CA Montpellier, 30 janv. 2025, RG 20/04281

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 30 JANVIER 2025

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 20/04281 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OWVY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 07 SEPTEMBRE 2020

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BÉZIERS

N° RG 18/01296

APPELANTE :

SCI [10] société civile immobilière au capital de 762,25 €, inscrite au RCS de BEZIERS sous le n° D [N° SIREN/SIRET 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Frédéric SIMON de la SCP SIMON FREDERIC, avocat au barreau de BEZIERS substitué sur l'audience par Me Christine AUCHE HEDOU, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Maître [O] [S]

[Adresse 6]

[Localité 4]

et

S.C.P. [S] [1] pris en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité

[Adresse 6]

[Localité 4]

et

Maître [E] [U]

[Adresse 3]

[Localité 4]

et

S.C.P. [M] [U] pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentés par Me Gilles LASRY de la SCP D'AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 05 Novembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Novembre 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Gilles SAINATI, président de chambre et Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère, chargée du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL

ARRET :

- contradictoire ;

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié reçu le 18 novembre 2003 par maître [E] [U], madame [F] [K], madame [C] [K] et monsieur [P] [K] ont hérité de madame [H] veuve [K] décédée le [Date décès 7] 2001 de divers lots de copropriété situés dans deux immeubles distincts.

Suivant acte du 30 septembre 2003 dressé par maître [O] [S], la SCI [10] a notamment acquis auprès des consorts [K] les lots de copropriété n°2 et n°8 au sein d'un immeuble sis à [Adresse 8], composé de deux corps d'immeuble, l'un en façade sur la rue du midi et l'autre en façade sur cour mais avec entrée rue du midi.

Par acte d'huissier du 23 mai 2018, la SCI [10], estimant que l'acte notarié du 30 septembre 2003 comporterait une mention inexacte l'ayant conduit à faire une appréciation inexacte de ses droits de propriété, a fait assigner la SCP [S] [11] et maître [O] [S] en responsabilité et indemnisation de ses préjudices. Par exploit d'huissier du 22 mars 2019, la SCI [10] a fait assigner en intervention forcée maître [E] [U] et la SCP [9] [U].

Les deux procédures ont été jointes par ordonnance en date du 5septembre 2019.

Par jugement du 7 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Béziers a :

- jugé que l'action en justice de la SCI [10] était irrecevable comme étant prescrite depuis le 19 juin 2013,

- condamné la SCI [10] à payer à maître [O] [S] et à la SCP [S] Lhotelier-Libes-Bonhomme une somme indivise de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SCI [10] à payer à la SCP Brun-[U] et à maître [E] [U] une somme indivise de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SCI [10] aux entiers dépens en ce compris les frais de la procédure de référé et les frais d'expertise judiciaire.

Par déclaration enregistrée par le greffe le 9 octobre 2020, la SCI [10] a régulièrement interjeté appel de ce jugement.

Par ses conclusions enregistrées par le greffe le 27 novembre 2020, la SCI [10] demande à la cour d'appel d'infirmer la décision entreprise et de :

- dire l'action recevable ;

- retenir la responsabilité de monsieur [S] et la SCP [S]-Lhotelier-Libes-Bonhomme, monsieur [U] et la SCP Brun-[U] ;

- les condamner solidairement à titre principal à lui payer les sommes de :

o 34 305 euros au titre des coûts des travaux ;

o 51 428 euros au titre de la valeur du local pour désenclaver;

o 41 2998 euros au titre des frais et conséquences du procès ;

o Outre 1 180 euros du 30 décembre 2016 à 3 mois après paiement par les notaires de la réparation due ;

et à titre subsidiaire à lui payer la somme de 116 800 euros, montant arrêté par l'expert ;

le tout avec intérêt de l'assignation à règlement et capitalisation des intérêts tous les ans ;

- les condamner solidairement aux dépens de ceux de l'ordonnance du 3 juillet 2017 et de l'expertise, de première instance et d'appel, outre 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par leurs conclusions enregistrées par le greffe le 19 février 2021, maître [O] [S] et la SCP [S] - Lhotelier-Libes -Bonhomme demandent à la cour d'appel de confirmer le jugement dont appel. Subsidiairement, ils demandent à voir débouter la SCI [10] de ses prétentions. En tout état de cause, ils demandent à la cour la condamnation de la SCI [10] aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise et ceux liés à l'ordonnance du 3 juillet 2017, et à leur payer la somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions enregistrées par le greffe le 19 février 2021, maître [E] [U] et la SCP Brun-[U] demandent à la cour d'appel de confirmer le jugement dont appel. Subsidiairement ils demandent à voir débouter la SCI [10] de ses prétentions. En tout état de cause, ils demandent la condamnation de la SCI [10] aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise et ceux liés à l'ordonnance du 3 juillet 2017, et à leur payer la somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure été prononcée par ordonnance en date du 5 novembre 2024.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.

MOTIFS

Sur la prescription de l'action en responsabilité contre les notaires

Le tribunal a estimé l'action prescrite aux motifs que dès le 30 septembre 2003, la SCI [10] était en mesure d'apprécier la consistance réelle de ses droits sur les lots acquis et ne pouvait ignorer que certains d'entre eux n'avaient pas accès à la [Adresse 12], de sorte qu'elle aurait dû agir en responsabilité à l'encontre des notaires rédacteurs des actes litigieux dans les 5 ans à compter de l'entrée en vigueur de la loi du 19 juin 2008, soit avant le 19 juin 2013.

La SCI [10] estime quant à elle que le délai de prescription a commencé à courir le 13 septembre 2016, date de l'arrêt de la cour d'appel de Montpellier établissant l'absence d'accès des lots privatifs acquis par la [Adresse 12], qui constitue selon elle le jour de la manifestation du dommage.

Les notaires intimés soutiennent pour leur part que la SCI [10] a eu connaissance, dès le 16 mai 2007 lors du dépôt du rapport d'expertise judiciaire de monsieur [I], que le couloir était la propriété de Monsieur et Madame [R]. Subsidiairement, ils invoquent comme point de départ du délai de prescription le jugement désormais définitif du 20 avril 2009 par lequel le tribunal de grande instance de Béziers a condamné la SCI [10] à remettre le plafond du couloir en état.

Ainsi que l'indique justement le tribunal, la mention de l'acte notarié du 30 septembre 2003 faisant état d'une 'entrée [Adresse 12]' apporte une précision sur la configuration de l'immeuble en copropriété, est conforme à la configuration réelle des lieux et ne suffit pas à conclure que l'ensemble des lots de ladite copropriété sont accessibles à partir de la rue du midi.

Pour autant ladite mention, en ce qu'elle évoque clairement une entrée possible par la rue du midi, a pu éventuellement permettre à la SCI [10] de se méprendre sur la portée réelle de ses droits, et notamment sur un accès possible aux lots qu'elle a achetés depuis la rue du midi, de sorte que le point de départ du délai de prescription ne peut être fixé à la date de l'acte de vente.

De même, en 2007, si l'expert judiciaire a pu estimer dans son rapport d'expertise que le couloir litigieux par lequel la SCI [10] a permis, de fait, un accès des appartements qu'elle a créé dans les lots qu'elle avait acquis, faisait partie des parties privatives du lot appartenant aux consorts [R], ledit rapport d'expertise, par essence technique, ne peut asseoir en lui-même une certitude juridique sur la nature d'un droit immobilier, dont l'appréciation relève des juridictions judiciaires. Le point de départ du délai de prescription ne peut dès lors non plus être fixé au jour du dépôt du rapport de l'expert judiciaire.

Toutefois, lors d'une procédure initiée par les consorts [R], propriétaire de l'appartement du premier étage, à la suite de ce rapport d'expertise judiciaire, le tribunal de grande instance de Béziers a rendu le 20 avril 2019 un jugement, aujourd'hui définitif, aux termes duquel la SCI [10] est condamnée à remettre le plafond du couloir dans son état initial.

Dès lors, il apparaît clairement que dès le 20 avril 2019 la SCI [10] a eu connaissance de ce qu'elle était susceptible de ne bénéficier d'aucun droit sur le couloir litigieux, et, partant, de ne pouvoir accéder aux appartements issus du lot n°8 par la rue du midi.

Ce fait constitue manifestement la manifestation du dommage au sens de l'article 2224 du code civil.

Dès lors que, en application de ce même article modifié par la loi 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription, la SCI [10] disposait d'un délai de cinq années à compter du 20 avril 2009 pour assigner en responsabilité les notaires rédacteurs, le délai de prescription a expiré le 20 avril 2014, et ce alors que la SCI [10] n'a fait délivrer son assignation en responsabilité contre les notaires que les 23 mai 2018 et 22 mars 2019.

Son action se trouve donc prescrite et le jugement déféré sera par conséquent confirmé, par substitution de motifs.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Eu égard à l'issue du litige, le jugement déféré sera confirmé.

En cause d'appel, la SCI [10], qui succombe, sera condamnée aux dépens et à payer en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile :

- à maître [O] [S] et à la SCP [S] - Lhotellier - Libes - Bonhomme la somme de 2 000 euros,

- à maître [E] [U] et à la SCP Brun - [U] la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS