter la jonction des deux procédures, et en tout état de cause qu’elle vienne concourir au débouté des demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 9], et si par extraordinaire une condamnation était prononcée à l’encontre de SIGA, de condamner la société AXA France IARD à la relever et garantir de toutes les condamnations mises à sa charge.
La procédure a été enrôlée sous le numéro RG22/11581.

Par ordonnance en date du 25 mai 2023 les deux affaires ont été jointes et enregistrées sous le numéro le plus ancien RG21/05400.

Par conclusions régulièrement signifiées au RPVA le 22 février 2024, la société AXA France IARD soutient à titre principal que le syndicat des copropriétaires requérant ne démontre pas la responsabilité de la société SIGA, et sollicite sa mise hors de cause, et à titre subsidiaire l’application de la franchise contractuelle.

Par conclusions régulièrement signifiées au RPVA le 25 septembre 2024, la société SIGA demande au tribunal de :
Vu l’article 5 du décret du 27 mars 1967,
Vu l’article 1240 du code civil
Vu les articles 514, 331, 367, 696 et 700 du code de procédure civile,
A titre principal,
Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9], de ses demandes, fins et conclusions,
A titre subsidiaire,
Juger que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de son préjudice subi, et du lien de causalité entre la faute alléguée et son prétendu préjudice,
Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, à l’encontre de la société SIGA,
A titre infiniment subsidiaire,
Condamner la société AXA France IARD à relever et garantir la société SIGA des l’intégralité des condamnations mises à sa charge, tant en principal, que dépens et frais,
En tout cas état de cause,
Ecarter l’exécution provisoire,
Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la société SIGA la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamner ledit syndicat aux entiers dépens distraits au profit de Me Benjamin NAUDIN.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

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La clôture a été prononcée le 26 septembre 2024, et fixée à l’audience du 24 octobre 2024.
Le délibéré est fixé à la date du 23 janvier 2025.

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MOTIFS :

Sur la responsabilité de la société SIGA :
L'article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Il s'agit d'un principe fondamental du droit des contrats qui garantit l'effet de la forme.
Aux termes de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.
La société SIGA a été le syndic de la copropriété [Adresse 9] à compter de l’assemblée générale du 16 juin 2011 et jusqu’en 2016, date à laquelle a été sollicitée la désignation d’un mandataire provisoire qui a été désigné par ordonnance judiciaire en date du 22 septembre 2016.
Elle était donc, durant cette période, contractuellement liée au syndicat des copropriétaires, et à ce titre, avait pendant son mandat des obligations et des devoirs comme notamment: veiller à la bonne conservation de l’immeuble, assurer la bonne gestion financière de la copropriété, assurer en responsabilité civile l’immeuble, veiller au bon respect du règlement de copropriété, organiser une fois par an une assemblée générale des copropriétaires dans le respect des délais, faire respecter les résolutions votées en assemblée générale.
Ainsi, en vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat. Le syndic est tenu pour responsable en cas de mauvaise gestion. Toutefois, lorsque les copropriétaires approuvent les comptes et vote le quitus en Assemblée Générale, sa responsabilité est écartée que si l’assemblée a pleinement connaissance des actes de gestion. Cela implique que, rien ne doit être dissimulé, la gestion doit être transparente. C’est pourquoi, sa responsabilité peut être engagée en dehors de ce que le quitus a approuvé.
Se plaignant de carence dans la gestion de la copropriété, les copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] ont sollicité un audit comptable pour l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2015. Lors de l’assemblée générale du 15 novembre 2017, les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice précité, adressés par la société SIGA, sous la réserve du rapport établi par l’ARC PROVENCE devenue AFCOPRO.
Il ressort des conclusions du rapport non contradictoire de l’AFCOPRO déposé en 2018 les éléments suivants :
La situation financière de la copropriété est catastrophique puisque l’encours des retards de paiement de certains copropriétaires représente 102% du budget courant appelé et 52% en 2015 en tenant compte des appels de l’article 14.2,En 2014, l’encours des retards de paiement était déjà à 87% sas aucun appel de travaux exceptionnels, 22 comptes de copropriétaires représentent à eux seuls 96% de l’encours des retards. Le syndicat des copropriétaires ne peut accepter des dettes non justifiées cantonnées dans un compte d’attente pour un montant de 8.009,18 euros.

L’AFCOPRO expose ne pas comprendre une telle situation dans la mesure où un administrateur judiciaire avait été mandaté pour redresser la situation de cette copropriété. Elle ajoute que le budget voté n’a pas été respecté, engendrant un dépassement de 9.459,31 euros.
Tout d’abord, il sera rappelé au syndicat des copropriétaires demandeur, que la charge de la preuve lui incombe en application des dispositions de l’article 6 du code de procédure civile. Or en l’espèce, ce dernier ne fonde son action en recherche de responsabilité de la société SIGA qu’exclusivement sur ce rapport de l’association AFCOPRO, non contradictoire, non judiciaire. Il ne produit aucun document comptable complet, ni expertise comptable par un expert qualifié venant confirmer ou compléter les constatations précitées.
Le tribunal ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties. Cela signifie donc qu’un rapport d’expertise « amiable » réalisé à la demande d’une partie ne peut, à lui seul, prouver le bienfondé d’une action judiciaire.
De sorte, qu’en n’apportant aucun autre élément de preuve venant confirmer ou appuyer les constatations réalisées, et les fautes de gestion alléguées, le tribunal n’est pas mis en mesure de vérifier le bien-fondé des affirmations du syndicat des copropriétaires. Ce rapport ne produit que des extraits de pièces comptables, sans que le tribunal ne puisse vérifier leur exactitude.
Enfin, cet audit fait une interprétation erronée de la désignation de Me [Y] [K] en affirmant qu’il a été désigné pour redresser la situation de la copropriété. En effet, il est établi que sa désignation n’est aucunement réalisée au visa de l’article 29-1, mais est la conséquence, de la défaillance des copropriétaires aux assemblées générales qui n’ont pu se tenir avant l’échéance du mandat de la société SIGA. D’autres erreurs ont donc pu être faites dans les interprétations et constatations réalisées par cette association.
En outre, le tribunal constate, à la lecture des différents procès-verbaux d’assemblée générale rédigés pendant la période du mandat de la société SIGA entre 2011 et 2016, que celle-ci a fait diligence concernant les situations des copropriétaires défaillants dans les paiements des charges de copropriété, en mettant dès 2012 à l’ordre du jour une série de résolutions destinées à obtenir l’accord de vendre aux enchères les biens immobiliers des copropriétaires négligents et défaillants dans le paiement de leurs charges. Elle a également fait diligence concernant les travaux à réaliser au bâtiment C, suite au courrier de la Mairie de [Localité 10] du 23 août 2013, qui menaçait l’immeuble d’un arrêté de péril. Il apparait nécessaire également de souligner que la société SIGA a informé les copropriétaires des risques liés à la défaillance dans le paiement des appels de fonds pour ces travaux qui ne pouvaient être réalisés sans le versement d’un certain montant. Enfin, au cours de l’année 2015 deux assemblées générales n’ont pas pu se tenir faute de quorum, ce qui n’a pas facilité l’administration et la gestion de la copropriété.
De sorte qu’en l’état de ce qui précède, faute, pour le syndicat des copropriétaires sur qui la charge de la preuve des manquements de la société SIGA dans le cadre de son mandat de syndic repose, de démontrer la réalité des fautes commises, le tribunal le déboutera de l’ensemble de ses demandes.

Sur la garantie de la société AXA France IARD :
La responsabilité de la société SIGA n’ayant pas été retenue, la recherche de la garantie de la société AXA France IARD, devient sans objet.

Sur les demandes accessoires :

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice la société GESPAC, partie perdante, sera condamné aux entiers dépens.
Le bénéfice de la distraction des dépens sera accordé à Me Benjamin NAUDIN.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice la société GESPAC sera condamné à verser la somme de 2.000 euros à la société SIGA au titre des frais irrépétibles.

La société AXA France IARD sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS : Statuant en premier ressort, après audience publique à juge unique, par décision contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal : Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice la société GESPAC IMMOBILIER, de l’ensemble de ses demandes, Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice la société GESPAC IMMOBILIER à payer à la société Immobilière de Gestion et d’Administration (sus nommée SIGA) la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Déboute la société AXA France IARD de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice la société GESPAC IMMOBILIER aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de Me Benjamin NAUDIN. Rappelle que l’exécution provisoire est de droit Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A3 du tribunal judiciaire de Marseille, le 23 janvier 2025.