TJ Paris, 3 févr. 2025, RG 23/01604

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:
Copies certifiées conformes délivrées le:

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2ème chambre civile

N° RG 23/01604
N° Portalis 352J-W-B7H-CY746

N° MINUTE :

Assignation du :
05 Septembre 2022
JUGEMENT
rendu le 03 Février 2025
DEMANDEURS

Monsieur [S] [U]
[Adresse 4]
[Localité 2]

Madame [V] [E] épouse [U]
[Adresse 4]
[Localité 2]

Tous deux représentés ensemble par Maître Laurent SIMON de la SELARL MOREAU GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0073 et par Maître Thierry BOISNARD, avocat au barreau d’ANGERS, avocat plaidant,

DÉFENDERESSE

S.E.L.A.R.L. ARCH’AS
[Adresse 3]
[Localité 5]

Représentée par Maître Pierre SEGUIN de la SELARL AAPS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0536

Décision du 03 Février 2025
2ème chambre civile
N° RG 23/01604 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY746

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Mme Claire BERGER, 1ère Vice-Présidente adjointe, statuant en juge unique.

Assistée de Madame Sophie PILATI, Greffière à l’audience de plaidoiries et de Madame Audrey HALLOT, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 26 Novembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 03 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe
Contradictoire et n premier ressort

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Faits, procédure et prétentions des parties

Par acte authentique du 21 octobre 2020, Monsieur [S] [U] et Madame [V] [U], ci-après les époux [U], ont consenti une promesse unilatérale de vente au bénéfice de la SELARL ARCH'AS sur un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 2], la promesse expirant le 21 janvier 2021 à 18h00.

La promesse de vente, conclue notamment sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt avant le 23 décembre 2020, prévoyait une indemnité d’immobilisation de 40 000 euros dont
20 000 euros devaient être versés au plus tard dix jours à compter de la signature de la promesse de vente, à peine de caducité.

Par courriel du 29 octobre 2020, le notaire de la société ARCH’AS informait Maître [B], désigné séquestre, de la réalisation du virement de la somme de 20 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation séquestrée.

La promesse prévoyait également un délai de rétractation de dix jours, lequel a débuté le 19 janvier 2021 après transmission par les promettants des dernières pièces utiles au bénéficiaire, et a expiré le 29 janvier 2021, la régularisation de l’acte authentique ayant été repoussée au 30 janvier 2021.

Par courrier du 17 février 2021, Maitre [B] sollicitait le paiement par la société ARCH’AS du solde de l’indemnité d’immobilisation pour le reverser aux époux [U].

Par courriel et par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 mars 2021, le notaire de la société ARCH’AS s’opposait à cette demande.

Un litige naissait autour de la restitution et du paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Par courrier du 8 avril 2021, les époux [U] adressait une mise en demeure à la société ARCH’AS aux fins de réglement du solde de l’indemnité d’immobilisation.

C’est dans ces conditions que par acte extrajudiciaire du 19 août 2021, les époux [U] ont assigné la société ARCH’AS devant le tribunal judiciaire d’Angers aux fins de la voir condamner à leur verser l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 40 000 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation et à leur régler la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Par ordonnance du 5 septembre 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Angers s’est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire de Paris.

Par dernières écritures récapitulatives notifiées par voie électronique le 14 novembre 2023 auxquelles il est expressément référé, Monsieur et Madame [U], au visa de l’article 1103 du code civil, demandent au Tribunal de :

- Condamner la société ARCH’AS à verser à Monsieur [U] et Madame [U] la somme de 40.000 euros, outre intérêt au taux légal à compter de la présente assignation.
- Dire que sur présentation du jugement à intervenir, Monsieur [U] et Madame - [U] pourront se faire remettre les fonds détenus par l’étude de Maître [B] en qualité de séquestre,
- Débouter la société ARCH’AS de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
- Condamner la société ARCH’AS à payer à Monsieur [U] et Madame [U] la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,
- Condamner la société ARCH’AS à supporter les entiers dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés conformément à l’article 699 du Code de procédure civile,
- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de leur demande de condamnation au paiement de l’indemnité d’immobilisation, les époux [U] font valoir que la société ARCH’AS n’a pas respecté les obligations contractuelles mises à sa charge dans l’acte de promesse de vente, en ne les informant pas dans les délais prévus au contrat de la non-obtention de leur prêt. Ils estiment au demeurant que la société ARCH’AS ne justifie pas d’un refus de prêt, le refus leur ayant été transmis le 3 mai 2021 présentant des incohérences qui permettent de douter de son authenticité.

Les époux [U] considèrent que leur prétention principale étant fondée, la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la société ARCH’AS ne pourra être que rejetée.

En réponse, dans ses dernières écritures récapitulatives notifiées par voie électronique le 20 octobre 2010 et auxquelles il est expressément référé, la société ARCH’AS, au visa de l’article 1103 du code civil, demande au Tribunal de :

- DIRE ET JUGER que l’indemnité d’immobilisation de 40 000€ n’est nullement due par ARCH’AS,
En conséquence,
- REJETER l’ensemble des demandes des Consorts [U],
- ORDONNER la restitution à ARCH’AS des 20 000 € séquestrés sous astreinte définitive de 500 € par jour de retard jusqu’à la date de la restitution des sommes dues ;
- DIRE que sur présentation du jugement à intervenir, ARCH’AS pourra se faire remettre les fonds détenus par la Caisse des Dépôts et Consignation ou à défaut par Me [B] en qualité de séquestre
- CONDAMNER les Consorts [U] à payer des intérêts de retard au taux légal à compter de 3 mai 2021,
- CONDAMNER les Consorts [U] à payer à la société ARCH’AS la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure et résistance abusives,
- CONDAMNER les Consorts [U] à payer à la société ARCH’AS la somme de 10 000 €, en application de l’article 700 du Code de procédure civile,
- CONDAMNER les consorts [U] à supporter les entiers dépens de la procédure.

Au soutien de sa demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation, la société ARCH’AS fait valoir au visa de l’article 1103 du code civil que la promesse de vente ne l’obligeait à justifier que de l’obtention d’un prêt, le cas échéant, mais qu’elle ne l’obligeait pas à justifier d’un refus de prêt.

Elle souligne que s’étant effectivement vue refuser un prêt le 22 décembre 2020 et réfutant à cet égard les allégations de faux, elle estime s’être acquittée de ses obligations contractuelles, de sorte que la promesse est devenue caduque, peu important à cet égard la transmission de ce refus le 3 mai 2021.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts pour résistance et procédure abusives, la société ARCH’AS estime avoir subi un préjudice du fait des accusations diffamantes et mensongères de faux, ainsi que de la résistance abusive des promettants à lui restituer la part de l’indemnité d’immobilisation séquestrée, alors qu’ils savaient que la promesse était caduque faute de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt. Il en serait résulté un préjudice d’image et de confiance de la société ARCH’AS auprès de sa banque, ainsi que des difficultés de trésorerie eu égard à la petite taille de la société.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 décembre 2023 et l'audience de plaidoiries a été fixée au 26 novembre 2024.

A l'issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 3 février 2025.

Motifs de la décision

Sur le sort de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1124 du code civil dispose que « la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.
La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis.
Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul. »

En application de cette disposition, si le bénéficiaire de la promesse ne lève pas l'option dans les délais convenus, il est présumé avoir renoncé à son droit d'option, cette renonciation pouvant être expresse ou tacite. La promesse est alors frappée de caducité, de sorte que le promettant n'est plus lié par les obligations souscrites et recouvre sa liberté d'action avec des tiers.

En application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, rappelées dans la promesse de vente du 21 octobre 2020, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

En l’espèce, il est constant que la promesse de vente du 21 octobre 2020 a été consentie pour une durée expirant initialement le 21 janvier 2021, prorogée jusqu’au 29 janvier 2021.

Aux termes de la promesse de vente, il est stipulé s’agissant du sort de l’indemnité d’immobilisation :

- “ Que cette somme, non productive d’intérêts, sera restituée au BENEFICIAIRE si les conditions suspensives sus-énoncées n’étaient pas réalisées ;

- Que cette somme, non productive d’intérêts, restera acquise définitivement au PROMETTANT, à titre d’indemnité d’immobilisation fixée conventionnellement entre les parties, si le BENEFICIAIRE ne demande pas l’exécution de la présente promesse de vente dans les délais et conditions convenus, malgré la réalisation des conditions suspensives ci-dessus stipulées”.

Il est en outre précisé, au paragraphe de la promesse dédié au sort de la somme séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation, que “Le PROMETTANT et le BENEFECIAIRE donnent expressément pouvoir au séquestre à l'effet de remettre la somme séquestrée :

AU PROMETTANT :
- en cas de réalisation de l'acte authentique de vente.
- si toutes les conditions suspensives ci-dessus exprimées sont réalisées et que le BENEFICIAIRE ne veuille plus signer l'acte authentique de vente.

AU BENEFICIAIRE :
- si l'une ou l'autre des conditions suspensives n'est pas réalisée et que, en conséquence, l'acte authentique de vente ne puisse pas être signé.

Observations étant ici faites en ce qui concerne le ou les prêts :

- Que le refus du ou des prêts devra être justifié au moyen d'une lettre du ou des établissements bancaires ou de crédit adressée au BENEFICIAIRE et faisant ressortir de manière expresse le refus du ou des prêts. L'original de cette lettre devra être produit au notaire susnommé. 
- si le défaut d'obtention du ou des prêts résulte de la faute du BENEFICIAIRE, notamment s'il a négligé d'en faire la demande ou de donner les justifications utiles ou s'il a refusé, sans motif légitime, la ou les offres reçues, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT en application de l'article 1304-3 du Code civil suivant lequel "La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement."

Il résulte ainsi de ces stipulations contractuelles que l’indemnité d’immobilisation n’est due aux promettants par la société bénéficiaire que si cette dernière ne sollicite pas la régularisation de la vente alors que les conditions suspensives sont réalisées, ou si, en application de l’article 1304-3 du code civil, elle est à l’origine du défaut de réalisation de la condition suspensive stipulée dans son intérêt, et en particulier, s’agissant de l’obtention d’un financement bancaire, si elle a négligé d’en faire la demande ou de donner les justifications utiles, ou encore si elle a refusé sans motif légitime les offres reçues.

Au cas présent, les époux [U] ne contestent pas le fait que la société ARCH’AS a déposé une demande d’obtention de prêt conforme aux stipulations contractuelles auprès de la banque SOCIETE GENERALE dans les délais impartis par la promesse, ce qui est au demeurant justifié par le courrier de ladite banque en date du 27 octobre 2020.

Les demandeurs ne soutiennent pas non plus que la société bénéficiaire aurait par sa faute empêché l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention du prêt, ou encore qu’elle aurait refusé une offre de prêt, faits de nature à justifier le versement à leur profit de l’indemnité d’immobilisation ainsi qu’il est prévu à la promesse.

Ils lui reprochent en revanche d’avoir manqué à ses obligations contractuelles en ne les informant pas dans les délais prévus à la promesse de la non-obtention d’un prêt, réfutant même le fait qu’un tel refus ait été émis par la banque de la société bénéficiaire.

Or, le tribunal observe que contrairement à ce qui est soutenu en demande, il ne résulte pas des termes de la promesse du 21 octobre 2020 une obligation pour la société bénéficiaire de justifier avant le 23 décembre 2020 des refus de prêts qui lui ont été opposés par les banques sollicitées, seule l’obligation de justifier des offres de prêts étant prévue à peine de caducité de la promesse.

En effet, il ressort de la promesse unilatérale de vente du 21 octobre 2020, s’agissant de la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt que “ pour l’application de cette condition, ce ou ces prêts seront considérés comme obtenus lorsqu’une ou plusieurs offres de prêts accompagnés de l’agrément à l’assurance décès-invalidité-incapacité auront été émises.

L’ACQUEREUR devra justifier au VENDEUR à première demande de celui-ci. En outre, il s’oblige à adresser au notaire soussigné, copie de l’offre de prêt dans les huit jours de l’obtention de celle-ci.
L’obtention du ou des prêts devra, pour réaliser la condition suspensive des dispositions de l’article L. 313-41 du Code de la consommation intervenir au plus tard le 23 décembre 2020.

Faute pour le BENEFICIAIRE d’avoir informé le PROMETTANT ou le notaire rédacteur dans ce délai, les présentes seront considérées comme caduques, une semaine après la réception par le BENEFICIAIRE d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée par le PROMETTANT d’avoir à justifier de l’obtention du ou des prêts, restée sans réponse par le BENEFICIAIRE.”

Ainsi, il ne peut être reproché à la société ARCH’AS un manquement à ses obligations contractuelles résultant de l’absence de transmission des refus de prêts reçus dans le délai précité.

En toute hypothèse, un tel manquement, quand bien même eut-il été avéré, n’aurait pu être sanctionné par l’indemnité d’immobilisation, celle-ci ayant uniquement vocation à être versée au promettant, soit en cas de réalisation de la vente, soit en cas de refus du bénéficiaire de régulariser la vente, en dépit de la réalisation des conditions suspensives.

En outre, la société défenderesse justifie par le courrier établi le 04 mai 2021 par la SOCIETE GENERALE qu’un refus lui a été adressé le 22 décembre 2020 à la suite de sa demande de financement du 27 octobre 2020.

Dès lors, sans qu’il soit nécessaire d’entrer dans le débat opposant les parties sur l’authenticité du courrier de la SOCIETE GENERALE daté du 22 décembre 2020 l’informant du refus de sa demande de financement, il est établi par les pièces versées aux débats que la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire n’était pas réalisée à la date d’expiration du 29 janvier 2021, la promesse de vente étant dès lors caduque à cette date.

En conséquence, les demandeurs ne pourront qu’être déboutés de leur demande de condamnation de la défenderesse au paiement de l’indemnité d’immobilisation.

En application de l’article 1103 du code civil et conformément aux termes de la promesse unilatérale de vente litigieuse, la somme de 20.000 euros séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation entre les mains de Me [O] [B], ou le cas échéant, de la Caisse des dépôts et des consignations, sera restituée à la société ARCH’AS.

Il n’y a en revanche pas lieu de prononcer une astreinte à l’encontre du séquestre.

En outre, la promesse de vente ne prévoyant pas que la transmission du refus de prêt par le promettant au notaire séquestre fasse courir d’éventuels intérêts de retard à l’encontre des promettants et cette transmission ne pouvant valoir mise en demeure à leur égard au sens de l’article1231-6 du code civil, la demande de condamnation aux intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2021 sur la somme de 20 000 euros séquestrée sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure et résistance abusive

L'article 1231-1 du code civil dispose que « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure».

En outre, en application de l’article 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, la société ARCH’AS ne rapporte pas la preuve d’une telle faute de la part des demandeurs, ces derniers ayant pu de bonne foi se méprendre sur la portée de leurs droits, que ce soit quant à la restitution de l’indemnité d’immobilisation, ou dans le cadre de la présente procédure.
Au surplus, la société ARCH’AS invoque pour seuls préjudices un préjudice d’image auprès de sa banque ainsi que des problèmes de trésorerie, mais ne produit aucune pièce permettant de caractériser ou d’évaluer de tels préjudices.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance et procédure abusives .

Sur les demandes accessoires

Les époux [U], parties succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à la société ARCH’AS la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS