TJ Rennes, 24 janv. 2025, RG 24/08309

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 6]
[Localité 4]
JUGEMENT DU 24 Janvier 2025

N° RG 24/08309 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LJFK

Jugement du 24 Janvier 2025
N° : 25/76

OPH ARCHIPEL HABITAT

C/

[Y] [K]
[F] [G] épouse [K]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à OPH ARCHIPEL HABITAT
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à M et Mme [K]
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 24 Janvier 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 13 Décembre 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 24 Janvier 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

OPH ARCHIPEL HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Mme [B] [U], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEURS :

M. [Y] [K]
[Adresse 1]
[Adresse 7]
[Localité 3]
comparant en personne

Mme [F] [G] épouse [K]
[Adresse 1]
[Adresse 7]
[Localité 3]
non comparante, représentée par son époux, muni d’un pouvoir

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 novembre 2018, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [Y] [K] et Mme [F] [G], épouse [K], sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 446,28 €.

Par acte séparé du même jour, ARCHIPEL HABITAT a également mis à disposition des époux [K] une place de stationnement, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 27€.

Par courrier reçu par l’établissement ARCHIPEL HABITAT le 20 septembre 2022, les locataires ont résilié le contrat de location de la place de stationnement, avec un préavis d’un mois.

Par actes de commissaire de justice du 15 septembre 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4 081,25 € au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par assignations délivrées le 12 septembre 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :
• Prononcer la résiliation du bail,
• Ordonner l’expulsion de M. [Y] [K] et Mme [F] [K] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
• Condamner solidairement les locataires au paiement des sommes suivantes :
o 7 522,66 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
o les loyers dus du 10 septembre 2024 jusqu’à la résiliation du bail,
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
o 50 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
• A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement, dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ou, en cas d’octroi d’un délai d’expulsion, dire qu’à défaut d’un seul règlement de l’indemnité d’occupation, les occupants sans titre devront libérer sans délai le logement.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 13 décembre 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a maintenu l'intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative actualisée s’élevait désormais à 9 580,54 €. Il a indiqué que les locataires n’avaient effectué aucun paiement depuis le mois de février 2024.

M. [Y] [K] et Mme [F] [K], représentée par son époux, ont reconnu la dette dans son principe et son montant. M. [K] a exposé qu’il avait signé un contrat à durée indéterminée le 5 décembre 2024.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la recevabilité

L'établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré le commandement de payer qui leur a été signifié le 15 septembre 2023, M. [Y] [K] et Mme [F] [K] n’ont manifestement pas réglé la dette locative de 4081,25 € qui y était mentionnée.

L'établissement ARCHIPEL HABITAT verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 décembre 2024, M. [Y] [K] et Mme [F] [K] lui devaient la somme de 9 580,54 €, soustraction faite des frais de procédure.

Les défendeurs reconnaissent le montant de leur dette et seront donc solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 7 522,66 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [Y] [K] et Mme [F] [K]. En l’absence de reprise du paiement du loyer depuis plusieurs mois, ainsi que de l’importance de la dette, il n’apparait pas opportun d’octroyer aux locataires des délais de paiement. Il convient donc d’ordonner leur expulsion.

Aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Y] [K] et Mme [F] [K], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,