TJ Toulouse, 31 janv. 2025, RG 24/02381

MINUTE N° : 25/114
JUGEMENT DU : 31 Janvier 2025
DOSSIER : N° RG 24/02381 - N° Portalis DBX4-W-B7I-S55C
NAC: 58E

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 31 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré

PRESIDENT : Madame GABINAUD, Vice-Président
ASSESSEURS : Madame KINOO, Vice-Présidente
Madame PUJO-MENJOUET, Juge

GREFFIER lors des débats : Madame GOTTY
GREFFIER pour la mise à disposition : Madame GIRAUD

DEBATS

Après clôture des débats tenus à l'audience publique du 21 Novembre 2024, le jugement a été mis en délibéré au 23 janvier 2025 et prorogé à la date de ce jour.

JUGEMENT

Rendu après délibéré, Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par L. GABINAUD

Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDERESSE

S.A.R.L. SCI [Adresse 4], RCS Rodez 519 698 732, dont le siège social est sis [Adresse 11] - [Localité 1]
représentée par Maître Thierry EGEA de la SELARL LEVI - EGEA - LEVI, avocats au barreau de TARN-ET-GARONNE, avocats plaidant, vestiaire : 166

DEFENDERESSES

Compagnie d’assurance GAN ASSURANCES, RCS Paris 542 063 797, dont le siège social est sis [Adresse 9] - [Localité 8]
représentée par Maître Etienne DURAND-RAUCHER de la SCP CABINET MERCIE - SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 259

Compagnie d’assurance AREAS DOMMAGES, RCS Paris 775 70 466, dont le siège social est sis [Adresse 7] - [Localité 8]
représentée par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 10, Me Isabelle ETESSE, avocat au barreau de PAU, avocat plaidant,

S.A.S.U. K-MEUBLE SASu immatriculée au RCS de TOULOUSE sous le N° 532.576.857, dont le siège social est sis [Adresse 10] - [Localité 12]
représentée par Maître Paul TROUETTE de la SELARL TCS AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 418

PARTIE INTERVENANTE

M. [W] [N], es qualité de gérant de la société SARL-SCI DU [Adresse 4], domicilié au siège social de la société
né le [Date naissance 3] 1978 à [Localité 12], demeurant [Adresse 11] - [Localité 1]
représenté par Maître Thierry EGEA de la SELARL LEVI - EGEA - LEVI, avocats plaidant, vestiaire : 166

EXPOSE DU LITIGE

La SARL SCI [Adresse 4] est propriétaire d'un ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 12], lequel est assuré auprès de la compagnie AREAS DOMMAGES.

Une des trois parties de l'immeuble est louée par la SAS K-MEUBLE, assurée par la SA GAN ASSURANCES, les deux autres étant louées respectivement par la société HDD et la société REXEL.

Le 29 septembre 2018, un incendie a partiellement détruit l'immeuble.

Suivant ordonnances du juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse des 7 mars et 4 avril 2019, Monsieur [U] a été désigné en qualité d'expert judiciaire, au contradictoire de la SARL SCI [Adresse 4], des trois preneurs et de leurs assureurs.

Monsieur [U] a déposé son rapport le 20 avril 2021.

Suivant actes d'huissier signifiés le 30 juillet 2021, la SARL SCI [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal Monsieur [I], a fait assigner la société AREAS DOMMAGES devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de la condamner à lui payer la somme de 1 776 543 €.

Suivant acte d'huissier signifié les 6 et 13 janvier 2022, la SARL SCI [Adresse 4] a fait assigner la SAS K-MEUBLE et son assureur, la SA GAN ASSURANCES devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux mêmes fins.

Les affaires ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 24 mars 2022.

Suivant ordonnance du 7 juillet 2022, le juge de la mise en état a notamment donné acte à la société AREAS DOMMAGES de ce qu'elle acceptait de régler à la SARL SCI [Adresse 4] la somme de 539 884, 94 € à titre provisionnel, et déclaré recevable l'assignation délivrée à la SAS K-MEUBLE.

Suivant conclusions du 29 juillet 2022, Monsieur [W] [N] est intervenu volontairement à l'instance en qualité de gérant de la SARL SCI [Adresse 4].

Suivant décision du 2 avril 2024, le juge de la mise en état a ordonné la radiation de l'affaire pour défaut de diligence du demandeur.

Suivant conclusions notifiées le 30 avril 2024, et après réalisation des diligences demandées, la SARL SCI [Adresse 4] a sollicité le rétablissement de l'affaire au rôle.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 30 mai 2024, la SARL SCI DU [Adresse 4] (ci -après la SCI) demande au tribunal, au visa des articles L.241-1 et L.122-1 du code des assurances, 1733 et 1178 du code civil, de bien vouloir :

A titre principal :
-juger nulle, avec toutes les conséquences légales, comme potestative la clause 66 D des conditions générales du contrat d’assurance liant la SARL SCI [Adresse 4] à la compagnie AREAS DOMMAGES ;

A titre subsidiaire :
-juger réputée accomplie la condition prévue à l’article 66 D des conditions générales du contrat d’assurance liant la SARL SCI [Adresse 4] à la compagnie AREAS DOMMAGES au visa de l’article 1178 du code civil, en vigueur au jour de la conclusion du contrat d’assurance ;

En tout état de cause :
-Condamner in solidum la compagnie AREAS DOMMAGES, la société K-MEUBLE et la compagnie GAN ASSURANCES à payer à la SARL SCI DU [Adresse 4] les sommes suivantes :
- Au titre des mesures conservatoires (page 12 du rapport définitif de Madame [G], sapiteur) : 17 452 € HT,
- Démolition aux parties effondrées y compris enlèvement véhicule : 103 606 € HT,
- Travaux de reconstruction : 1 056 357 € HT,
- Travaux de reconstruction aménagement REXEL : 203 061 € HT
- Honoraires d’architecte compris entre 7,5% et 8% : 97 605 € HT,
- Honoraires BC, SPS 2,8 % : 35 263 € HT,
- Assurance dommages-ouvrage, responsabilité civile du maître d'ouvrage : 18 892 € HT,
- Au titre de la perte des loyers à parfaire : 641 111 € HT (calculée jusqu’au 31/12/2024),
- Pertes et frais travaux accès My School : 20 693 € HT,
- 15 000 € HT au titre de la RT 2012,
- 109 125 € HT au titre du surcoût d'une structure compatible avec le surpoids des panneaux photovoltaïques,
- 113 000 € HT au titre de l’incidence du PLU et des services urbains,
- 234 540 € HT au titre de la taxe d'aménagement,

Soit un total de 2 650 721 € HT (somme à parfaire), avant déduction des provisions déjà versées ;

-juger que les indemnités concernant les travaux seront revalorisées selon la formule suivante :
Indemnisation x Indice BT01 en vigueur au jour du paiement
Indice BT01 en vigueur au jour du rapport
-Condamner la compagnie AREAS DOMMAGES au paiement des intérêts prévus à l’article L122-2 du code des assurances ;
-Condamner solidairement la compagnie AREAS DOMMAGES, la société K-MEUBLE et la compagnie GAN ASSURANCES au paiement de la somme de 59 683 € à valoir sur les honoraires du cabinet LUC EXPERT selon facture en date du 30 avril 2021, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation, soit le 30 juillet 2021 ;
-Débouter la compagnie GAN ASSURANCE de sa demande de se voir relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre par la SARL SCI [Adresse 4] ;
-Condamner solidairement la compagnie AREAS DOMMAGES, la société K-MEUBLE et la compagnie GAN ASSURANCES au paiement de la somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;
-Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
-Condamner solidairement la Compagnie AREAS DOMMAGES, la société K-MEUBLE et la Compagnie GAN ASSURANCES au paiement des frais d’expertise judiciaire ainsi qu’aux dépens de la procédure de référé et de l’incident ;
-Condamner solidairement la compagnie AREAS DOMMAGES, la société K-MEUBLE et la compagnie GAN ASSURANCES aux dépens.

Dans ses écritures, notifiées par voie électronique le 29 mai 2024, la compagnie AREAS DOMMAGES demande au tribunal, au visa des articles 1134 et 1733 du code civil, et L.122-2 du code des assurances, de bien vouloir :

-Débouter la SARL/SCI [Adresse 4] de sa demande de règlement de l’indemnité différée dirigée contre la compagnie AREAS DOMMAGES, faute de justifier de l’investissement des acomptes et de l’indemnité immédiate réglés dans les travaux de reconstruction de l’immeuble ;
-Débouter la SARL/SCI [Adresse 4] de sa demande d’annulation de l’article 59A ou encore 66 D des conditions générales du contrat souscrit auprès de la compagnie AREAS DOMMAGES ;
-Débouter la SARL/SCI [Adresse 4] de toutes ses demandes indemnitaires dirigées contre son assureur, en ce que les indemnités susceptibles d’être contractuellement versées sont conditionnées par la production des factures et par la reconstruction du bâtiment sans modification de sa destination initiale, dans les 2 ans du sinistre ;
-Débouter la SARL/SCI [Adresse 4] de sa demande de condamnation au titre des préjudices subis par l’immeuble voisin, MY SCHOOL, dirigée contre la compagnie AREAS DOMMAGES ;
-Débouter la SARL/SCI [Adresse 4] de ses nouvelles prétentions indemnitaires non retenues par l’expert judiciaire et non documentées au titre de la RT 2021, de la loi RESILIENCE, du PLU ou encore de la taxe d’aménagement ;
-Enjoindre à la SARL/SCI [Adresse 4] de justifier jusqu’à la clôture des débats de sa qualité de propriétaire et de verser aux débats une attestation de propriété de moins de 3 mois ;
-A défaut d’y avoir déféré, l'y enjoindre sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter du prononcé du jugement à venir ;
-Débouter la SARL/SCI [Adresse 4] de sa demande d’indexation sur toutes les indemnités par elle réclamées ;
-Débouter la SARL/SCI [Adresse 4] de sa demande de condamnation de la compagnie AREAS DOMMAGES à lui verser des intérêts moratoires ;
-Débouter la SARL/SCI [Adresse 4] de sa demande de condamnation dirigée solidairement contre la compagnie AREAS DOMMAGES, la SASU K-MEUBLE et la SA GAN ASSURANCES à lui verser une somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens ;
-Condamner solidairement et à défaut in solidum la SASU K-MEUBLE et le GAN à payer à la compagnie AREAS DOMMAGES la somme totale de 712 534,54€, après avoir relevé que le preneur, la SAS K-MEUBLE, ne démontre pas l’existence d’un vice de construction à l’origine de l’incendie du 29 septembre 2018 ;
-Condamner solidairement et à défaut in solidum la SASU K-MEUBLE, le GAN et la SCI/SARL [Adresse 4] à payer à la compagnie AREAS DOMMAGES une somme de 6000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner solidairement et à défaut in solidum la SASU K-MEUBLE et le GAN aux entiers dépens ;
-Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 31 mai 2024, la SAS K-MEUBLE demande au tribunal, au visa des articles 1733, 1719 et 1720 du code civil, et L.122-1 du code des assurances, de bien vouloir :

A titre principal :
- Juger que l’incendie survenu le 29 septembre 2018 est dû à un vice de la construction qui exonère la SAS K-MEUBLE de sa responsabilité ;
- Débouter la SARL SCI [Adresse 4] de l’intégralité de ses demandes, moyens, fins et prétentions dirigés contre la SAS K-MEUBLE ;

A titre subsidiaire :
- Juger que la SARL SCI [Adresse 4] a commis des manquements en ne délivrant pas à la SAS K-MEUBLE un immeuble conforme à l’exploitation de l’activité projetée ;
- Débouter la SARL SCI [Adresse 4] de l’intégralité de ses demandes, moyens, fins et prétentions dirigés contre la SAS K-MEUBLE ;

A titre infiniment subsidiaire :
- Juger que les garanties souscrites par la SAS K-MEUBLE au titre du contrat GAN OMNIPRO sont mobilisables ;

- Condamner la SA GAN ASSURANCES à garantir et relever indemne la SAS K-MEUBLE de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais de toutes natures, article 700 du code de procédure civile, dépens ;

En tout état de cause :
- Écarter, en cas de condamnation de la SAS K-MEUBLE, l’exécution provisoire totalement incompatible avec la nature de l’affaire ;
- Condamner tout succombant à payer à la SAS K-MEUBLE une indemnité de 5000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner tout succombant aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Paul TROUETTE conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 27 février 2023, la SA GAN ASSURANCES demande au tribunal, au visa des articles 1719, 1721 et 1733 du code civil, de bien vouloir :

A titre principal :
-Déclarer que l’incendie, survenu le 29 septembre 2018, est dû à un vice de la construction qui exonère le preneur de sa responsabilité sur le fondement de l’article 1733 du code civil ;

A titre subsidiaire :
-Condamner la SCI [Adresse 4] à relever et garantir intégralement la compagnie GAN ASSURANCE de toutes condamnations prononcées à son encontre, tant en principal, qu'intérêts et frais, sur le fondement des articles 1719 et 1721 du code civil ;

En conséquence :
-Débouter la SCI [Adresse 4] de ses demandes indemnitaires infondées ;

A titre infiniment subsidiaire :
-Réduire les demandes indemnitaires de la SCI [Adresse 4] des sommes versées par son assureur la société AREAS ;
-Rejeter les demandes indemnitaires de la SCI [Adresse 4] au titre du remboursement des travaux réalisés pour la société REXEL ;
-Limiter l’indemnisation due par la compagnie GAN ASSURANCE, au titre des préjudices immatériels, aux plafonds contractuels stipulés dans les conditions générales et particulières du contrat d’assurance n°141271944 ;

En tout état de cause :
- Condamner toute partie succombante à payer à la compagnie GAN ASSURANCE la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 septembre 2024, et l'affaire a été fixée à l'audience de plaidoirie du 21 novembre 2024.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 6 novembre 2024, la compagnie d'assurance AREAS DOMMAGES demande au tribunal de bien vouloir rabattre l'ordonnance de clôture au jour de l'audience pour lui permettre de réparer une omission contenue dans le dispositif de ses précédentes écritures, précisant qu'elle figure en revanche dans le corps de celles-ci.
Aussi, elle maintient la totalité des demandes formées dans ses précédentes conclusions, et y ajoute la demande suivante :
-Condamner solidairement et à défaut in solidum la SASU K-MEUBLE et le GAN à relever et garantir la compagnie AREAS DOMMAGES de toute condamnation qui serait prononcée contre elle au-delà de la somme de 712.534,54€, après avoir relevé que le preneur, la SAS K-MEUBLE, ne démontre pas l’existence d’un vice de construction à l’origine de l’incendie du 29 septembre 2018.

A l'issue des débats de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025 et prorogé au 31 janvier 2025.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que le tribunal n'est tenu de statuer que sur les seules prétentions des parties figurant dans le dispositif de leurs écritures.

I / Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture

L'article 802 du code de procédure civile prévoit que : « Après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.
Sont cependant recevables les demandes [...] de révocation de l'ordonnance de clôture. »

L'article 803 précise que « L'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.
Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l'instruction, l'ordonnance de clôture n'est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.
L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal. »

En l'espèce, il convient de constater que les parties s'accordent sur la demande de la compagnie AREAS DOMMAGES (ci-après la société AREAS) de voir reporter la clôture des débats au jour de l'audience de plaidoirie.

En conséquence, il convient d'ordonner le rabat de la clôture des débats prononcée le 3 septembre 2024, et de prononcer la clôture des débats à la date du 21 novembre 2024.

II / Sur l'origine de l'incendie et ses conséquences

A/ Sur la responsable de l'incendie

En substance, la SARL SCI [Adresse 4] (ci-après la SCI) renvoie à l'expertise judiciaire pour affirmer que l'incendie provient du local de la SAS K-MEUBLE et a une origine électrique. Par ailleurs, elle expose que le local a été loué sans compteur électrique, de sorte que c'est le preneur qui a installé le défalqueur, étant rappelé que c'est aussi lui qui est chargé de l'entretien de l'installation électrique, d'autant qu'elle n'était pas informée de l'existence du compteur en cause. Elle ajoute qu'au regard de l'absence de facture d'intervention au titre de l'installation, puis de l'absence de facture d'électricité alors que le local était manifestement alimenté, il a nécessairement existé un branchement sauvage et techniquement inadapté, le local délivré à la SAS K-MEUBLE étant en parfait état au moment de la conclusion du bail.
Elle rappelle que la charge de la preuve d'un vice de construction, non retenu par l'expert en l'espèce, incombe à la SAS K-MEUBLE et qu'à défaut, elle ne peut renverser la présomption de responsabilité de l'article 1733 du code civil.
La société AREAS développe les mêmes arguments que la SCI concernant l'origine de l'incendie et la responsabilité de la SAS K-MEUBLE en découlant.

La SAS K-MEUBLE répond qu'elle est exonérée de toute responsabilité dès lors que l'incendie a pour origine un vice de construction. Elle affirme que le local a été loué sans électricité, mais que ce n'est pas elle qui a procédé aux travaux qui lui ont permis d'être alimenté. Elle estime qu'elle ne pourrait supporter les conséquences de l'incendie que s'il était établi qu'elle avait mandaté l'installateur du tableau électrique.
Subsidiairement, elle affirme que le bailleur devait mettre à sa disposition un local alimenté en électricité au titre de son obligation de délivrance, compte tenu de l'usage d'entrepôt contractuellement prévu. Elle soutient que le bailleur supporte une obligation de sécurité qui met à sa charge la vérification des installations électriques, et que le défaut d'entretien est assimilable à un vice de construction exonératoire.

La SA GAN ASSURANCES souligne, outre le fait qu'à défaut de déterminer l'origine de l'incendie, la responsabilité de la SAS K-MEUBLE ne peut être retenue, qu'il est de principe que lorsque l'origine de l'incendie se situe dans le tableau électrique, il s'en déduit un vice de construction, ce qui conduit à caractériser la responsabilité du bailleur. Elle reprend la position de la SAS K-MEUBLE selon laquelle il n'est pas démontré que le tableau électrique a été installé à la demande de cette dernière.
Par ailleurs, elle développe les mêmes moyens que son assurée à titre subsidiaire, concernant l'obligation de délivrance du bailleur.

*
1/ Sur l'application de l'article 1733 du code civil

Aux termes de l'article 1733 du code civil, le preneur « répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve:
Que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction.
Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. »

Il est de principe ancien et constant que la vétusté, comme le défaut d'entretien qui serait imputable au bailleur, sont assimilés à un vice de construction, de sorte qu'ils ont aussi pour effet d'exonérer le preneur de sa responsabilité.

Le preneur demeure en revanche responsable de l'incendie dû à un vice de construction, lorsque ce vice lui est personnellement imputable, par exemple lorsqu'il provient d'une installation défectueuse à laquelle il a procédé lui-même ou réalisée par un tiers à sa demande et sous sa direction, fût-ce avec le consentement du bailleur (par exemple CA Toulouse 12/06/2007 n°06/00274 ou CA Paris 10/09/2019 n°17/21760).

En l'espèce, contrairement à l'affirmation de la SA GAN ASSURANCES, l'expert judiciaire a déterminé l'origine de l'incendie, par une démonstration claire, motivée et parfaitement logique, qui ne souffre d'ailleurs aucune contradiction, les parties ne soulevant aucune hypothèse permettant de l'infirmer.

Ainsi, il ressort du rapport d'expertise judiciaire que l'incendie a débuté dans le local loué par la SAS K-MEUBLE, et qu'il résulte d'un incident électrique survenu dans le tableau électrique. L'expert n'émet pas de doutes à cet endroit, relevant au contraire, à l'issue de sa démonstration, et en réponse à un dire émis par la société AREAS : « compte tenu des dégradations observées, des signes d'incidents électriques importants, des délais entre le départ du personnel de la société K-MEUBLE et la survenance du sinistre, et des informations sur la détection d'alarme intrusion et du premier capteur, l'expert dispose d'assez d'informations pour favoriser une cause électrique et ne pas se limiter à une origine indéterminée. »

Par conséquent, et en application de l'article 1733 du code civil, la SAS K-MEUBLE est soumise à une présomption de responsabilité, qui ne peut être renversée que par la preuve, qui lui incombe, d'un vice de construction, les autres possibilités offertes par ce texte n'étant manifestement pas applicables à l'espèce, de sorte qu'elles ne sont pas soulevées par l'intéressée.

A ce titre, il est de principe que le preneur doit rapporter la preuve directe et positive que l'incendie provient d'un vice de construction.

Concernant la cause de l'apparition de l'incendie dans le tableau électrique, l'expert judiciaire indique que les conducteurs électriques retrouvés dans la zone du tableau électrique présentent des traces de fusion et des perlages de cuivre, et que ces désordres électriques peuvent être à l'origine du sinistre, observant que les conducteurs ont été soumis à un gradient de température très élevé. Il ajoute toutefois « en l'absence de données sur l'installation, il n'est en revanche pas possible de le certifier ».

De la même manière, il indique qu'il « n'est pas possible de pouvoir expliciter le phénomène de départ de l'incendie et sa cause précise », étant observé qu'il précise que les lieux ont été vandalisés, certains éléments ayant été dérobés, tel que le câble d'alimentation du tableau électrique général de la société HDD.

Pour autant, au sujet de l'installation du tableau électrique, l'expert retient plusieurs éléments importants. D'une part, il estime que l'absence de toute trace d'installation du tableau électrique de la SAS K-MEUBLE, ou de vérification de cette installation, dont il lui a été indiqué qu'elle permettait l'alimentation du local en électricité sans que personne n'en paie les factures, « milite en faveur d'une installation susceptible de présenter des défauts normatifs pouvant engendrer un sinistre ».
D'autre part, il expose que sur une installation électrique conforme aux normes, un défaut à l'intérieur du tableau électrique entraîne une mise en protection de l'installation.

Enfin, il peut être relevé que le bail a été conclu entre la SCI et la SAS K-MEUBLE le 11 octobre 2013, de sorte que l'installation de l'électricité est postérieure à cette date, étant observé qu'elle était nécessaire à l'exploitation du local. Il ne s'est donc écoulé qu'une période de cinq années entre l'installation du tableau électrique et l'incendie, ce qui, par hypothèse, exclut un état de vétusté du tableau électrique.
Au surplus, il ressort du rapport d'expertise judiciaire que la dernière personne à avoir utilisé le tableau électrique, environ trente minutes avant l'apparition de l'incendie sur les vidéosurveillances, n'a relevé aucun élément anormal permettant de retenir une possible dégradation du tableau électrique.
Au regard de ce faisceau d'indices, et dès lors qu'aucun élément factuel ne permet de considérer qu'une cause extérieure au tableau électrique ait pu exister, il doit être considéré comme acquis qu'il a existé un dysfonctionnement dans le tableau électrique, qui n'a pas entraîné, comme cela aurait dû être le cas, de mise en protection de l'installation.

Ces deux considérations suffisent à retenir que le tableau électrique présentait un vice de construction, puisqu'il n'a pas fonctionné de manière normale, le défaut de mise en protection de l'installation permettant au dysfonctionnement qui a indubitablement existé dans le tableau électrique de créer une source de chaleur qui a causé l'incendie, l'expert indiquant « un dysfonctionnement électrique au niveau du tableau électrique a certainement entraîné une énergie d'activation suffisante pour induire l'incendie ».

Il résulte de ce qui précède qu'il est rapporté une preuve suffisante de l'existence d'un vice de construction à l'origine de l'incendie.

Toutefois, l'effet exonératoire de l'existence d'un vice de construction sur la responsabilité du preneur, qui conduit à retenir la responsabilité du bailleur, est exclu lorsque l'installation qui supporte le vice de construction a été faite par le preneur ou sous sa direction.

En l'espèce, le bail commercial conclu entre la SCI et la SAS K-MEUBLE stipule, en son article 1 « désignation des locaux » : « le preneur prendra à sa charge la demande et la pose du ou des défalqueurs d'eau et d'électricité. »

Ainsi, la SAS K-MEUBLE a accepté, non seulement de prendre en charge financièrement l'installation du tableau électrique, mais aussi sa mise en œuvre concrète, la référence à la prise en charge de « la demande » renvoyant à l'organisation des travaux.

Si la notion de défalqueur renvoie davantage à celle de compteur électrique (qui mesure la consommation électrique) qu'à celle de tableau électrique (qui regroupe les circuits de l'installation électrique et garantit sa sécurité, et renvoie donc à la notion de disjoncteur utilisée par l'expert judiciaire), les parties s'accordent pour dire que le local a été loué sans installation électrique, de manière générale, et que les termes de l'article 1 du contrat renvoient non seulement à l'installation d'un compteur, mais plus largement à toute l'installation électrique, dont un « tableau divisionnaire associé à un compteur défalqueur » (page 27 du rapport d'expertise).

Il n'est pas allégué que le bailleur aurait finalement procédé à cette installation.

La SAS K-MEUBLE affirme qu'elle n'a pas réalisé elle-même cette installation et ne l'a pas faite réaliser non plus pour son compte, un électricien étant intervenu à l'initiative de l'intermédiaire à l'origine de la rencontre du bailleur et du preneur et de la conclusion du bail qui en a découlé, et sous sa direction.

Toutefois, force est de constater qu'elle ne produit aucun élément susceptible d'étayer son propos.

Notamment, alors que l'enjeu est considérable pour elle, elle n'a pas mis en cause ledit intermédiaire, qu'elle ne prend pas soin de nommer, et elle ne produit pas davantage de pièce permettant de considérer qu'il a existé un tiers qui aurait financé cette installation, dont il sera rappelé que par sa nature même, elle ne profitait qu'à elle, en lui permettant d'éviter le paiement des factures afférentes, ce qui milite en faveur d'une auto-construction, ou d'une construction à sa demande hors cadre légal et donc hors garantie des constructeurs.

Dans ces conditions, il sera retenu que l'installation électrique, dont celle du tableau électrique, a été réalisée par la SAS K-MEUBLE elle-même ou sous sa propre direction, de sorte que le fait que l'incendie trouve son origine dans un vice de construction n'est pas susceptible de l'exonérer de sa responsabilité fondée sur l'article 1733 du code civil.

Ainsi, les demandes de la SAS K-MEUBLE et de la SA GAN ASSURANCES de voir dire que la SAS K-MEUBLE doit être exonérée de sa responsabilité à raison d'un vice de construction doivent être rejetées, cette dernière étant responsable de l'incendie.

2/ Sur la demande subsidiaire de la SAS K-MEUBLE

La SAS K-MEUBLE demande le rejet des demandes de la SCI sur le fondement de son obligation de délivrance. Elle estime en effet que s'agissant d'un local à destination d'entrepôt, il devait être livré équipé d'une installation électrique. Elle ajoute que le bailleur est soumis à une obligation de sécurité concernant les installations électriques, qui sont assimilées à des grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil.
Elle déduit du manquement à ces deux obligations par le bailleur qu'il doit être débouté de ses demandes.

La SCI répond que les fautes éventuelles du bailleur ne peuvent exonérer le preneur de sa responsabilité à raison d'un incendie si elles ne sont pas à l'origine de l'incendie. Elle ajoute que son obligation de délivrance ne lui imposait pas de livrer un local avec électricité compte tenu des termes contractuels, et du montant du loyer qui tenait compte de l'absence d'électricité.
Concernant son obligation de sécurité relative aux installations électriques, la SCI affirme qu'elle ne pouvait procéder à l'entretien d'une installation dont l'existence ne lui avait pas été signalée, alors que le bail prévoyait que tous les travaux engagés par le preneur devaient faire l'objet d'une autorisation écrite du bailleur.

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L'article 1719 du code civil dispose notamment que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée et de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.

L'article 1720 du code civil ajoute que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce, et qu'il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Enfin, l'article 1721 du même code prévoit qu'il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.

S'agissant toutefois de textes qui ne sont pas d'ordre public, les parties à un bail commercial sont libres de modifier la répartition de la charge des travaux et de l'entretien prévus par ces dispositions, de sorte que le bailleur peut s'exonérer de l'ensemble des obligations de réparer et d'entretenir.

Cependant, cette possibilité doit se concilier avec l'obligation, pesant sur le bailleur, de délivrance d'une chose de nature à permettre l'exercice paisible de l'activité du preneur, étant observé que la conformité du local à la destination contractuelle ne doit pas exister seulement à la date de la conclusion du bail, dès lors qu'il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle tout au long de l'exécution du contrat.

L'article R.145-35 du code de commerce, qui interdit d'imputer au locataire certaines réparations, n'est pas applicable au bail de l'espèce en ce qu'il a été conclu le 11 octobre 2013, soit antérieurement à la publication du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 en date du 5 novembre 2014.

Il appartient au bailleur d'apporter la preuve qu'il a rempli son obligation de délivrance et de vérifier que la chose louée peut être affectée à l'usage prévu au bail.

Ces principes étant rappelés, il convient de souligner que l'article 1733 du code civil instaure un régime particulier de responsabilité en cas d'incendie survenu dans une relation contractuelle reposant sur un bail.

Par conséquent, dans l'hypothèse particulière de l'incendie, le preneur ne peut se prévaloir, pour se dégager de la présomption de responsabilité qui pèse sur lui, que des causes d'exonération énumérées par ce texte particulier.

A ce titre, il est de principe constant que les fautes du bailleur qui ne sont pas à l'origine de l'incendie survenu dans les lieux loués ne peuvent pas exonérer le preneur de la présomption de responsabilité pesant sur lui en vertu de l'article 1733 du code civil.

Ce principe ne souffre aucune distinction qui permettrait de considérer qu'un manquement à l'obligation de délivrance, qui ne serait pas à l'origine de l'incendie, ou un manquement à l'obligation de sécurité, qui ne serait pas à l'origine de l'incendie, pourrait décharger le preneur de sa responsabilité.

En l'espèce, le manquement à l'obligation de délivrance qui est soulevé par la SAS K-MEUBLE tient à l'absence d'électricité dans le local.

Aussi, qu'il soit caractérisé ou non, il ne serait en tout état de cause à l'évidence pas à l'origine de l'incendie.

Par conséquent, et compte tenu de la spécificité du régime de responsabilité du preneur à raison d'un incendie, le moyen pris par la SAS K-MEUBLE d'un manquement de la SCI à son obligation de délivrance doit être rejeté.

Quant au manquement invoqué à l'obligation de sécurité, à savoir un défaut de contrôle des installations électriques, il ne peut qu'être fait référence à l'article 6 du bail accepté par la SAS K-MEUBLE, qui stipule : « Entretien/Grosses réparations : le preneur est tenu d'effectuer toutes réparations locatives et travaux d'entretien de toute nature afin de restituer les locaux en bon état à l'expiration du bail. Il doit notamment maintenir constamment en bon état l'ensemble des locaux loués, les portes et fenêtres, les glaces, les vitres, les sols, les boiseries, les accessoires, etc..., ainsi que les canalisations d'adduction et d'écoulement des eaux et les installations électriques et d'éclairage. »

Aussi, quand bien même il pourrait se déduire des termes du rapport d'expertise judiciaire que la réalisation de vérifications périodiques du système électrique aurait pu éviter l'incendie, force est de constater que celles-ci incombaient à la SAS K-MEUBLE elle-même, de sorte qu'elle ne peut reprocher aucun manquement à ce titre à la SCI, et étant rappelé qu'il n'est aucunement question en l'espèce d'une installation vétuste.

Dans ces conditions, la SAS K-MEUBLE sera déboutée de sa demande subsidiaire à l'encontre de la SCI.

B/ Sur la garantie de la SA GAN ASSURANCES

1/ Sur la mobilisation de la garantie de la SA GAN ASSURANCES

La SA GAN ASSURANCES ne conteste pas devoir sa garantie à la SAS K-MEUBLE, de sorte que les demandes de la SCI formées à son encontre au même titre que la SAS K-MEUBLE seront accueillies, de même que la demande de la SAS K-MEUBLE d'être garantie par la SA GAN ASSURANCES.

Par ailleurs, la SA GAN ASSURANCES sera autorisée à limiter l'indemnisation qui sera mise à sa charge au titre des préjudices immatériels aux plafonds contractuels stipulés par les conditions particulières et générales (n°A6701 et A6710) de la police n°141271944.

2/ Sur la demande en garantie de la SA GAN ASSURANCES contre la SCI

La SA GAN ASSURANCES demande la garantie de la SCI en sa qualité de bailleur sur le fondement de son obligation de délivrance et de son obligation de sécurité, reprenant les éléments développés par la SAS K-MEUBLE au soutien de sa demande subsidiaire.

L'article L.121-12 du code des assurances dispose que « L'assureur qui a payé l'indemnité d'assurance est subrogé, jusqu'à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l'assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l'assureur. »

En l'espèce, non seulement il a été jugé supra que l'assurée, en la personne de la SAS K-MEUBLE, ne pouvait obtenir la condamnation de la SCI, mais en outre il n'a pas été retenu à l'encontre de cette dernière qu'elle ait causé par son fait le dommage qui a donné lieu à la garantie de l'assureur, à savoir l'incendie.

Par conséquent, la SA GAN ASSURANCES sera déboutée de sa demande subsidiaire en garantie contre la SCI.

III / Sur la garantie de la compagnie AREAS DOMMAGES

En substance, la SCI, qui demande la garantie de la société AREAS, estime que l'article 59A de la police relatif à l'évaluation des dommages est nul s'agissant d'une clause instaurant une condition potestative, ou qui doit être réputée accomplie. Elle estime en effet que cette clause contraint l'assuré à préfinancer les travaux si l'assureur ne paie pas l'indemnité, pour respecter, malgré l'absence d'indemnisation, le délai préfix de deux ans pour les réaliser. Elle ajoute que ce délai de deux ans est abusif en ce qu'il est trop court au regard de l'importance des travaux à envisager après un incendie. Elle ajoute qu'en tout état de cause, la société AREAS n'a payé d'indemnité qu'en 2022, de sorte que c'est elle-même qui a empêché la réalisation de la condition par l'assurée.
Par ailleurs, la SCI conteste que l'immeuble ait changé de destination, arguant de ce qu'il garde un usage commercial, et affirme que le projet de reconstruction est bien un projet de reconstruction à l'identique pour la partie de l'immeuble concernée.

La société AREAS répond que la SCI ne démontre pas être toujours propriétaire, et rappelle que l'indemnité doit être utilisée pour faire les travaux. Elle estime que les sommes réclamées sont excessives et sans rapport avec ce qui a été discuté pendant l'expertise judiciaire.
Concernant l'article 59A de sa police, la société AREAS indique qu'il doit être appliqué au regard de la force obligatoire des contrats, de sorte que faute pour la SCI d'avoir fait les travaux dans les deux ans, elle n'a droit qu'à une indemnité vétusté déduite. Tout au plus envisage-t-elle que le point de départ du délai soit reporté au jour du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, en avril 2021, pour faire valoir qu'à cette date elle avait versé des indemnités substantielles qui permettaient d'engager les travaux. Elle motive enfin son refus de verser une indemnité différée par le fait que la SCI ne produit pas les factures des travaux au fur et à mesure de leur réalisation, comme contractuellement prévu, et alors que les travaux sont actuellement en cours. Elle affirme à ce titre que le projet en cours de réalisation diffère de la construction qui a été brûlée.

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A titre liminaire, il convient de constater que l'indemnité immédiate a été réglée, et que le litige ne porte que sur le paiement de l'indemnité différée. A cet égard, la demande de la SA GAN ASSURANCES de voir déduites des sommes auxquelles les défendeurs seront condamnés les sommes déjà versées par la société AREAS sera accueillie.

Selon l' article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 précise que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

1/ Concernant la qualité de propriétaire de la SCI

Le paragraphe 66A des conditions générales du contrat d'assurance, figurant en page 32, sous le titre « le paiement de l'indemnité » prévoit notamment, concernant « les bâtiments reconstruits ou réparés » : « le paiement de l'indemnité s'effectue au fur et à mesure de l'avancement des travaux sur production des mémoires et factures justifiant l'exécution des travaux de reconstruction ou de réparation des bâtiments sinistrés ».

La SCI ne conteste pas la validité de l'article 66 A des conditions générales de la police, ni son application au cas de l'espèce.

Compte tenu de la force obligatoire des contrats, c'est à bon droit que la société AREAS demande qu'il soit tenu compte de ces dispositions contractuelles. Toutefois, elles ne supposent pas le rejet des demandes de la SCI, avec lesquelles elles sont compatibles. En revanche, il en sera pris acte pour apprécier les modalités de paiement des condamnations qui seront prononcées contre elle au titre de l'indemnité différée et il sera dit que le paiement des sommes auxquelles la société AREAS sera condamnée sera soumis à la présentation des factures correspondantes.

Or, ces modalités, dès lors qu'elles supposent la production de factures par la SCI, assurent nécessairement la société AREAS de la qualité de propriétaire de celle-ci au moment des travaux, leur existence attestant de sa qualité de maître de l'ouvrage.

Par conséquent, la demande de la société AREAS tendant à condamner la SCI à produire, sous astreinte, un justificatif de sa qualité de propriétaire du bien endommagé datant de moins de trois mois au jour de la clôture des débats est sans objet.

Elle sera donc rejetée, étant observé de manière surabondante qu'il ressort des pièces produites par la SCI que le 6 février 2024, soit quelques mois avant l'ordonnance de clôture de la présente procédure, elle saisissait un commissaire de justice aux fins de constat, en sa qualité de propriétaire de la parcelle qui a subi l'incendie et sur laquelle les travaux de reprise étaient engagés.

2 / Concernant l'emploi des acomptes et de l'indemnité immédiate

La société AREAS demande que l'ensemble des prétentions de la SCI soit rejeté au motif qu'elle ne justifie pas de l'investissement des acomptes et de l'indemnité immédiate réglés dans les travaux de reconstruction de l'immeuble.

Il ressort toutefois du décompte produit par la société AREAS que les acomptes ont été en partie directement versés aux entreprises devant réaliser les travaux.

Pour le reste, il est établi par les pièces versées aux débats que la SCI a obtenu un permis de construire valant permis de démolir concernant le bâtiment qui a été incendié, le 26 août 2021, travaux dont l'objet est bien la reconstruction de l'immeuble, étant observé que la société AREAS elle-même affirme que ces travaux ont effectivement débuté, ce qui ressort effectivement du procès verbal de constat fait par commissaire de justice le 6 février 2024.

Dans ces conditions, la demande de la société AREAS de voir l'ensemble des prétentions de la SCI rejetées à défaut d'établir qu'elle a employé les fonds déjà versés à la reconstruction de l'immeuble sera rejetée.

3 / Concernant la validité et l'application des articles 66D et 59A des conditions générales de la police

L'article 66D des conditions générales de la police stipule : « l'indemnité valeur à neuf sur biens mobiliers sera réglée sur présentation de justificatifs du remplacement des biens mobiliers endommagés, à condition que le remplacement soit effectué dans un délai de 2 ans à compter du jour du sinistre. Le montant de l'indemnité valeur à neuf ne pourra pas être supérieur ni au montant des factures présentées, ni au montant des dommages à neuf évalués par les experts. »

Il ressort des développements des conclusions de la SCI qu'elle demande aussi l'annulation de l'article 59A de la police, de sorte que la société AREAS demande qu'elle en soit déboutée.

L'article 59A inclus dans le paragraphe « détermination des dommages » des conditions générales de la police stipule : « les bâtiments, aménagements immobiliers : a) cas général : les bâtiments sont estimés, abstraction faite de la valeur du sol, en valeur à neuf au jour du sinistre, y compris les honoraires de l'architecte reconstructeur dans la limite du barème établi par le conseil supérieur de l'ordre des architectes à condition qu'ils soient reconstruits, réparés, ou reconstitués, sauf en cas de force majeure, dans un délai de 2 ans à compter du jour du sinistre, et sans qu'il soit apporté de modification importante à sa destination finale.
Le montant de l'indemnité valeur à neuf ne pourra être supérieur ni au montant des factures présentées, ni au montant des dommages à neuf évalués par les experts.
L'indemnité sera versée sur présentation des justificatifs de reconstruction ou réparation des biens endommagés. Toutefois, et sauf impossibilité absolue, en cas de non-reconstruction ou de non-réparation, dans un délai de 2 ans à compter du jour du sinistre, sur le même emplacement, l'indemnisation ne pourra excéder la valeur économique des bâtiments sinistrés, ni leur valeur d'usage. [...] ».

La SCI soutient que ces clauses sont réputées non écrites en application de l'article 1170 du code civil, en ce qu'elles privent de sa substance l'obligation essentielle du débiteur.

Toutefois, ces clauses portent uniquement sur l'appréciation de la valeur de l'indemnité à verser, et non le principe de la garantie et de l'indemnisation qui en découle, de sorte qu'il n’apparaît pas qu'elles privent de sa substance l'obligation essentielle du débiteur, laquelle consiste à garantir les conséquences de l'incendie.

La SCI soutient encore que ces clauses sont nulles en application de l'article 1304-2 du code civil, selon lequel est nulle l'obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur.

Toutefois, la condition de reconstruction dans le délai de deux ans ne saurait être considérée, aux termes de ces clauses, comme soumise à la seule volonté de l'assureur, puisqu'il ne dépend que de l'assuré de faire procéder aux travaux dans les meilleurs délais.

Dans ces conditions, les demandes de la SCI tendant à voir annuler ou réputer non écrites ces clauses contractuelles seront rejetées, faute d'établir que celles-ci seraient abusives au sens des articles sus-visés.

En revanche, il convient de constater que la SCI demande « en tout état de cause », et donc y compris dans l'hypothèse du rejet de ses demandes fondées sur les articles 1170 et 1304-2 du code civil, la condamnation de l'assureur en valeur à neuf. Ce faisant, elle demande que soit exclue l'application de ces clauses, toute son argumentation reposant sur le moyen selon lequel elle n'était pas en mesure de procéder aux travaux de reconstruction, faute d'avoir perçu l'indemnité immédiate de son assureur, alors que le montant des travaux était particulièrement élevé, et faisait obstacle à tout auto-financement.

En l'occurrence, il est établi que l'assureur n'a versé l'indemnité immédiate que le 21 juillet 2022, alors qu'aux termes de la police, l'indemnité due est versée dans les trente jours qui suivent l'accord amiable ou la décision judiciaire exécutoire (article 67 A).

En l'espèce, l'accord amiable sur l'indemnité immédiate est intervenu au plus tard le 25 février 2022, date à laquelle la société AREAS a conclu au fond, indiquant qu'elle proposait de régler, à ce titre, une somme de 539 884, 94 €.

La société AREAS ne justifie pas d'un motif légitime de n'avoir ensuite versé aucune somme à l'assurée pendant cinq mois, dès lors qu'elle avait reconnu le principe de la créance de cette dernière, et fixé le montant de l'indemnité immédiate, lequel n'a jamais fait l'objet de contestation de la part de la SCI. Elle reconnaît d'ailleurs que celle-ci, à sa demande, a justifié de sa qualité de propriétaire du bien dès le mois de mars 2022, et ses arguments relatifs à la mise en cause du Crédit agricole ne reposent sur aucune disposition contractuelle qui justifierait le report du paiement de cette indemnité de quatre mois supplémentaires, étant observé que le sinistre datait déjà de plus de trois ans.

Elle n'est donc pas fondée à refuser le règlement de l'indemnité différée en opposant l'expiration du délai de deux ans et en reprochant à son assurée de ne pas avoir débuté ses travaux, elle-même s'étant affranchie des délais prévus par le contrat.

Plus généralement, il sera rappelé que les contrats doivent être exécutés de bonne foi.

En l'occurrence, il est notable que le contrat conclu entre les parties présente en l'espèce une ambiguïté dont l'assureur ne saurait tirer avantage au détriment de l'assurée sauf à faire preuve de mauvaise foi.

En effet, les conditions générales du contrat ne distinguent pas entre l'indemnité immédiate et l'indemnité différée, dont la société AREAS n'omet pourtant pas de rappeler le principe dans ses conclusions.

Aussi, elles ne définissent pas le délai dans lequel doit être versée l'indemnité immédiate, à laquelle elles ne font pas allusion, et précisent uniquement le délai dans lequel doit être versé « l'indemnité due », en le reportant à l'issue « de l'accord amiable ou de la décision judiciaire exécutoire ».

Cette mention concerne nécessairement d'une part l'indemnité immédiate et d'autre part l'indemnité différée. En effet, en l'absence de distinction, elle peut conduire à reporter tout paiement à l'expiration d'un délai de plusieurs années au delà de la date du sinistre, ce qui est manifestement incompatible avec l'obligation imposée par ailleurs à l'assuré de procéder aux travaux dans les deux années à compter de l'événement garanti.

En d'autres termes, l'existence même du délai de deux ans imposé à l'assuré suppose que l'assureur ait pour sa part procédé au versement de l'indemnité immédiate rapidement, étant observé qu'en l'espèce, le principe de la garantie n'a jamais été discuté, comme le démontrent les paiements résiduels consentis par l'assureur dès janvier 2019.

Dans ces conditions, en se prévalant de l'expiration du délai de deux ans à compter du sinistre, et même en acceptant de reporter le point du départ de ce délai de deux ans au jour du dépôt du rapport d'expertise, soit le 20 avril 2021, alors qu'elle-même n'a procédé à son règlement « immédiat » que le 21 juillet 2022, et qu'il s'agissait en l'espèce d'une somme considérable sans laquelle l'assuré se trouvait à l'évidence dans l'impossibilité d'engager les travaux, la société AREAS fait preuve de mauvaise foi dans l'exécution de son contrat.

Dans ces conditions, il sera jugé qu'elle n'est pas fondée à se prévaloir du délai de deux ans imposé à l'assuré pour procéder à la reconstruction de l'immeuble incendié pour refuser d'estimer la valeur des dommages en valeur à neuf au jour du sinistre.

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