TJ Saint-Etienne, 3 févr. 2025, RG 24/03222

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/03222 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-IL4M

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Juge chargé des contentieux de la protection assisté de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 03 Décembre 2024

ENTRE :

Monsieur [I] [J],
demeurant [Adresse 2]
représenté par son curateur l’association 3A - non comparant -
représenté par Me Rosine INSALACO, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [O] [K] épouse [N]
demeurant [Adresse 1]

comparante

Monsieur [G] [L]
demeurant [Adresse 2]

comparant

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 03 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant contrat signé le 21 mars 2021, Monsieur [I] [J] sous curatelle de l’association 3A, a donné en location à Monsieur [G] [L], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel 445,00 € par mois révisable.

Le 21 mars 2021, Madame [O] [N] s’est engagée en tant que caution, solidairement avec Monsieur [G] [L], afin de payer la dette de loyers ainsi que l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail le cas échéant.

Par courrier du 20 décembre 2023, Monsieur [I] [J] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Monsieur [I] [J] a fait délivrer le 19 décembre 2023 à Monsieur [G] [L] :
un commandement de payer les loyers échus, signifié à la caution, pour un arriéré de 1 422,94 €.
Suivant assignation délivrée par huissier le 11 juillet 2024, Monsieur [I] [J] a attrait Monsieur [G] [L] et la caution devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Etienne, aux fins de prononcer la résiliation de plein droit du contrat de bail et d’ordonner son expulsion.

Monsieur [I] [J] a notifié l’assignation à la préfecture de la Loire par lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 12 juillet 2024.

L'audience s'est tenue le 3 décembre 2024.

Lors de l’audience, Monsieur [I] [J] a maintenu ses demandes tendant à constater le jeu de la clause résolutoire et à ordonner l'expulsion de Monsieur [G] [L]. Monsieur [I] [J] a en outre demandé au tribunal :
de condamner solidairement Monsieur [G] [L] et la caution au paiement des sommes suivantes :3 510,31 € au titre de sa créance locative arrêtée au 12 novembre 2024 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;1000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens notamment les deux commandements de payer.
Monsieur [I] [J] a expliqué au soutien des prétentions :
qu’il maintien l’ensemble de ses demandes.

Monsieur [G] [L] n’a pas contesté le principe de la dette locative, il metionnait qu’il n’en comprenait pas le montant, il reconnaissait à l’audience ne pas avoir pris en compte la taxe sur les ordures ménagères il demandait des délais de paiements et de ne pas le condamner au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [G] [L] soutient notamment :
qu’il a déposé un dossier de surendettement, qui a été déclaré recevable le 18 juillet 2024, et orienté vers une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Madame [O] [N] caution a demandé au tribunal :
d’accorder des délais de paiement.
Madame [O] [N] soutient notamment :
que compte tenu de sa situation elle peut payer la somme de 100,00 €  par mois.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Loire par la voie électronique le 12 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que Monsieur [I] [J] a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation de plein droit, l'expulsion et la dette locative

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que «  Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [G] [L] le 19 décembre 2023 pour un arriéré de loyers vérifié de 1 422,94 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [G] [L] n’ayant pas réglé la dette locative.

Sur la résiliation du bail en raison du défaut d’assurance

En vertu de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

Selon les articles 7 a) et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24-V de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 prévoit la possibilité de suspendre les effets de la clause résolutoire en cas d’impayés de loyers, alors que l’article 7 g) de la loi ne permet pas de faire de même lorsque le commandement a été délivré pour défaut d’assurance.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient bien une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas non justification de la souscription par le preneur d'une assurance garantissant contre les risques locatifs, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de justifier de la souscription d’une assurance d’habitation a été délivré à Monsieur [G] [L] en date du 19 décembre 2023.

Monsieur [G] [L] n’a pas justifié de la souscription d’une telle assurance dans le délai imparti et la souscription éventuelle de l’assurance habitation requise postérieurement au délai imparti n’a pas pour effet de priver d’effet la clause résolutoire.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 février 2024, à l’expiration du délai fixé par le dit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [G] [L] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà à l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L. 421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [G] [L] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Monsieur [I] [J] qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [G] [L] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Monsieur [I] [J] verse aux débats un décompte arrêté au 12 novembre 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 3 510,31 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [I] [J] est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [G] [L] à payer la somme de 3 510,31 € actualisée au 12 novembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la suspension de la clause résolutoire du fait de la procédure de surendettement

L'article 24 VI de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que «  Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;
2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;
3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu'en application de l'article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l'une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation ;
4° Lorsque le juge statuant en application de l'article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l'exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l'article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient ét2 accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.
VIII. - Lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.
Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation. (...) Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, notamment de l'historique des loyers et du décompte, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [G] [L] le 19 décembre 2023 pour un arriéré de loyers vérifié de 1 422,94 €.

L’analyse des éléments comptables démontre également qu’au 12 novembre 2024 la dette locative demeure impayée et se monte à la somme de 3 510,31 €.

Il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Monsieur [G] [L] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 février 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement.

Il convient donc de condamner Monsieur [G] [L] à payer la somme de 3 510,31 € à Monsieur [I] [J], outre intérêts au taux légal sur la somme de 1 422,94 € à compter du présent jugement.

Toutefois, compte tenu de la décision de recevabilité de la procédure de surendettement en date du 24 juillet 2024 de Monsieur [G] [L], de la reprise du paiement des loyers et des dispositions de l’article 24 VI alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement, la décision imposant les mesures ou la décision prononçant un rétablissement personnel ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En cas de prononcé d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, les effets de la clause résolutoire sont suspendus de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de prononcé du rétablissement personnel. Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Si les loyers et charges en cours sont réglés à compter du présente jugement et jusqu’à une période de deux ans à compter , la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :
la clause de résiliation reprendra son plein effet ;la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;Monsieur [G] [L] devra régler à Monsieur [I] [J] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 20 février 2024, date de résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;et faute par Monsieur [G] [L] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à Monsieur [I] [J], aux frais et aux risques et périls de Monsieur [G] [L], dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la caution

Il est en outre établi que par acte sous seing privé du 21 mars 2021, Madame [O] [N] a déclaré se porter caution, solidairement avec Monsieur [G] [L], afin de payer la dette de loyers ainsi que l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail. Par conséquent, il convient de condamner Madame [O] [N] solidairement avec Monsieur [G] [L], à payer à Monsieur [I] [J], la somme de 3510,31 € représentant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation) à la date du dernier décompte , ainsi que l’indemnité d’occupation à compter du dernier décompte.

Il y a lieu de rappeler que l’effacement des dettes dans le cadre du rétablissement personnel ne fait pas disparaître l’obligation de la caution sur l’ensemble des sommes dues au bailleur.

Toutefois, compte tenu de l’engagement de Madame [O] [N] et des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, il convient d'accorder à Madame [O] [N] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant la somme de 100,00 € par mois pendant 35 mois et une dernière mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [G] [L] et Madame [O] [N] in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 décembre 2023, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture, mais exclueront l’itératif commandement de payer.

Notification le :
- CCC à :
- Copie exécutoire à :
- CCC au dossier

Il n'y a pas lieu, en l'espèce, de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit et est compatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS :