TJ Saint-Etienne, 3 févr. 2025, RG 24/04402

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/04402 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-IO3Z

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Juge chargé des contentieux de la protection, assisté de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 03 Décembre 2024

ENTRE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON
substituée à l’audience par Me MARIES, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [O] [E]
demeurant [Adresse 2] (LOIRE)

comparante

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 03 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 16 novembre 2022, Madame [H] [S] a donné en location à Madame [O] [E], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 320,00 € révisable et 42,00 € de provisions pour charges.

Le 16 novembre 2022, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICE s’est engagée en tant que caution, de Madame [O] [E], afin de payer la dette de loyers pendant 36 échéances.

Suite à des impayés, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICE en tant que caution versait à Madame [H] [S] la somme de 1720,53 € correspondant aux loyers des mois de juin à novembre 2023.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICE subrogée dans les droits du bailleur a fait délivrer le 26 décembre 2023 à Madame [O] [E] :
un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 720,53 €.
Par courrier du 27 décembre 2023, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICE a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de Justice le 30 juillet 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICE a attrait Madame [O] [E] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Etienne, aux fins de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail et d’ordonner son expulsion.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICE a notifié l’assignation à la préfecture de la Loire par lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 30 juillet 2024.

L'audience s'est tenue le 3 décembre 2024.

Lors de l’audience, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICE a maintenu ses demandes tendant à constater le jeu de la clause résolutoire et à ordonner l'expulsion de Madame [O] [E]. ACTION LOGEMENT SERVICE a en outre demandé au tribunal de condamner Madame [O] [E] au paiement des sommes suivantes :
2 772,82 € au titre de sa créance locative arrêtée au 26 novembre 2024 ;800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens.
La SASU ACTION LOGEMENT SERVICE a expliqué au soutien des prétentions :
que la locataire a repris depuis octobre le paiement des loyers.
Madame [O] [E] n'a contesté ni le principe ni le montant de sa dette locative et a demandé au tribunal :
de prendre en compte le moratoire de 24 mois mis en place dans le cadre de la procédure de surendettement ;
Madame [O] [E] soutient notamment :
qu’étudiante elle bénéficiait d’une bourse à laquelle elle n’a plus eu droit, qu’elle va reprendre des études comme éducatrice spécialisée
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Loire par la voie électronique le 30 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, il est démontré que ACTION LOGEMENT SERVICE a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation de plein droit, l'expulsion et la dette locative

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. (…)  Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’articlre 1345-1 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer, resté infructueux.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [O] [E] le 26 décembre 2023 pour un arriéré de loyers vérifié de 1 720,53 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [O] [E] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 février 2024, à l’expiration du délai fixé par le dit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Madame [O] [E] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICE pour ce qui est des sommes qui ont effectivement été versées au bailleur et pour lesquelles la SASU ACTION LOGEMENT SERVICE est subrogée, que ce préjudice doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Madame [O] [E] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICE verse aux débats un décompte arrêté au 26 novembre 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 2 772,82 € correspondant à la quittance subrogative n°7, correspondant aux loyers de juin 2023 à septembre 2024.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICE est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [O] [E] à payer la somme de 2 772,82 € actualisée au 26 novembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement s’agissant d’une créance subrogée.

Sur la suspension de la clause résolutoire du fait de la procédure de surendettement

L'article 24 VI de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que «  Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité (...)
2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet
 »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, notamment de l'historique des loyers et du décompte, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [O] [E] le 26 décembre 2023 pour un arriéré de loyers vérifié de 1 720,53 €.

L’analyse des éléments comptables démontre également qu’au 26 novembre 2024 la dette locative demeure impayée et se monte à la somme de 2 772,82 €.

Il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Madame [O] [E] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 février 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement.

Toutefois, compte tenu la décision de la commission de surendettement de prononcer dans le cadre des mesures imposées un moratoire d’une durée de 24 mois à Madame [O] [E] le 30 octobre 2024 et des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, et de la reprise par la locataire du paiement de ses loyers, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’au terme du moratoire prolongé de trois mois soit jusqu’au 30 janvier 2027 sauf nouvelle décision de la commission de surendettement en vue du traitement de l’endettement de Madame [O] [E]

Au terme de ce délai et en absence de nouvelle décision de la commission de surendettement ou en cas de non-paiement d’une seule échéance du loyer en cours :
la clause de résiliation reprendra son plein effet ;la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;Madame [O] [E] devra régler à ACTION LOGEMENT SERVICE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 27 février 2024, date de résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;et faute par Madame [O] [E] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICE, aux frais et aux risques et périls de Madame [O] [E], dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [O] [E] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 décembre 2023, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture.

Il n'y a pas lieu, compte tenu de la situation économique du défendeur, de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu en l’espèce de déroger à l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS