TJ Paris, 23 janv. 2025, RG 22/12653

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E + C.C.C.
délivrées le :
à Me TROGMAN (E1295)
Me ALTMANN (E2070)

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18° chambre
3ème section

N° RG 22/12653

N° Portalis 352J-W-B7G-CXQTB

N° MINUTE : 2

Assignation du :
18 Août 2022

JUGEMENT
rendu le 23 Janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. L’êtreANGE (RCS de Paris 794 456 350)
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Me Shounit TROGMAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1295

DÉFENDERESSE

Madame [H] [L]
[Adresse 4]
[Localité 2]

représentée par Maître Karine ALTMANN de la S.E.L.A.R.L. AL-TITUDE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E2070

Décision du 23 Janvier 2025
18° chambre 3ème section
N° RG 22/12653 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXQTB

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,
Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 09 Octobre 2024 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

Sous la rédaction de Cassandre AHSSAINI

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 30 juillet 2013, Mme [H] [L] a donné à bail commercial à la S.A.R.L. L'êtreANGE un local situé [Adresse 4] à [Localité 5], pour une durée de neuf ans à effet du 30 juillet 2013 au 29 juillet 2022, moyennant un loyer annuel de 7 500 euros en principal, payable trimestriellement d'avance.

Les lieux sont destinés à « l'activité principale de « commercialisation d'accessoires et mobilier décoratifs de type design » et accessoirement « service exclusivement de dégustation sur place de café, thé, vin, planche de charcuterie et fromage à la découpe », à l'exclusion de toute autre et notamment de la restauration ».

Par convention de mise à disposition temporaire du 6 mai 2021, la S.A.R.L. L'êtreANGE a mis à la disposition de la société La Compagnie du mieux boire un corner de 20 m² des locaux loués pour une durée de trois mois non renouvelable entre le 5 mai et le 4 août 2021. La société bénéficiaire s'est obligée à n'exercer dans les lieux loués que l'activité commerciale de « vente de produits d'épicerie fine – caviste ERP ». La S.A.R.L. L'êtreANGE s'est engagée à continuer d'occuper les locaux et à exploiter son activité principale de « commercialisation d'accessoires et mobilier décoratifs de type design ».

Par acte d'huissier du 22 juin 2021, Mme [L] a fait signifier à la S.A.R.L. L'êtreANGE un commandement, visant la clause résolutoire du bail, de respecter la destination du bail.

Par acte d'huissier du 13 décembre 2021, Mme [L] a fait signifier à la S.A.R.L. L'êtreANGE un nouveau commandement d'avoir à respecter la destination du bail et à se conformer à ses clauses en cessant l'activité de restauration sur toute la superficie du local.

Par acte d'huissier du 24 janvier 2022, Mme [L] a fait signifier à la S.A.R.L. L'êtreANGE un congé pour le 29 juillet 2022 avec refus de renouvellement et refus de paiement d'une indemnité d'éviction, au motif que la preneuse exploitait « un commerce de restaurant de type brunch le week-end sur toute la surface du local, constituant une modification substantielle de la destination des lieux telle que définie dans le bail ».

Par acte d'huissier du 18 août 2022, la S.A.R.L. L'êtreANGE a assigné Mme [L] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de contester le bien-fondé du refus de renouvellement avec refus de paiement d'une indemnité d'éviction.

À l'issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 15 février 2024.

L'affaire a été appelée à l'audience collégiale de plaidoirie du 9 octobre 2024 et mise en délibéré au 23 janvier 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans son assignation signifiée le 18 août 2022, la S.A.R.L. L'êtreANGE demande au tribunal :
- de condamner Mme [L] à lui payer une indemnité d'éviction à hauteur de 125 932 euros,
- de condamner Mme [L] à lui payer 4 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- de condamner Mme [L] aux dépens,
- d'ordonner l'exécution provisoire de la décision.

La S.A.R.L. L'êtreANGE n'a pas notifié de conclusions postérieurement à la délivrance de l'assignation, en dépit des renvois qui ont été ordonnés pour ce faire durant la mise en état de l'affaire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 mai 2023, Mme [L] demande au tribunal :

A titre principal :
- de débouter la S.A.R.L. L'êtreANGE de l'ensemble de ses demandes,
- de déclarer acquise la clause résolutoire du bail à l'expiration du délai d'un mois suivant le commandement signifié le 22 juin 2021,

A titre subsidiaire :
- de prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la S.A.R.L. L'êtreANGE, avec prise d'effet à compter d'un mois après la signification du commandement du 22 juin 2021, ou subsidiairement à compter de l'assignation en référé du 24 août 2022,

En conséquence :
- d'ordonner sans délai l'expulsion de la S.A.R.L. L'êtreANGE et de tous occupants de son chef des locaux loués, avec l'assistance de la force publique si besoin, sous astreinte provisoire de 1 000 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification du jugement,
- de juger que le tribunal se réserve le droit de liquider l'astreinte provisoire fixée et d'en fixer une nouvelle,
- de l'autoriser à transférer les meubles, objets et marchandises garnissant les lieux loués dans les conditions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- de condamner par provision la S.A.R.L. L'êtreANGE à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges locatives et ce jusqu'à parfaite libération des lieux matérialisée par la remise des clefs ou un procès-verbal de reprise,
- de condamner la S.A.R.L. L'êtreANGE à lui payer 30 000 euros de dommages et intérêts,
- de condamner la S.A.R.L. L'êtreANGE à lui payer 10 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- de condamner S.A.R.L. L'êtreANGE aux dépens, comprenant les coûts des commandements des 22 juin 2021 et 13 décembre 2021, du congé avec refus de renouvellement du 24 janvier 2022, outre les frais de signification et d'exécution de la décision à intervenir en ce compris les frais de transfert de meubles, objets et marchandises garnissant les lieux loués,
- de prononcer l'exécution provisoire.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s'agissant de l'exposé exhaustif de leurs moyens, qui seront néanmoins résumés dans la partie de ce jugement consacrée à la motivation.

MOTIVATION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne visent pas à conférer des droits à la partie qui les requiert. Ces demandes n'étant que le rappel des moyens invoqués par les parties, elles ne donneront pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Mme [L] sollicite, reconventionnellement et à titre principal, que la clause résolutoire du bail soit déclarée acquise à l'expiration du délai d'un mois suivant le commandement délivré le 22 juin 2021.

La S.A.R.L. L'êtreANGE ne formule aucune prétention ni ne fait valoir de moyen de défense sur ce point.

En droit, l'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Par ailleurs, selon l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Enfin, en application de l'ancien article 1315 du même code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, le bail conclu le 30 juillet 2013 par Mme [L] et la S.A.R.L. L'êtreANGE contient une clause résolutoire suivant laquelle « (…) en cas d'inexécution par le preneur de l'une quelconque de ses obligations résultant tant de la loi que du présent bail, un mois après une mise en demeure ou une sommation d'exécuter restée sans effet et visant cette clause, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur (...) ».

Par acte d'huissier du 22 juin 2021, Mme [L] a fait signifier à la S.A.R.L. L'êtreANGE un commandement, visant la clause résolutoire suscitée, « de respecter la destination du bail commercial en date du 30 juillet 2013 à savoir : « commercialisation d'accessoires et mobilier décoratifs de type design » et accessoirement « service exclusivement de dégustation sur place de café, thé, vin, planche de charcuterie et fromage à la découpe ».

Mme [L] et la S.A.R.L. L'êtreANGE étaient en effet convenues, aux termes de la clause de destination stipulée au bail du 30 juillet 2013, que : « le preneur s'oblige à occuper lui-même les lieux loués à usage commercial, conformément aux articles 1728 et 1729 du code civil et exercer une activité principale de « commercialisation d'accessoires et mobilier décoratifs de type design » et accessoirement « service exclusivement de dégustation sur place de café, thé, vin, planche de charcuterie et fromage à la découpe », à l'exclusion de toute autre et notamment de la restauration, et ce, sous peine de l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire visée plus loin ; le bailleur s'opposant à l'installation d'une cuisine dès lors que d'une part, le local ne s'y prête pas (installations non réglementaires) et que d'autre part, l'immeuble et ses occupants ne sauraient souffrir les odeurs de cuisine et/ou les bruits d'installation de gaine de ventilation ou autre ».

Dans le corps du commandement, Mme [L] reprochait notamment à la S.A.R.L. L'êtreANGE la circonstance que la société La compagnie mieux boire « occupait la totalité de l'espace commercial et y exerçait une activité de service de restauration en installant une terrasse sur la voie publique », outre qu'il n'y avait « plus aucune vente de meuble ou d'objets design » au sein du local.

La société La Compagnie du mieux boire occupait à cette date les locaux pris à bail par la S.A.R.L. L'êtreANGE en vertu d'une convention de mise à disposition temporaire du 6 mai 2021. Après avoir obtenu l'autorisation de Mme [L], la S.A.R.L. L'êtreANGE a en effet, en concluant cette convention, mis à la disposition de la société La Compagnie du mieux boire une partie des locaux objets du bail, soit un « corner de 20 m², étagère à gauche de l'entrée et étagère en face de l'entrée », avec accès à la porte principale du local, ce pour une durée de trois mois non renouvelable entre le 5 mai et le 4 août 2021.

La société bénéficiaire s'est dans cet acte « engagée à respecter les dispositions du [bail commercial du 30 juillet 2013] ». Elle s'est également obligée à n'exercer dans les lieux loués que l'activité commerciale de « vente de produits d'épicerie fine – caviste ERP ».

La S.A.R.L. L'êtreANGE s'y est pour sa part engagée à « continuer d'occuper les locaux et à exploiter son activité principale de « commercialisation d'accessoires et mobilier décoratifs de type design » telle que prévue au bail initial ».

Par courriel du 7 juin 2021 adressé à la S.A.R.L. L'êtreANGE, Mme [L] a autorisé, rétroactivement à effet du 4 juin au 4 août 2021, que 45 % du local loué soit mis à la disposition de la société La Compagnie du mieux boire, outre que cette dernière exerce une activité de « vente de tapas et planchas froids » sous réserve que la tranquillité de l'immeuble soit assurée, qu'elle « ne dépasse pas 20h et qu'il n'y ait aucune restauration ».

À la suite de la délivrance du commandement visant la clause résolutoire du 22 juin 2021, Mme [L] a fait dresser, le 26 juillet 2021, un procès-verbal de constat. Les éléments suivants résultent de cet acte d'huissier :
- l'identité visuelle de la S.A.R.L. L'êtreANGE est apposée sur le bandeau supérieur de la façade des locaux ainsi que sur la vitrine de la partie droite des locaux ;
- l'identité visuelle de La Compagnie du mieux boire est apposée sur la porte d'entrée et sur la première des deux vitrines de la partie gauche des locaux ;

Décision du 23 Janvier 2025
18° chambre 3ème section
N° RG 22/12653 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXQTB

- les informations inscrites sur les différentes vitrines sont uniquement en lien avec l'activité de vente d'alcool de La Compagnie du mieux boire (horaires, informations sur les spiritueux en vente, etc) ;
- un affichage sur la porte d'entrée, sous le logo de La Compagnie du mieux boire, indique la possibilité de « privatiser les locaux » ;
- à l'intérieur de la partie gauche des locaux, les étagères à gauche et en face de l'entrée sont remplies de boissons et de bouteilles d'alcool ; des bouteilles sont également disposées sur une table basse ainsi que juste devant la vitrine des locaux ;
- à l'intérieur de la partie droite des locaux, un bar est installé derrière lequel sont entreposés de nombreux verres sur des étagères ; le reste de l'espace est occupé par des tables pliantes entreposées, un canapé bas et quelques tables ;
- aucun prix n'est affiché sur les différents objets meublant les locaux.

Il résulte de ce qui précède que plus d'un mois après la signification du commandement susvisé, Mme [L] rapporte la preuve que les locaux donnés à bail à la S.A.R.L. L'êtreANGE étaient exploités dans leur totalité par la société La Compagnie du mieux boire, ce en violation tant de l'accord conclu entre Mme [L] et la S.A.R.L. L'êtreANGE, dont les termes ont précédemment été rappelés, que de la convention de mise à disposition du 6 mai 2021. Il apparaît en effet que les boissons mises à la vente par La Compagnie du mieux boire étaient entreposées dans l'intégralité de la partie gauche des locaux tandis que la partie droite était toute entière consacrée à une activité de dégustation sur place, autorisée uniquement accessoirement par le bail commercial.

Quant à la privatisation des locaux, impliquant leur mise à disposition à des tiers à titre exclusif pour une période donnée, elle n'est pas autorisée par le bail.

Aucune des constatations de l'huissier de justice ne permet de considérer que la S.A.R.L. L'êtreANGE exerçait effectivement dans les lieux, un mois après la signification du commandement d'avoir à respecter la clause de destination, l'activité principale stipulée au contrat de commercialisation d'accessoires et de mobilier décoratif de type design.

En conséquence, Mme [L] rapporte la preuve de ce que l'inexécution contractuelle dont elle a demandé la cessation par commandement du 22 juin 2021 a perduré plus d'un mois après la signification de cet acte.

La S.A.R.L. L'êtreANGE ne développe aucun moyen ni ne produit aucune pièce susceptible de s'opposer à ce qui précède, ses écritures ne se rapportant qu'au congé avec refus de renouvellement sans paiement d'une indemnité d'éviction signifié postérieurement, le 24 janvier 2022.

Par suite, les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire du bail étant remplies, celui-ci a été résilié de plein droit le 22 juillet 2021 à 24h.

La S.A.R.L. L'êtreANGE devra, compte tenu de sa qualité d'occupante sans droit ni titre des locaux, quitter ceux-ci dans un délai de trois mois suivant la signification du présent jugement, sous peine d'expulsion dans les conditions fixées au dispositif.

La demande de Mme [L] visant à assortir l'expulsion d'une astreinte provisoire de 1 000 euros par jour de retard apparaît en l'état prématurée et injustifiée ; elle sera rejetée.

Mme [L] sollicite en outre que l'indemnité d'occupation dont la S.A.R.L. L'êtreANGE est redevable depuis le 23 juillet 2021 soit fixée à hauteur du montant du dernier loyer augmenté des charges locatives. En application des articles 4 et 5 du code de procédure civile, il sera fait droit à cette demande, bien que la clause résolutoire du bail stipule que l'indemnité d'occupation est fixée sur la « base du loyer mensuel multiplié par trois ».

En conséquence de ce qui précède, la demande de fixation d'une indemnité d'éviction formée par la S.A.R.L. L'êtreANGE sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 1er février 2016, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l'espèce, Mme [L] sollicite 30 000 euros de dommages et intérêts en réparation d'un préjudice dont elle ne précise pas la nature, motifs tirés de la résistance et de la mauvaise foi alléguées de la S.A.R.L. L'êtreANGE.

Faute de démonstration de l'existence du préjudice dont elle se prévaut, sa demande, infondée, sera rejetée.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Sur les dépens

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

L'article 695 du même code énumère limitativement les dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution. Ceux-ci comprennent notamment les émoluments des officiers publics ou ministériels et les débours tarifés.

En l'espèce, la S.A.R.L. L'êtreANGE, partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens, lesquels comprennent les coûts des commandements des 22 juin 2021 et 13 décembre 2021 et du congé avec refus de renouvellement du 24 janvier 2022, légalement nécessaires pour mettre en œuvre les droits de la bailleresse.

Quant aux frais de signification et d'exécution de la décision à intervenir, ils sont par principe à la charge de la personne condamnée ; il n'est donc pas nécessaire ni ici justifié de les inclure dans les dépens.

Sur les frais irrépétibles

Selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La S.A.R.L. L'êtreANGE, condamnée aux dépens, devra payer à Mme [L] une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile que l'équité commande de fixer à 4 000 euros.

La demande de la S.A.R.L. L'êtreANGE sur ce fondement sera rejetée.

Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS