TJ Marseille, 23 janv. 2025, RG 24/06844

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 24/06844 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5CNN

AFFAIRE :

M. [L] [W] (Me Daniel BARRIONUEVO)
C/
S.C.I. BIBOUCHE

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l'audience Publique du 07 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 16 Janvier 2025 et prorogée au 23 Janvier 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [L] [W]
né le 13 Avril 1962 à [Localité 3] (ALGERIE), de nationalité française
demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Daniel BARRIONUEVO, avocat au barreau d’AIX-EN-
PROVENCE

Madame [G] [R]
née le 16 Septembre 1977 à [Localité 4], de nationalité française
demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Daniel BARRIONUEVO, avocat au barreau d’AIX-EN-
PROVENCE

C O N T R E

DEFENDERESSE

La S.C.I. BIBOUCHE
immatriculé au RCS de MARSEILLE sous le N° D 839 613 148
dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

défaillant

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte d’huissier en date du 14 décembre 2023, Monsieur [L] [W] et Madame [G] [R] ont assigné la société civile immobilière BIBOUCHE devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, au visa des articles 1103, 1130, 1137, 1192, 1194, 1217, 1221, 1231-1 et 1240 du code civil, aux fins de voir :

A titre principal :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;

A titre subsidiaire :

- prononcer la résolution judiciaire du compromis ;

En conséquence :

- condamner la société civile immobilière BIBOUCHE à la somme de 45.000 € en application de la clause pénale ;
- condamner la société civile immobilière BIBOUCHE à la somme de 8.082,16 € au titre du préjudice financier ;
- condamner la société civile immobilière BIBOUCHE à la somme de 5.000 € au titre du préjudice de perte de chance ;
- condamner la société civile immobilière BIBOUCHE à la somme de 5.000 € au titre du préjudice moral ;

Et en tout état de cause :

- condamner la société civile immobilière BIBOUCHE au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [L] [W] et Madame [G] [R] affirment que, par acte du 27 juillet 2022, ils ont signé avec la défenderesse un compromis de vente portant sur un bien immobilier sis [Adresse 5]. Le compromis a été passé pour un prix de 450.000 €. L'acte a été passé sous condition suspensive d'obtention d'un prêt. La signature par acte authentique devait intervenir au plus tard le 27 octobre 2022.

La défenderesse ne s'est pas présentée, sans explication, aux réunions de signature de la vente par acte authentique, tout en programmant à plusieurs reprises de telles réunions.

Les demandeurs indiquent qu'en cas d'absence de réalisation de la vente par acte authentique, en raison de la défaillance de l'acquéreur, le contrat litigieux stipule une condition résolutoire qu'ils entendent mettre en œuvre.

Subsidiairement, les inexécutions contractuelles de la défenderesse justifient le prononcé de la résolution.

S'agissant des indemnisations réclamées, la clause pénale n'est pas exclusive de l'allocation de dommages et intérêts, dès lors que les préjudices réparés sont distincts.
Les demandeurs sont ainsi fondés à réclamer l'allocation de la somme de 45.000 € visée à la clause pénale.
Par ailleurs, les demandeurs ont dû régler des taxes foncières en 2022 et 2023, qui auraient dû être à la charge de l'acquéreuse, si elle avait réitéré la vente par acte authentique. Ils ont également eu à régler des frais d'assurance. Le préjudice financier global s'évalue ainsi à la somme de 8.082,16 €.
Les demandeurs ont également perdu la chance de conclure une vente avec un autre acquéreur.
Enfin, l'incertitude relative à la vente a plongé Madame [R] dans un important état d'angoisse, perturbant son sommeil et sa capacité à interagir avec son entourage. La demanderesse a ainsi subi un important préjudice moral.

La société civile immobilière BIBOUCHE, citée dans les formes de l'article 656 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat.

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro de rôle RG 24/32.

A l'audience du 28 mars 2024, date à laquelle Monsieur [L] [W] et Madame [G] [R] avaient été convoqués par l'intermédiaire de leur avocat, celui-ci n'a pas comparu, sans averti au préalable le Tribunal de son absence.

La radiation a été ordonnée.

Le conseil de Monsieur [L] [W] et Madame [G] [R], le jour même, a fait état des motifs de son absence. Il a sollicité la remise de l'affaire au rôle. L'affaire a de nouveau été inscrite au rôle, sous le numéro RG 24/6844, et fixé à l'audience du 7 novembre 2024.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions du demandeur à la lecture de l'assignation.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la procédure :

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la clause résolutoire :

L'acte signé entre les parties stipule en page 21 une condition résolutoire pour le cas où, par la défaillance de l'acquéreur (la société civile immobilière BIBOUCHE), la vente n'était pas réalisée.

En l'espèce, il apparaît que la société civile immobilière BIBOUCHE, à de multiples reprises entre novembre 2022 et avril 2023, a annulé les rendez-vous successivement pris pour la signature de la vente par acte authentique. Aussi, la défenderesse a été défaillante au sens de la condition résolutoire, et a empêché la réalisation de la vente.

Toutefois, la clause résolutoire stipulée à l'acte exige l'envoi d'une mise en demeure par les vendeurs, faisant état de leur intention de renoncer à la vente.
Or, cet envoi n'est pas établi en l'espèce. Le courrier du 13 septembre 2023 envoyé par l'avocat des demandeurs manifeste au contraire leur intention de poursuivre la vente, mettant en demeure la société civile immobilière BIBOUCHE de s'exécuter quant à la signature par acte authentique.

Aussi, il convient de rejeter la demande de Monsieur [L] [W] et Madame [G] [R] tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire.

Sur le prononcé de la résolution :

Au regard des manquements répétés de la défenderesse à son obligation de se présenter devant le notaire,afin de passer la vente par acte authentique, la société civile immobilière BIBOUCHE a commis une inexécution grave de son obligation contractuelle. Cette inexécution est suffisante pour que soit prononcée la résolution du contrat.

Sur la clause pénale :

L'article 1229 du même code dispose que « la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. »

Il résulte de ce texte que la résolution (contrairement à la résiliation, ou contrairement à la caducité) partage les effets de l'annulation : elle anéantit rétroactivement le contrat en tous ses effets.

Il est dès lors incohérent et contradictoire, pour Monsieur [L] [W] et Madame [G] [R], de solliciter la somme de 45.000 € de la part du défendeur, en application du contrat. En effet, Monsieur [L] [W] et Madame [G] [R] sollicitent de voir appliquer un contrat dont ils ont préalablement sollicité, et obtenu, la destruction avec effet rétroactif.
Monsieur [L] [W] et Madame [G] [R] ne peuvent pas solliciter que soit appliqué un contrat qu'ils ont eux-même fait anéantir, devant la présente juridiction.

Si les demandeurs souhaitaient obtenir le paiement de la somme de 45.000 € en application du contrat, ils devaient solliciter que ce contrat soit appliqué et non pas, au contraire, en demander l'anéantissement rétroactif comme ils l'ont fait en demandant de « prononcer la résolution judiciaire du compromis ».

Le prononcé de la résolution, sollicitée par Monsieur [L] [W] et Madame [G] [R] eux-mêmes, ayant réduit à néant tout effet du contrat, la clause prévoyant une pénalité de 45.000 € n'a plus d'existence juridique.

Monsieur [L] [W] et Madame [G] [R] seront donc déboutés de cette prétention.

Sur les préjudices financiers :

L'article 1217 du code civil dispose que « la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. »

Les demandeurs rapportent la preuve que, si la défenderesse avait poursuivi le processus d'acquisition, l'application du contrat les aurait dispensés de régler une portion de la taxe foncière 2022, ainsi que la taxe foncière 2023. Les demandeurs démontrent également qu'ils doivent continuer de régler l'assurance du bien, alors que la vente les aurait libérés de cette charge.

Ainsi, l'inexécution par la société civile immobilière BIBOUCHE de ses obligations contractuelles, avant la résolution, a causé aux demandeurs des préjudices financiers dont le montant cumulé s'élève à 8.082,16 €. La société civile immobilière BIBOUCHE sera condamnée à verser à Monsieur [L] [W] et Madame [G] [R] ensembles cette somme.

Sur la perte de chance :

Il résulte des pièces produites aux débats que, même après que l'échéance de réitération de la vente par acte authentique est intervenue, la société civile immobilière BIBOUCHE n'a pas indiqué clairement aux demandeurs qu'elle n'entendait pas signer l'acte. Des rendez-vous chez le notaire successifs ont été pris. Aussi, Monsieur [L] [W] et Madame [G] [R] ont perdu la chance de remettre en vente le bien plus tôt. Cette perte de chance sera évaluée à la somme de 5.000 €, à laquelle la société civile immobilière BIBOUCHE sera condamnée.

Sur le préjudice moral :

D'une part, le préjudice moral allégué par les demandeurs ne concerne que Madame [G] [R], alors que les demandeurs réclament la somme de 5.000 € en leurs deux noms. D'autre part et surtout, si la preuve est rapportée d'un état anxieux de la demanderesse et de troubles du sommeil, le 21 septembre 2023, la preuve est insuffisamment rapportée que cet état a pour cause la situation de la vente du bien immobilier litigieux.

Aussi, le lien de causalité entre les manquements contractuels de la société civile immobilière BIBOUCHE et le trouble anxieux de Madame [G] [R] manque de preuve. Par conséquent, les demandeurs seront déboutés de leur prétention à la somme de 5.000 € de ce chef.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner la société civile immobilière BIBOUCHE, qui succombent aux demandes de Monsieur [L] [W] et Madame [G] [R], aux entiers dépens

Il y a lieu de condamner la société civile immobilière BIBOUCHE à verser à Monsieur [L] [W] et Madame [G] [R] ensembles la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :