TJ Marseille, 23 janv. 2025, RG 19/05757

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 19/05757 - N° Portalis DBW3-W-B7D-WNHW

AFFAIRE :
S.A.R.L. BLUE GYM (Me Emily LINOL-MANZO)
C/
M. [L] [B] [V] (la SAS HAZZAN & BOUCHAREU)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l'audience Publique du 28 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Mme Anna SPONTI,

Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 23 Janvier 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025

Par Mme Anna SPONTI,

Assistée de Madame Olivia ROUX,

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.A.R.L. BLUE GYM
immatriculé au RCS Marseille B 518 925 615
pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Emily LINOL-MANZO, avocat au barreau de TOULON

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [L] [B] [V]
né le 23 Mars 1959 à [Localité 4]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître David HAZZAN de la SAS HAZZAN & BOUCHAREU, avocats au barreau de MARSEILLE

S.A.S. LES MANDATAIRES
dont le siège social est sis [Adresse 2]

défaillant

Intervention volontaire de la SCI 56 [Localité 5]

Par acte du 26 avril 2023, la SCI 56 [Localité 5] a acquis auprès d’[L] [V] les locaux donnés à bail à la société BLUE GYM.
dont le siège social est sis [Adresse 3]
[Localité 1]
immatriculé au RCS Marseille 949 934 376
pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Isabelle BENETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :
Par acte du 3 décembre 2009, [L] [V] a donné à bail à la société BLUE GYM un local sis à [Localité 1] [Adresse 3].
Le 20 septembre 2017, la société BLUE GYM a été placée en redressement judiciaire et Maître [H] a été nommé en qualité de mandataire judiciaire.
[L] [V] a déclaré une créance de loyer qui a été admise au passif de la société pour un total de 22 966,60 €.
En janvier 2019, BLUE GYM a été admise au bénéfice d’un plan de continuation et Maître [H] désigné Commissaire à l’exécution du plan.Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 16 avril 2019 pour un montant de 9 358,29 €.
BLUE GYM a formé opposition au commandement suivant assignation en date du 16 mai 2019.
Suivant exploit d’huissier en date du 6 octobre 2020, M. [V] a dénoncé ses conclusions et assigné la SAS LES MANDATAIRES prise en ses qualités de Mandataire Judiciaire et de Commissaire à l’Exécution du Plan aux de voir le tribunal prononcer la résiliation du bail.
Maître [H] ne s’est pas constitué.
Le 26 avril 2023, la SCI 56 [Localité 5] a acquis les locaux auprès de M. [V].
Par acte d’huissier en date du 5 mai 2023, la SCI 56 [Localité 5] a signifié l’acquisition au preneur, la société BLUE GYM. Par le même acte, la SCI 56 [Localité 5] a fait sommation au preneur de produire son attestation d’assurance des locaux et de payer les loyers entre les mains du nouveau bailleur.
Par conclusions signifiées le 16 mars 2023, OPEN GYM sollicite du tribunal au visa des articles L.145-41 du Code de Commerce ; 1719 et 1104 et 1219 du Code Civil de :
-ANNULER le commandement de payer.
-CONDAMNER le bailleur à la somme de 2.000 € en application de l'article 700 CPC ainsi qu'aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, OPEN GYM fait valoir que le bailleur a manqué à son obligation de bonne foi en délivrant un commandement de payer alors que le défaut de paiement des loyers était isolé et ne concernait qu’un seul loyer et que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance conforme à la destination du bail du fait des défauts structurels de l’immeuble, ne permettant pas au preneur d’exercer son activité de salle de sport sans nuisances sonores.
Par conclusions signifiées le 9 octobre 2020 au visa des articles L 145-41 ; 1343-5, 1217 et 1224 du Code civil, [L] [V] sollicite du tribunal de :
-DEBOUTER la société BLUE GYM,
-PRONONCER la résolution judiciaire du bail en l’état du défaut de paiement des loyers,
-ORDONNER l’expulsion de la société BLUE GYM du local, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,
-CONDAMNER la société BLUE GYM à payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges jusqu’à libération effective,
-CONDAMNER la société BLUE GYM à verser à [E] [V] la somme de 42.611,76 euros au titre des impayés arrêté au 1er août 2020 ;
-DIRE et JUGER que les meubles seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle ou à défaut entreposée dans un autre lieu approprié,
-CONDAMNER la société BLUE GYM à verser à [L] [V] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour exécution fautive du bail
-CONDAMNER la société BLUE GYM à régler à [L] [V] la somme de 5000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 16 avril 2019.
Au soutien de ses prétentions, il expose que la société BLUE GYM n’honore plus le paiement des loyers et charges depuis juin 2019 et n’honore pas les échéances du plan de continuation, en outre elle n’a pas réglé les loyers antérieurs en temps utiles et n’a pas justifié de son assurance pour l’année 2019, de sorte que le commandement de payer était régulier. Ces éléments justifient la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur et l’allocation de dommages et intérêts en raison de la situation financière délicate dans laquelle le défaut de paiement l’a placé. Enfin la demande de délai de paiement ne repose sur aucun fondement.
Par conclusions signifiées le 7 juin 2023, la SCI 56 [Localité 5] sollicite du tribunal au visa des articles L145-1 et suivants du Code de commerce et notamment l’article L 145-41 ; 1217 et 1224 du Code civil ; 31, 329, 330, 696 & 700 du Code de Procédure Civile de :
-JUGER recevable l'intervention volontaire de la SCI 56 [Localité 5]
-DEBOUTER la société BLUE GYM de ses demandes, fins et conclusions,
-FAIRE DROIT à toutes les demandes, fins et conclusions de M. [V] et, en conséquence,
- JUGER que la société BLUE GYM n’a pas respecté ses obligations issues du bail et notamment l’obligation de paiement des loyers
-PRONONCER la résolution judiciaire du bail liant M. [V] à la société BLUE GYM aux torts exclusifs de cette dernière, du fait du défaut de paiement des loyers et charges depuis juin 2019 ;
- PRONONCER l’expulsion de la société BLUE GYM et de tous occupants de son chef du local objet du contrat de bail ;
- CONDAMNER la société BLUE GYM à payer à Monsieur [V] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges du jour de la résiliation jusqu’à la cession des locaux à la SCI 56 [Localité 5], somme arrêtée à 42 611,76 € au 1er août 2020 ;
- ORDONNER l’expulsion de la société BLUE GYM mais ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son chef et ce avec l’assistance de la force publique si il y a lieu ;
- DIRE ET JUGER qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis au frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et, à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le Commissaire de Justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir les retirer dans un délai de quatre semaines à expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles est de L.433–1 et suivants et R.433–1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
- CONDAMNER la société BLUE GYM à payer à Monsieur [V] la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour exécution fautive du bail ;
- CONDAMNER la société BLUE GYM à payer à Monsieur [V] la somme de 5 000 € à sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer du 16 avril 2019 ;
-CONDAMNER la société BLUE GYM à payer à la SCI 56 [Localité 5] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers indexés et des charges à compter du 26 avril 2023 et jusqu’à la remise des clefs ;
-CONDAMNER la société BLUE GYM à payer à la SCI 56 [Localité 5] la somme de 2 500 € à sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, y compris le coût de la dénonce des présentes conclusions à la SAS LES MANDATAIRES ;
-CONSTATER l’exécution provisoire du jugement à intervenir en ce que rien ne permet de l’écarter.
Au soutien de ses prétentions, la SCI 56 [Localité 5] expose que :
Elle fait sienne l’argumentation de M. [V] s’agissant de la régularité du commandement de payer, de la résiliation du bail et du rejet des délais de paiementS’agissant du défaut de délivrance, le preneur ne démontre pas en quoi le local est impropre à son usage et il résulte des dispositions du bail qu’aucun travaux ne peut être imputé au bailleur du fait de l’activité exercée. En outre, il n’a pas effectué les aménagements élémentaires afin d’éviter la propagation des ondes de choc, notamment en installant des tapis.PAR CES MOTIFS
Sur l’intervention volontaire de la SCI 56 [Localité 5]
Par acte du 26 avril 2023, la SCI 56 [Localité 5] a acquis auprès d’[L] [V] les locaux donnés à bail à la société BLUE GYM. Dès lors son intervention volontaire est recevable.
Sur la validité du commandement de payer
En vertu de l’article. L. 145-41 du code du commerce : “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai”.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Le commandement de payer du 16 avril 2019 vise un impayé de 9358,29 euros correspondant au loyer de mars 2019, avril 2019, au reliquat correspondant à la révision du loyer du 1er juillet 2018 au 31 janvier 2019, à la taxe foncière 2018 et à la facture d’eau. En outre, le commandement sollicite la justification de l’assurance pour les années 2018 et 2019.
La société BLUE GYM soutient que le commandement de payer est nul du fait de l’absence de persistance des infractions et de la pratique contractuelle qui avait consacré un léger décalage entre l’exigibilité du loyer et son paiement. Elle justifie en effet avoir régularisé les loyers de mars et avril 2019 dans le délai d’un mois.
Toutefois, force est de constater qu’au 16 avril 2019, date du commandement de payer, les sommes sollicitées n’étaient pas réglées, ce qu’elle ne conteste pas. La régularisation des échéances impayées postérieurement à la délivrance du commandement ne saurait entacher ce dernier de nullité. Si le bailleur a fait preuve de souplesse dans la date de paiement des loyers par le preneur, il n’en reste pas moins que le retard dans le paiement des loyers est contraire aux dispositions sans ambiguïtés du bail, de sorte qu’il ne saurait être reproché au bailleur un manquement à l’exigence de bonne foi.
La société BLUE GYM sera déboutée de la demande tendant à la nullité du commandement de payer.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 1217 du code civil : « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter ».
[L] [V] sollicite la résolution du bail et l’attribution de dommages et intérêts du fait des impayés de loyers de la société BLUE GYM. Il justifie avoir déclaré une créance au passif de la société BLUE GYM en procédure de redressement judiciaire le 27 septembre 2017 d’un montant de 22 966 euros, laquelle a été intégrée dans le plan de redressement accordé à la société BLUE GYM.
[L] [V] produit un décompte arrêté au 1er août 2020 arrêtant le montant des impayés de loyer à 42.611,76 euros.
Si la société BLUE GYM soutient que le commandement de payer a été délivré sur la base d’un seul loyer impayé, ce qui n’est pas démontré, elle ne conteste pas que la dette locative s’est aggravée après l’introduction de l’instance. Ainsi, elle ne justifie pas avoir réglé les sommes réclamées par le bailleur et ne les conteste pas.
Aux termes de l’article 1219 du code civil : “Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave”.
La société BLUE GYM soutient avoir cessé de payer ses loyers car le bailleur ne lui délivre pas un local conforme à l’activité exploitée, à savoir une salle de sport, en raison des défauts structurels de l’immeuble qui ne permettent pas d’éviter les nuisances sonores. Toutefois, s’il ressort des pièces produites qu’il existe effectivement des nuisances sonores du fait de l’activité exercée par le preneur, elle n’apporte aucune pièce démontrant le défaut de conformité du local ou un défaut de structure de l’immeuble.
En revanche, le bailleur démontre que la société BLUE GYM n’a installé qu’un fin tapis sur une surface de 22m2 correspondant à la zone des poids libres, sur une surface totale de 300m2 et n’a donc pas pris les mesures nécessaires permettant l’exercice de son activité, sans générer de nuisances sonores.
Dès lors, il ne saurait être reproché au bailleur un défaut de délivrance.
Le montant de l’arriéré de loyers constitue un manquement suffisamment grave de la société BLUE GYM à ses obligations contractuelles justifiant la résiliation du bail.
En conséquence, le bail conclu entre [L] [V] et la société BLUE GYM le 3 décembre 2009 sera résilié et l’expulsion de la société BLUE GYM, et tous occupants de son chef sera ordonnée, avec le concours de la force publique s’il y a lieu.
Celle-ci sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 2700 euros par mois jusqu’à libération effective des lieux. L’indemnité d’occupation sera versée à la SCI 56 [Localité 5] à compter du 26 avril 2023 ;
La société BLUE GYM sera en outre condamnée à verser à [L] [V] la somme de 42.611,76 euros au titre des impayés arrêté au 1er août 2020 ;
Sur les dommages et intérêts
[L] [V] sollicite l’attribution d’une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de la situation financière délicate dans laquelle il a été placée du fait de l’absence de paiement des loyers. Celui-ci a d’ailleurs vendu son bien en cours de bail.
Le tribunal admet l’existence d’un préjudice financier qu’il convient d’indemniser à hauteur de 3000 euros.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Il y a lieu de condamner la BLUE GYM, qui succombe aux entiers dépens.

En application de l'article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il y a lieu de condamner la société BLUE GYM à verser à [L] [V] et à la SCI 56 [Localité 5] la somme de 2500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :