TJ Rennes, 24 janv. 2025, RG 24/02419

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 4]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 24 Janvier 2025

N° RG 24/02419 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K43E

Jugement du 24 Janvier 2025
N° : 25/59

[E] [S] [G] [N]

C/

[X] [L] [P] [I]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me THOMAS BELLIARD
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à M [I]
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 24 Janvier 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 13 Décembre 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 24 Janvier 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [E] [S] [G] [N]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me François THOMAS-BELLIARD, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Iris MOTEL, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [X] [L] [P] [I]
[Adresse 5]
[Localité 3]
comparant en personne

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Par acte sous seing privé du 8 août 2020, M. [Z] [U] a consenti un bail d’habitation à M. [X] [I] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 524 euros et d’une provision pour charges de 66 euros.

M. [E] [N] est devenu propriétaire du bien immobilier le 25 juin 2021.

Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5130,09 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation délivrée le 8 mars 2024, M. [E] [N] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [X] [I] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
7731,86 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
les loyers dus du 31 mars 2024 jusqu’à la résiliation du bail,
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 13 décembre 2024.

Par conclusions déposées à cette date, M. [E] [N] a maintenu l'intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 13 décembre 2024, s'élevait désormais à 13075,85 euros. M. [E] [N] a demandé également le rejet de l’ensemble des demandes, fins et conclusions de M. [X] [I].

Présent à l’audience, M. [X] [I] a reconnu sa dette mais a expliqué ne pas vouloir payer son loyer en raison de l’état du logement et du refus du propriétaire d’effectuer les travaux nécessaires à la salubrité du logement. Il a sollicité la révision de son loyer voire l’annulation de sa dette du fait des répercussions des désordres dans le logement sur son état de santé.

M. [X] [I] a été autorisé à produire des pièces en délibéré avant le 20 décembre 2024. A cette date, aucun courrier de ce dernier n’est parvenu au Tribunal.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la recevabilité

M. [E] [N] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré le commandement de payer qui lui a été signifié le 21 novembre 2023, M. [X] [I] n’a pas réglé la dette locative de 5130,09 euros qui y était mentionnée. M. [E] [N] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 décembre 2024, M. [X] [I] lui devait la somme de 13075,85 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [X] [I] ne conteste pas les impayés de loyers mais les justifie en raison de l’état dégradé du logement. Il déclare avoir fait intervenir l’ARS pour constater les désordres. Le locataire affirme également que le propriétaire a refusé d’effectuer les travaux d’électricité nécessaires pour mettre aux normes le tableau électrique. M. [X] [I] ne verse cependant aucune pièce à l’appui de ses affirmations. Il n’a pas non plus produit de pièces durant le délibéré, malgré l’autorisation donnée en ce sens lors de l’audience du 13 décembre 2024.

M. [E] [N] verse pour sa part un courrier du maire de la commune en date du 3 juillet 2023 qui mentionne que les défauts constatés par le rapport de l’ARS au sein du logement sont « mineurs ». M. [X] [I] n’ayant versé aucun élément de preuve, il convient de s’en tenir à cette seule description objective de l’état du logement. De tels défauts ne peuvent rendre le logement insalubre ou impropre à l’habitation.

Par ailleurs, s’agissant de l’absence de réalisation de travaux d’électricité, outre le fait que M. [X] [I] n’apporte aucune preuve de la réalité de ces défauts et de la nature des travaux à réaliser, il convient de relever que le courrier précité du maire note également que le propriétaire a mandaté un éléctricien pour intervenir et que celui-ci n’a pas pu effectuer les travaux en raison de l’opposition du locataire. Sur ce point, le propriétaire produit une attestation de l’entreprise DOMO + datée du 12 novembre 2024 comportant les observations suivantes « Nous attestons par la présente ne pas avoir pu intervenir au logement n°8 lieu dit Le [Localité 6] à [Localité 3] auprès de votre locataire suite à votre demande du 10 mai 2023 ». Les co-gérants de l’entreprise exposent que cette intervention avait pour but de mettre aux normes le compteur électrique suite à un rapport de l’ARS et que les deux propositions d’intervention n’ont pu aboutir en raison de l’absence du locataire (le 22 juin 2023) et de son refus (le 24 aout 2023), celui-ci souhaitant une intervention un samedi, ce qui n’était pas possible pour l’entreprise.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. [X] [I] échoue à démontrer que son logement présente des désordres rendant le logement impropre à son habitation et /ou engendrant des conséquences sur sa santé. Le locataire ne peut donc bénéficier d’une réduction du montant de son loyer, et encore moins d’une annulation de sa dette.

M. [X] [I] ne conteste pas le montant de la dette, par ailleurs établi par le bailleur. Le décompte produit par celui-ci permet de constater que M. [X] [I] n’a effectué aucun paiement depuis le mois de décembre 2023, soit depuis plus d’une année, et que la dette s’élève désormais à la somme importante de 13 075,85€.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [X] [I] et son expulsion.

Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [E] [N] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 décembre 2024, M. [X] [I] lui devait la somme de 13 075,85 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Présent à l’audience, M. [X] [I] a reconnu la dette dans son montant. Il sera condamné donc à payer cette somme au bailleur.

M. [X] [I] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du prononcé de la résiliation du bail. L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [E] [N] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [X] [I], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de M. [E] [N] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,