TJ Marseille, 24 janv. 2025, RG 24/00775

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 25/

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 24 Janvier 2025
Président : Madame PARIS-MULLER, 1ère Vice-Présidente
Greffier lors de l'audience : Madame DUFOURGNIAUD, Greffière
Greffier lors du prononcé : Madame ZABNER, Greffière
Débats en audience publique le : 06 Décembre 2024

N° RG 24/00775 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4QU3

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. GALERIE MARCHANDE DES CAILLOLS, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître François ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. V.E.D.K, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Frédéric ASDIGHIKIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE:

Par acte d’huissier en date du 14 février 2024, la société GALERIE MARCHANDE DES CAILLOLS propriétaire-bailleur d’un local identifié F d’une superficie de 155 m2 au sein du centre commercial [Adresse 1], a fait assigner la société VEDK aux fins d’obtenir la condamnation de la société défenderesse au paiement d’une provision au titre des impayés locatifs, des frais irrépétibles et des dépens.

Elle sollicite la condamnation de la société VEDK au paiement de :

la somme de 26 515.05 à titre de provision sur la dette locative (loyers, charges, accessoires) arrêtée au 1er trimestre 2024 ;une indemnité forfaitaire de 10% des sommes dues au principal en application de l’article 25.2.2 du bail ;un intérêt de retard égal au taux moyen mensuel du marché monétaire majoré de 5 points à compter de chaque échéance impayée en application de l’article 26 du bail ;la somme de 3000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens en ce compris le coût de l’assignation et de la signification de la décision à venir.
L’affaire a été appelée à l’audience du 4 mars 2024, et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties pour être retenue le 6 décembre 2024.

À cette date, la société GALERIE MARCHANDE DES CAILLOLS, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes qu’il actualise par conclusions responsives auxquelles il convient de se reporter en produisant un décompte au 28 novembre 2024 faisant apparaître un arriéré de 52 001.25 euros.

Elle invoque un bail en date du 30 juillet 2023, consenti pour une durée de 10 ans à compter du 24 août 2023, qui prévoit dans son article 8.5.1 que les loyers doivent être payés en 4 termes égaux et d’avance les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année. Elle soutient que la société n’a pas réglé ces loyers, en dépit d’une sommation de payer la somme de 14 875.05 euros en date du 4 janvier 2024.
En réplique aux conclusions en défense, elle soutient que les conditions financières n’ont absolument pas été modifiées entre la lettre d’intention du 11 avril 2023 et le bail signé le 30 juillet 2023.

La société VEDK représentée par son conseil par conclusions notifiées par voie électronique le auxquelles il convient de se référer et développées à l’audience susvisée, conclut à titre principal au rejet des prétentions du la société GALERIE MARCHANDE DES CAILLOLS au motif de l’existence d’une contestation sérieuse excluant la compétence du juge des référés, et reconventionnellement à la suspension des loyers jusqu’à la reprise du Géant Casino. Elle demande en outre la condamnation de la demanderesse à la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

Elle soutient que si le bail invoqué en demande, portant sur un nouveau local, plus grand, que celui exploité auparavant, est un document signé électroniquement le 30 juillet 2023, elle en avait signé un autre, papier, le 12 avril 2023, qui fixait des loyers et charges moindre. Le gérant n’aurait pas porté attention à l’augmentation qualifiée de « ahurissante » dans la version électronique, qu’il n’avait pas vérifiée par confiance. Le premier appel trimestriel de loyer au 1er octobre 2023 étant conformes à ce qui avait été convenu (437 euros de charges mensuelles) il n’avait pas eu de motif de se méfier. Par ailleurs, elle expose qu’elle n’avait appris que postérieurement à la signature du bail que le Géant Casino, qui attirait la majeure partie de la clientèle dans le centre commercial, déposait le bilan, ce qui avait eu une incidence catastrophique sur l’ensemble des commerçants avaient sollicité et obtenu par courrier du 8 juillet 2024 une remise de 50% des loyers jusqu’à l’ouverture du supermarché venant en replacement du géant Casino, à condition de fourniture du bilan de la société et d’être à jour de la totalité des loyers, charges et accessoires au 5 septembre 2024. Elle considère qu’il s’agit de manœuvres pour pousser les commerces à liquidation, en l’état d’un projet de reprise des lieux par la mairie pour construire des logements sociaux. Par ailleurs, elle affirme avoir réglé de nombreuses sommes depuis décembre 2023 contrairement à ce qui est soutenu en demande.

La décision a été mise en délibéré au 24 janvier 2025.

SUR QUOI,

Il ne ressort pas de la lecture de la lettre d’intention et du bail que des modifications significatives aient été apportées, de sorte que les conditions contractuelles justifiant de l’arriéré ne souffre pas de contestation sérieuse.

Le contexte difficile lié aux incidences commerciales, sans être mise en doute, ne peut priver le bail de produire ses effets et notamment ses obligations à l’égard du preneur, dont la principale est le paiement des loyers et charges.

La franchise du premier loyer contre réalisation de travaux a bien été prise en compte.

Il résulte ainsi des débats et de l’examen des pièces produites et notamment du contrat de bail en date du 30 juillet 2023, faisant suite à la lettre d’intention du 11 avril 2023, de la sommation de payer délivrée par voie d’huissier le 4 janvier 2024 et du dernier décompte, que la société défenderesse était redevable pour la période allant de septembre 2023 au 1er octobre 2024 59 358.38 euros.

Toutefois, alors que le décompte produit par la demanderesse mentionne pour seuls règlements les sommes de 82.18 euros en septembre 2023 et de 7274.95 euros en janvier 2024, générant selon elle un arriéré de 52 001.25 euros, la société défenderesse produit un autre décompte faisant apparaître des versements supplémentaires pour un total de 20 300 euros.

Il convient de condamner la société VEDK au paiement de la somme de 31 701.25 euros à titre de provision sur la dette locative arrêtée au 28 novembre 2024.

La dégradation de sa situation financière est néanmoins démontrée, dans un contexte susceptible d’évoluer favorablement avec la reprise du supermarché, qu’il sera fait droit à sa demande d’échelonnement du paiement de la dette sur une durée de 24 mois conformément à l’article 1343–5 du Code civil, selon les modalités précisées au dispositif.

Attendu que la société VEDK supportera les dépens.

En équité tirée des situations économiques respectives des parties, il n’y a pas lieu à condamner la société VESK au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,