TJ Paris, 23 janv. 2025, RG 24/01692

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/01692
N° Portalis 352J-W-B7I-C37V7

N° MINUTE : 4

Assignation du :
15 Janvier 2024

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

JUGEMENT
rendu le 23 Janvier 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. SERVAN 47 I
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Philippe BIARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0146

DEFENDERESSE

S.A.R.L. ITER
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Carole YOUNES, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C0528

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 07 Novembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 14 juin 1994, la S.C.I SERVAN 47 I a consenti à la S.A.R.L ITER un bail portant sur des locaux situés au premier étage des bâtiments B et C ainsi qu'au deuxième étage du bâtiment C, sis [Adresse 1] à [Localité 2] pour une durée de neuf ans à compter du 1er septembre 1994 se terminant le 31 août 2003.

Par avenant du 08 mars 1996, le bail a été étendu à un local à usage de bureau situé au deuxième étage du bâtiment C.

Par acte du 17 novembre 2003, les parties sont convenues du renouvellement du bail à compter du 1er septembre 2003 et de la fixation du montant du loyer annuel en principal à 58.015 € HC et HT.

Par acte extrajudiciaire du 23 décembre 2011, la bailleresse a signifié à la locataire un congé à effet au 31 août 2012 avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er septembre 2012 moyennant un loyer annuel HT et HC de 76.920 €.

Par acte extrajudiciaire du 1er décembre 2021, la bailleresse a signifié à la locataire un congé à effet au 30 juin 2022 avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2022, moyennant un loyer annuel HT et HC de 122.000 €.

Par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 09 février 2023, la bailleresse a notifié à la locataire un mémoire préalable sollicitant :

- la fixation du loyer à 122.190 € par an, HT et HC en principal,
- que les compléments de loyers dus par la locataire portent intérêts au taux légal à compter de la date d'effet du nouveau loyer et que ceux échus depuis plus d'une année soient capitalisés,
- la condamnation de la locataire à lui payer une somme de 3.000 € au titre de ses frais irrépétibles.

La bailleresse a réitéré ses prétentions par mémoire du 20 avril 2023 adressé par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 09 mai 2023.

Par lettre recommandée du 17 mai 2023 avec accusé de réception, la locataire a sollicité :

- le rejet de la demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 122.190 € HT et HC,
- subsidiairement, la désignation d'un expert judiciaire afin de donner avis sur la valeur locative des locaux objets du bail,
- le rejet de toutes les demandes de la bailleresse,
- la condamnation de celle-ci à lui payer une somme de 3.600 € au titre de ses frais irrépétibles.

Par acte du 15 janvier 2024, la bailleresse a fait assigner la locataire devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS, solllicitant :

À titre principal,
- de lui " adjuger " " l'entier bénéfice de son mémoire préalable " du 20 avril 2023,
- de fixer le loyer du bail renouvelé au 30 juin 2022 à la somme de 122.200 € HT et HC
- la condamnation de la locataire à payer des compléments de loyers qui porteront intérêts au taux légal de plein droit à compter de la date d'effet du nouveau loyer, et seront capitalisés lorsqu'ils seront échus depuis plus d'une année,

À titre subsidiaire,
- de prononcer la jonction de la présente affaire avec celle ayant trait à la fixation du loyer du bail afférent au lot n°203 sis [Adresse 1] à [Localité 2],
- de désigner un expert afin de rechercher si des éléments de la valeur locative ont subi, en cours d'exécution du bail à renouveler, une modification notable pouvant donner lieu à modification du loyer à la valeur locative du bien loué, et en toutes hypothèses décrire les modifications constatées, ainsi que de donner son avis sur la valeur locative des locaux loués au 30 juin 2022 et de préciser le montant du loyer à la date de renouvellement conformément à l'article R145-11 du code de commerce,
- de fixer, à titre provisionnel, le montant du loyer en renouvellement à la valeur locative selon l'article R.145-7 du code de commerce, soit 122.200 € en principal, hors taxes et hors charges, à compter de la notification du mémoire préalable en fixation du loyer de bail renouvelé et de condamner, à titre provisoire, la locataire à payer les compléments de loyer,

En tout état de cause,
- d'ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
- la condamnation de la locataire aux dépens ainsi qu'à lui payer une somme de 3.000 € au titre de ses frais irrépétibles.

L'affaire est venue à l'audience du 16 mai 2024.

Par jugement du 19 septembre 2024, le juge des loyers a notamment :

En premier ressort,
- constaté le principe du renouvellement du bail commercial portant sur les locaux situés au premier étage des bâtiments B et C ainsi qu'au deuxième étage du bâtiment C, sis [Adresse 1] à [Localité 2],
- dit qu'il n'est pas justifié de leur destination exclusive de bureaux ni d'un autre motif permettant d'écarter la règle du plafonnement prévue par l'article L.145-34 du code de commerce,

Avant dire droit sur la fixation du prix du bail renouvelé,
- réouvert les débats et invité les parties à donner avis, par voie de mémoire notifié par LR/AR, sur les modalités de calcul du nouveau loyer, selon les règles du plafonnement prévu par l'article L.145-34 du code de commerce :
- la date du bail renouvelé, du 1er juillet 2022,
- l'indice applicable en vertu de l'article L.145-34 du code de commerce, censé être l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), à moins qu'il ne soit justifié d'un motif d'application de l'indice des loyers commerciaux (ILC),
- le montant du loyer en septembre 2012 lors du précédent renouvellement,
- le calcul du plafond prévu par l'article L.145-34 du code de commerce de la façon suivante :
loyer initial (au 1er septembre 2012) multiplié par le dernier indice ILAT/ILC publié à la date d'effet du renouvellement, divisé par le dernier indice ILAT/ILC publié neuf ans et dix mois plus tôt ;
- dit que les parties devront proposer un loyer chiffré, en considération de ces éléments, en précisant les modalités de son calcul ;
- dit que l'affaire serait rappelée à l'audience du 07 novembre 2024 pour ce faire ;
- réservé les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La SCI SERVAN 47 I a interjeté appel de ce jugement le 15 octobre 2024, l'instance étant maintenant pendante devant la cour d'appel de PARIS.

Par mémoire du 06 novembre 2024 notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, la SCI SERVAN 47 I demande au juge des loyers de :

- surseoir à statuer dans l'attente de l'arrêt qui sera rendu par la cour d'appel de PARIS,
- à défaut, de fixer le montant du loyer annuel plafonné du bail renouvelé à la somme de 89.976,02 € à compter du 1er juillet 2022,
- de condamner la société ITER à lui payer une somme de 3.000 € au titre de ses frais irrépétibles.

Par mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 23 octobre 2024, la SARL ITER sollicite du juge des loyers :

- la fixation du montant du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 89.691,41 € à compter du 1er juillet 2022,
-la condamnation de la SCI SERVAN 47 I aux entiers dépens ainsi qu'à lui payer une somme de 3.600 € au titre de ses frais irrépétibles.

Par conclusions du 05 novembre 2024 notifiées par RPVA, elle a sollicité le rejet la demande de sursis à statuer.

L'affaire est revenue à l'audience du 07 novembre 2024, à laquelle elle a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est précisé au préalable qu'en vertu des articles R.145-23 et R.145-26 du code de commerce, qui imposent aux parties de présenter leurs demandes et moyens par voie de mémoires notifiés par lettre recommandée avec accusé de réception, les conclusions de la défenderesse ne sont pas régulières et ne peuvent être prises en compte.

Sur la demande de sursis à statuer

Selon les articles 377 et suivants du code de procédure civile, la décision qui sursoit à statuer suspend l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine.

Hormis les cas où cette mesure est prévue par la loi, le juge apprécie souverainement l'opportunité du sursis à statuer et l'ordonne dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, lorsque l'événement attendu est susceptible d'avoir une influence directe sur la solution du litige.

En l'espèce, la demanderesse sollicite qu'il soit sursis à statuer dans l'attente de l'arrêt de la cour d'appel statuant sur l'appel interjeté contre le jugement mixte du 19 septembre 2024.

Toutefois, il est possible de statuer sur le montant du loyer plafonné sans attendre l'issue de l'instance pendante devant la cour d'appel et cela apparaît même opportun pour permettre aux parties de bénéficier d'un double degré de juridiction sur le montant du loyer plafonné, étant précisé qu'elle auront la faculté d'étendre l'appel au présent jugement pour que la cour statue sur le tout.

La demande de sursis à statuer sera donc rejetée.

Sur la date de renouvellement du bail

Les parties conviennent de fixer la date du renouvellement du bail au 1er juillet 2022.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Il a été précédemment jugé qu'il convenait de le fixer en application de l'article L.145-34 du code de commerce qui dispose qu' " À moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. (...) "

La demanderesse sollicite que le loyer du bail renouvelé soit fixé selon le calcul suivant :

76.920 € (montant du loyer au 1er septembre 2012) x 124,53 (ILAT T3 2022)
/106,46 (ILAT T3 2012)
= 89.976,02 €.

La défenderesse, exposant qu'elle exerce une activité commerciale, sollicite que le loyer du bail renouvelé soit fixé selon le calcul suivant :

76.920 € (montant du loyer au 1er septembre 2012) x 126,13 (ILC T3 2022)
/108,17 (ILC T3 2012)
= 89.691,41 €.

Si l'immeuble dans lequel se situent les lieux loués est un immeuble de bureaux, le bail permet une activité commerciale, de sorte que, l'usage de bureaux des locaux n'étant pas exclusif, la locataire peut prétendre à l'application de l'indice des loyers commerciaux, aux lieu et place de l'indice des loyers des activités tertiaires.

Il convient en conséquence de fixer le loyer du bail renouvelé en application de l'indice de loyers commerciaux et donc selon le calcul proposé par la locataire, soit à un montant annuel de 89.691,41 €.

Ce loyer étant inférieur au loyer actuellement payé par la locataire, de 90.986,80 € par an selon la bailleresse, les demandes de celle-ci au titre du paiement des compléments de loyers et d'intérêts seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Les circonstances de la cause, notamment la nécessité de statuer sur la portée de la clause de destination du bail, commandent de laisser à chacune des parties la charge définitive des dépens ainsi que des frais irrépétibles qu'elle a exposés dans la présente instance.

L'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS