TJ Saint-Etienne, 3 févr. 2025, RG 24/00736

Minute n°
N° RG 24/00736 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-IQT4

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE (LOIRE)
4ème CHAMBRE CIVILE
POLE DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE DU 03 FEVRIER 2025

ENTRE :

Commune COMMUNE DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Levent SABAN - SELARL CABINET PHILIPPE PETIT ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [E] [V], demeurant [Adresse 1]

non comparante, représentée par sa fille Madame [I] [V]

DEBATS :

Audience publique du 03 Décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU PRONONCE :

Président : Jean-Philippe BELPERRON, juge chargé des contentieux de la protection

Greffier : Sophie SIMEONE

décision prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 03 février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 13 mai 1993, la commune de [Localité 4] a donné en location à Monsieur [P] [V], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 293,00 francs révisable.

Par courrier du 22 juillet et du 26 novembre 2014, la commune de [Localité 4] informait l’ensemble des résidants de l’immeuble de sa décision de démolir l’immeuble du fait de l’importance des travaux de rénovation qui serait nécessaires pour remettre l’immeuble au niveau de sécurité de confort et d’accessibilité.

Par commissaire de justice, la commune de [Localité 4] signifiait à Monsieur [P] [V] et à son épouse Madame [E] [V] un congé pour motif réel et sérieux le 30 novembre 2015 avec sommation de quitter les lieux au plus tard le 17 juin 2016 ;

Par assignation en référé délivrée par commissaire de justice le 28 octobre 2024, la commune de Saint-Etienne a attrait Madame [E] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de constater la validité du congé et ordonner l’expulsion du locataire.

L'audience s'est tenue le 3 décembre 2024.

Lors de l’audience, la commune de [Localité 4] a maintenu ses demandes de constatation de la validité du congé et de prononcé de l’expulsion immédiate en supprimant le délai de 2 mois de Madame [E] [V]. La commune de Saint-Etienne a en outre demandé au tribunal de condamner Madame [E] [V] au paiement des sommes suivantes en guise de provision :
2 680,20 € au titre de sa créance locative arrêtée au 28 octobre 2024,500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,ainsi qu'aux entiers dépens.
La commune de [Localité 4] a expliqué au soutien des prétentions :
que l’immeuble présente une importante dangerosité avec des désordres de grande importance, justifiant la décision de destruction de l’immeuble celui-ci ne pouvant être rénové,que par là même le congé est légitime,qu’elle a effectué plusieurs propositions de relogement de sa locataire, propositions qui ont toutes été refusées.
Madame [I] [V] représentant sa mère Madame [E] [V] demandait de débouter la commune de [Localité 4] de ses demandes.

Elle soutient notamment :
que sa mère a quitté les lieux le 21 novembre 2024,qu’elle a réglé la somme de 3644,33 €, soldant les sommes dues au titre des indemnités d’occupation, qu’elle n’avait pas payé celles-ci, car le bailleur ne lui adressait plus d’avis d’échéance,que compte tenu de sa bonne foi elle demande de ne pas être condamnée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Le conseil de la commune de [Localité 4] était invité à se rapprocher de son client afin de confirmer ou d’infirmer les dires de la locataire et était autorisé de déposer une note en délibéré. En absence de note en délibéré, les dires du locataire à l’audience devant être considérés comme exacts.

Aucune note en délibéré n’était fournie par le conseil de la commune de [Localité 4] confirmant ou infirmant les affirmations de la locataire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de constat de l’occupation sans droit ni titre d’expulsion

En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, «Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différent ». 

En outre, l'article 835 du même code prévoit que « le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

En l'espèce, la constatation de l’occupation sans droit ni titre de l’immeuble, et l’urgence compte tenu de l’état de l’immeuble tel qu’il résulte de l’audit du 23 septembre 2024, justifie qu’il soit fait recours à la procédure de référé.

Tenant compte de la régularisation par le locataire à la fois de son occupation des lieux mais aussi de sa dette locative, il n’y a pas lieu dans le cadre d’une bonne administration de la justice de renvoyer la présente décision à une audience au fond

La procédure de référé est dès lors recevable.

Sur la validité du congé

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux notamment l’inexécution par le locataire d’une des obligations lui incombant. A peine de nullité le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…) Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. (…) En cas de contestation, le juge peut même d’office vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non reconduction du bail n’apparait pas justifié par des éléments sérieux et légitimes. (...) ».

En l’espèce le bail a été souscrit le 13 mai 1993 pour une durée de 6 ans renouvelable pour la même durée. Le contrat de bail était renouvelé le 18 juin 1998, le 18 juin 2004, le 18 juin 2010, le contrat renouvelé à la dite date expirant le 18 juin 2016.

Le congé délivré le 30 novembre 2015 par commissaire de justice est dès lors régulier en sa forme concernant les délais.

Concernant les éléments sérieux et légitime de non reconduction du bail, il ressort que la commune de [Localité 4] justifie que du fait de son état et de sa situation géographique, le conseil municipal a estimé qu’il n’était pas opportun économiquement de procéder à la rénovation lourde de cet immeuble et qu’il était décidé en 2014 de procéder à la désaffectation de l’immeuble et à sa destruction.

Ce choix de destruction de l’immeuble justifié par le coût jugé trop important de sa rénovation, qui constitue une prérogative du droit de propriété était légitime du fait du mauvais état de l’immeuble dont la dégradation s’est par ailleurs accrue postérieurement et des choix d’aménagement urbain de la commune.

De plus la commune de [Localité 4], a laissé un délai de près de 10 ans pour permettre le relogement des occupants de l’immeuble et a justifié d’avoir effectué des propositions de relogement aux locataires de l’immeuble.

Le congé délivré le 20 novembre 2015 mentionne clairement ces motifs qui ne sont pas contestés par les parties.

Dès lors le congé est à la fois régulier en sa forme et légitime au fond.

Sur l'expulsion et la dette locative

Sur l’expulsion

Madame [E] [V] affirme avoir quitté les lieux le 21 novembre 2024 et remis les clefs à son bailleur. Cette affirmation corroborée par le fait que Madame [E] [V] indique une nouvelle adresse, n’est pas contredite par son bailleur qui a été mis en mesure d’apporter des éléments contraires à cette allégation.

La demande d’expulsion est dès lors sans objet.

Sur la dette locative

Madame [E] [V] justifie avoir payé la somme de 3644,33 € au titre des indemnités d’occupation afin de solder sa dette d’indemnités d’occupation.
Cette somme est supérieure à celle demandée par la commune de [Localité 4] dans son assignation.
Il n’est pas contesté par la commune de [Localité 4] que cette somme a bien été versée.

Il y a lieu de débouter la commune de [Localité 4] de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [E] [V] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du de l’assignation.

Il n'y a pas lieu, en l'espèce, de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS