TJ Paris, 23 janv. 2025, RG 23/10112

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Me Sandrine DELOUCHE-MILLET
Monsieur [K] [U]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Guillaume LECLERCQ

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 23/10112 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3UAG

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 23 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 2],
Représentée par Madame [M] [R] - [Adresse 5]
représentée par Me Guillaume LECLERCQ, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [I],
[Adresse 1]
représenté par Me Sandrine DELOUCHE-MILLET, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE,

Monsieur [K] [U],
[Adresse 4]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 26 novembre 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 janvier 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 23 janvier 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/10112 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3UAG
EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 22 janvier 2018, prenant effet le même jour, la société civile immobilière [Adresse 2] a donné à bail à usage d’habitation d’une durée de 6 ans à [Y] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer de 1.362,30 euros, outre un complément de loyer de 217,70 euros et une provision sur charges de 174 euros par mois.
[K] [U] s’est porté caution solidaire des engagements de [Y] [I] du 22 janvier 2018 au 21 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mai 2023, la société civile immobilière [Adresse 2] a fait délivrer au locataire, et dénoncer à la caution,le 31 mai 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 6.401,82 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 16 mai 2023, hors frais du commandement. Le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 mai 2023.

Par exploits en date des 10 novembre 2023, notifié au représentant de l’Etat dans le département conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, par la voie électronique le 21 novembre 2023, la société civile immobilière [Adresse 2] a fait assigner [Y] [I] et [K] [U] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris.

A l’audience du 26 novembre 2024, la société civile immobilière [Adresse 2] a sollicité du juge des contentieux de la protection qu’il :
- déboute [Y] [I] de ses demandes de contestations sérieuses ;
- constate l'acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement de payer visant la clause résolutoire ;
- juge parfait l’acte de cautionnement personnel de [K] [U] ;
- juge le locataire sans droit, ni titre, ordonne l'expulsion immédiate et sans délai du locataire des locaux, à compter de la signification de la décision à intervenir, jugeant non applicable la trêve hivernale au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique et ordonne le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, aux frais, risques et périls du défendeur, prévoyant une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;
- condamne [Y] [I] in solidum avec [K] [U] à lui payer la somme de 12.523,95 euros, à titre provisionnel au 25 novembre 2024, au titre des loyers et charges impayés,
- condamne [Y] [I] in solidum avec [K] [U] à lui payer la somme de 1.252,39 euros, à titre provisionnel au 25 novembre 2024, au titre des dommages intérêts fondés sur la clause pénale,
- déboute [Y] [I] de ses demandes de condamnation au paiement de la somme de 2.532 euros au titre du remboursement des provisions sur charges de l’année 2020, de sa demande de compensation avec le montant de sa dette locative, de sa demande de délais de paiement et d’échéancier, de suspension des effets de la clause résolutoire;
- condamne [Y] [I] in solidum avec [K] [U] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 2.018,85 euros à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à justification de la libération totale et effective des lieux et remise des clés ;
- condamne [Y] [I] in solidum avec [K] [U] à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamne [Y] [I] in solidum avec [K] [U] aux dépens, incluant le commandement de payer et les frais d’exécution.

Au soutien de ses prétentions, la société civile immobilière [Adresse 2] expose que les loyers ne sont pas réglés régulièrement, de sorte qu’elle est bien fondée à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, à demander la condamnation au paiement d’indemnités d’occupation et de l’arriéré locatif. Elle indique justifier des sommes réclamées, y compris la régularisation de charges de 2020, et que les contestations soulevées par [Y] [I] ne sont pas sérieuses. Elle s’oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire et aux délais de paiement sollicités.

[Y] [I] a comparu, représenté, et a sollicité le rejet des demandes du bailleur, sa condamnation à lui payer la somme provisionnelle de 2.532 euros au titre du remboursement des provisions sur charges de l’année 2020, la compensation entre la somme de 2.532 euros et les sommes éventuellement dues au titre de l’arriéré locatif, la suspension des effets de la clause résolutoire et le bénéfice de délais de paiement, à raison de mensualités de 181 euros et le solde le 36ème mois, le rejet de la demande tendant à voir écarter la trêve hivernale, le rejet de la demande d’astreinte, la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 1.236 euros corrrespondant au loyer de référence, que la clause pénale insérée soit réputée non écrite et ne reçoive pas application.

Au soutien de ses prétentions, [Y] [I] expose que le commandement de payer est erroné, pour reprendre un solde antérieur non justifié et est donc nul et qu’en l’absence de régularisation des charges de l’année 2020, les provisions versées à ce titre doivent lui être remboursées. Il indique avoir sollicité un prêt auprès du FSL et que son activité professionnelle, ralentie à la suite de la crise sanitaire, est repartie, lui permettant de payer régulièrement le loyer et d’affecter des mensualités d’apurement au paiement de la dette.

[K] [U] n’a pas comparu, bien que régulièrement cité à étude.

La décision, réputée contradictoire, en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile, a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mentionne une procédure précise relative à la résiliation des baux d’habitation pour défaut de paiement des loyers.
Il est ainsi prévu en cas de non paiement des loyers et de mise en oeuvre de la clause résolutoire insérée au contrat qu’après un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois, une assignation peut être délivrée au locataire et que copie de cette assignation doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception au représentant de l’Etat dans le département.

En l’espèce, la société civile immobilière 19, [Adresse 3] a fait délivrer à [Y] [I] un commandement de payer les loyers le 24 mai 2023, et a informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 mai 2023.
Le commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois.

C’est donc à bon droit que la société civile immobilière [Adresse 2] a assigné [Y] [I] en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et en expulsion des lieux loués, plus de deux mois après la notification de la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette assignation a été dénoncée à la préfecture par l’huissier le 21 novembre 2024.
En conséquence, la demande de la société civile immobilière [Adresse 2] est recevable.

Sur la résiliation du bail

Le défaut de paiement du loyer et des charges dans les termes convenus au bail constitue une cause de résiliation du bail et d’expulsion.

En l’espèce, l’existence d’un arriéré locatif est justifiée par des relevés et décomptes produits par le bailleur.

Le commandement de payer régulièrement délivré le 24 mai 2023 reproduit les termes de la clause résolutoire stipulée dans le bail ainsi que les dispositions, prévues à peine de nullité de l’acte, de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Il mentionne aussi la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l’adresse est précisée.
En l’espèce, le commandement de payer comporte un décompte de la créance avec un solde antérieur au 1er janvier 2022 de 1.837,09 euros correspondant à l’échéance du mois précédent, en l’espèce, décembre 2021. En l’absence de justification de son règlement par le débiteur, cette somme est justifiée.
Il ne sera donc pas fait droit à la demande de [Y] [I] de nullité du commandement de payer.

La résiliation de plein droit du contrat de bail ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite. Dans ces conditions, il convient d’accorder à M. [Y] [I] des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

La société civile immobilière [Adresse 2] est bien fondée à demander le paiement d’une somme correspondant aux loyer, charges et indemnités d’occupation échus impayés à la date de l’audience.

Elle produit un décompte clair faisant apparaître les mois impayés jusqu’au 25 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, pour un montant de 12.523,95 euros, hors frais.
La société bailleresse justifie de la régularisation des charges 2020 et de son imputation sur le décompte global.

Au regard du décompte fourni, il convient de fixer à la somme de 12.523,95 euros le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 25 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, hors frais, que [Y] [I] sera condamné à lui payer solidairement avec [K] [U], compte-tenu de son engagement de caution solidaire, cette dette étant née avant l’expiration de son engagement de caution.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi, à partir du 25 juillet 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société civile immobilière [Adresse 2] ou à son mandataire.

En l’espèce, en application du dispositif d’encadrement des loyers applicable à partir du 1er juillet 2024, il y a lieu de retenir la somme de 1.526 euros pour le loyer du logement, outre le complément de loyer de 243,85 euros et la somme de 249 euros au titre de la provision mensuelle pour charges.

En l’espèce, l’engagement de caution solidaire de [K] [U], certes valable, avait pour terme le 21 janvier 2024. [K] [U] ne sera donc tenu solidairement avec [Y] [I] que jusqu’à cette date.

Aussi, [Y] [I] sera condamné solidairement avec [K] [U], compte-tenu de son engagement de caution solidaire, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.526 euros pour le logement, outre le complément de loyer de 243,85 euros et la somme de 249 euros au titre de la provision mensuelle pour charges, à compter du 25 juillet 2023 jusqu’au 21 janvier 2024 et il sera seul tenu au paiement de cette indemnité d’occupation à partir du 22 janvier 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de supprimer le délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion, de ne pas faire application des dispositions sur la trêve hivernale, ni d’assortir l’expulsion d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, de sorte que ces demandes seront rejetées.

Sur la demande de dommages intérêts au titre de la clause pénale

En application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 qui répute non écrite toute clause d’un contrat de bail qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble, il y a lieu de rejeter la demande du bailleur tendant à voir condamner [Y] [I] à lui régler la somme de 1.252,39 euros à titre de dommages intérêts fondée sur la clause pénale.

Sur les dépens, l’article 700 du Code de procédure civile et l’exécution provisoire

[Y] [I], partie perdante, sera condamné solidairement avec [K] [U], ès qualité de caution, aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société civile immobilière [Adresse 2] la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens. [Y] [I] sera condamné solidairement avec [K] [U], ès qualité de caution, à lui payer la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire, de droit, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS