TJ Paris, 23 janv. 2025, RG 24/08232

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [Z] [T]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Delphine LECOEUR

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/08232 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5YL6

N° MINUTE : 11

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 23 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. JMLYZ,
[Adresse 1]

représentée par Me Delphine LECOEUR, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [T],
[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 26 novembre 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 janvier 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 23 janvier 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/08232 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5YL6

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 5 avril 2023, la société JMLYZ a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [T] sur des locaux situés au [Adresse 2] (étage 9, une cave n°2), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 500 euros et d’une provision pour charges de 200 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 12 004,90 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Z] [T] le 21 mai 2024.

Par assignation du 19 juillet 2024, la société JMLYZ a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder au séquestre du mobilier et à l’expulsion de M. [Z] [T], sous peine d’astreinte de 500 euros par jour de retard, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,15 509,80 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 19 juillet 2024,3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 26 novembre 2024, la société JMLYZ, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. La société JMLYZ considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, M. [Z] [T] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

La société JMLYZ ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société JMLYZ a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [Z] [T].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société JMLYZ justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 16 mai 2024 et que la somme de 12004,90 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur.

Il convient donc de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines visé au commandement de payer.

Il sera à noter que le locataire n’avait pas réglé la dette dans le délai compris entre six semaines et deux mois, bien que la bailleresse soit à l’origine d’une application dans le temps de la loi qui contrevient aux principes précités, si bien qu’il n’existe pas de grief, qui puisse faire encourir une nullité du commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 juillet 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société JMLYZ à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

De plus, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [Z] [T] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur sollicitant par ailleurs une indemnité d'occupation.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société JMLYZ verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 juillet 2024, M. [Z] [T] lui devait la somme de 15 509,80 euros.

M. [Z] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1 752.45 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 juillet 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société JMLYZ ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

M. [Z] [T], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société JMLYZ concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS,