TJ Paris, 23 janv. 2025, RG 24/06925

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Me Mariame TOURE,

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Emmanuelle GUICHETEAU

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06925 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5N5T

N° MINUTE : 4

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 23 janvier 2025

DEMANDERESSE

Association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE,
[Adresse 1]

représentée par Me Emmanuelle GUICHETEAU, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [O] [C],
[Adresse 2]

comparante en personne assistée de Me Mariame TOURE, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 26 novembre 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 janvier 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 23 janvier 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/06925 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5N5T

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 21 janvier 2022, l'association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE a donné en location une chambre meublée à Mme [O] [C] situé dans le foyer-logement du [Adresse 2] (3ème étage, logement n°311D), pour une redevance mensuelle de 649,83 euros.

Des redevances étant demeurées impayées, l'association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 3360,87 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif, terme de novembre 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 18 janvier 2024.

Par acte d'huissier en date du 12 juillet 2024, l'association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE a fait assigner Mme [O] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence liant les parties,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,
- ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner Mme [O] [C] à lui payer les redevances impayées, soit la somme de 4979,61 euros, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux, d'un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s'était poursuivi,
- condamner le défendeur à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, l'association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées, malgré une mise en demeure visant la clause résolutoire insérée au contrat de résidence délivrée le 18 janvier 2024.

Appelée à l'audience du 14 octobre 2024, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour être finalement retenue à l'audience du 26 novembre 2024.

A l'audience du 26 novembre 2024, l'association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 4 310,91 euros, selon décompte en date du 21 novembre 2024, terme d'octobre 2024 inclus.

Mme [O] [C], représentée par son conseil, dépose des conclusions aux termes desquelles elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 150 euros par mois en règlement de l'arriéré. A titre subsidiaire, elle sollicite des délais pour quitter les lieux. En tout état de cause, elle demande à ce que l'association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE soit déboutée de sa demande d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à ce que chaque partie supporte les frais et dépens engagés.

Son conseil expose que Mme [O] [C] a connu des difficultés financières à la suite de la perte de son emploi en 2022. Un plan d'apurement avait été mis en place et une demande de Fonds de solidarité pour le logement a été envisagée. Il indique par ailleurs que Mme [O] [C] est mère de deux enfants, âgés de 5 ans et de 8 ans, à sa charge. Il précise que Mme [O] [C] va reprendre un emploi et qu'elle est actuellement femme de chambre pour un salaire d'environ 1 300 euros par mois. Il insiste sur le fait que Mme [O] [C] est de bonne foi.

L'association HABITAT ET HUMANISME ILE DE France indique accepter la demande de délais de paiement.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend, et, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Mme [O] [C] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l'occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation en vertu de l'article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d'occupation

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l'espèce, le contrat de résidence conclu le 21 janvier 2022 contient une clause résolutoire (article 6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 janvier 2024, pour la somme en principal de 3 360,87 euros. Ce commandement, régulièrement délivré à étude, correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des redevances échus et impayés et est ainsi valable.

Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à au moins trois termes consécutifs de redevances et que Mme [O] [C] n'a pas réglé l'intégralité de la dette dans le délai de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 18 mars 2024. En effet, si le contrat prévoit un délai de préavis d'un mois, le délai de deux mois dont il est fait mention dans le commandement de payer est un délai plus favorable au locataire de sorte qu'il convient de le retenir.

Mme [O] [C] étant sans droit ni titre depuis 19 mars 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Mme [O] [C] est redevable des redevances impayées jusqu'à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, l'association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE produit un décompte démontrant que Mme [O] [C] reste lui devoir la somme de 4 310,91 euros à la date du 21 novembre 2024, terme d'octobre 2024 inclus, cette somme correspondant à l'arriéré des redevances impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date, déduction faite des frais de procédure.

Pour la somme au principal, Mme [O] [C] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 4 310,91 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3360,87 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de l'assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Mme [O] [C] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle pour la période courant du 21 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi.

Sur les délais de paiement au titre de l'arriéré locatif

L'article 2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 excluant l'application des dispositions de cette loi aux logements-foyers, le mécanisme de suspension des effets de la clause résolutoire prévue à l'article 24 de cette loi n°89-462 du 06 juillet 1989 n'est donc pas applicable au cas d'espèce.

Seuls peuvent donc être envisagés des délais de paiement, maximum de 24 mois, sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil, lesquels sont non suspensifs de la clause résolutoire.

En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats démontre que Mme [O] [C] a repris le paiement des loyers depuis plusieurs mois malgré des difficultés financières importantes. Par ailleurs, Mme [O] [C] fait preuve de bonne foi en ayant repris un emploi en qualité de femme de chambre pour un salaire d'environ 1300 euros par mois.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l'audience, acceptées par la bailleresse, Mme [O] [C] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement de mensualité, justifiera l'exigibilité immédiate de la somme due.

Sur les demandes accessoires

Mme [O] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.

L'équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée par l'association HABITAT ET HUMANISME ILE DE France au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS