TJ Saint-Etienne, 3 févr. 2025, RG 24/04373

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/04373 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-IOXR

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Juge chargé des contentieux de la protection assisté de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 03 Décembre 2024

ENTRE :

Société SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Christophe JOSEPH, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [N] [I]
demeurant [Adresse 2]

non comparante

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 03 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Suivant contrat signé le 03 août 2022, la société anonyme d’habitation à loyer modéré IMMOBILIERE RHONE-ALPES (S.A. d’HLM IMMOBILIERE RHONE-ALPES) a donné à bail à Madame [N] [I] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 316,25 euros, outre des provisions mensuelles pour charges d’un montant de 49,20 euros s’agissant des charges générales, d’un montant de 67,144 euros s’agissant de la provision relative au chauffage collectif et d’un montant de 41,25 euros s’agissant de la provision relative à l’eau chaude, soit un montant global de 473,84 euros.
Par contrat daté du 25 mai 2025 qualifié d’avenant au contrat de bail initial, la S.A. d’HLM IMMOBILIERE RHONE-ALPES a donné à bail à Madame [I] un parking Y016P-1001 situé à la même adresse que le logement loué, et moyennant un loyer mensuel révisable de 6,84 euros.
Le 11 janvier 2024, la S.A. d’HLM IMMOBILIERE RHONE-ALPES a signalé à la Caisse d’Allocations Familiales de [Localité 4] la situation d’impayé de Madame [I].
Par acte de commissaire de justice du 23 avril 2024, la S.A. d’HLM IMMOBILIERE RHONE-ALPES a fait signifier à sa locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour la somme de 726,08 euros outre la somme de 76,95 euros au titre du coût de l’acte.
Par acte d’assignation en date du 20 septembre 2024 remis en personne le même jour à Madame [I] à la maison d’arrêt de Corbas pendant son incarcération, la S.A. d’HLM IMMOBILIERE RHONE-ALPES l’a attrait devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-ETIENNE aux fins de :
Constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire ; Ordonner l’expulsion de Madame [I] ;Condamner Madame [I] au paiement de la somme de 1255,55 euros au titre des loyers et charges dus avec intérêts de droit et réactualisation du montant à l’audience ; Condamner Madame [I] au paiement des loyers et charges dus entre la date mentionnée dans le décompte annexé à l’assignation et la date de résiliation du bail ; Condamner Madame [I] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation dudit bail à compter de la constatation de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ; Condamner Madame [I] au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive; Condamner Madame [I] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner Madame [I] au paiement des entiers dépens ; La S.A. d’HLM IMMOBILIERE RHONE-ALPES a notifié l’assignation à la préfecture de [Localité 4] par voie électronique avec accusé de réception le 23 septembre 2024.
Les débats se sont tenus à l’audience du 03 décembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-ETIENNE.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Lors de l’audience, la S.A. d’HLM IMMOBILIERE RHONE-ALPES, représentée par Maître JOSEPH, a maintenu l’ensemble de ses demandes et actualisé le montant de la dette locative à la somme totale de 2347,13 euros, arrêtée en octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse. Elle a indiqué que Madame [I] était sortie de détention le 04 octobre 2024.
Au soutien de sa demande principale, la demanderesse fait valoir, que sa locataire ne réglant plus les charges et loyers malgré la signification d’un commandement de payer, la clause résolutoire insérée au contrat de bail est acquise.
Madame [N] [I], citée en personne, n’a pas comparu ni été représentée.
L’affaire a été mise en délibérée au 03 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur
En l’espèce, il convient de faire application de l’article 472 du code de procédure civile selon lequel, si le défendeur ne comparaît, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait cependant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers et l’expulsion
Selon l’article 1741 du code civil, « le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements ».
Aux termes des articles 7 a) et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.
Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »
En l’espèce, il ressort des conditions générales du contrat de location, et en particulier de son article 9 que « le présent contrat de location sera résilié de plein droit dans les cas suivants :
1. La résiliation du contrat pour défaut de paiement
En cas de non-paiement des sommes dues au BAILLEUR, loyers ou charges régulièrement appelés, en cas de non-versement du dépôt de garantie, le contrat pourra être résilié de plein droit à l’initiative du BAILLEUR, deux mois après un simple commandement de payer rester sans effet. L’expulsion du LOCATAIRE et de tout occupant introduit par lui sera alors prononcée par le juge compétent. »
L’article 4 de l’avenant au contrat de location relatif au parking prévoit que « le présent avenant et le contrat de bail initial forment un ensemble indivisible. Toutes les clauses et les conditions du contrat susvisé non modifiées par le présent avenant demeurent applicables et produisent pleinement leurs effets à l’égard des parties. Le présent avenant prendre effet à compter de sa date de signature. ». Ainsi, la clause résolutoire du contrat de bail s’applique également au parking loué par Madame [I].
Il résulte du décompte en date du 26 novembre 2024 que Madame [I] n’a pas procédé au règlement de l’intégralité des sommes visées dans le commandement de payer délivré le 23 avril 2024.
Dès lors, Madame [I] n’ayant pas régler la dette locative, le commandement de payer est demeuré infructueux dans le délai imparti de deux mois.
Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’égard de Madame [I] et que le bail est résilié à la date du 24 juin 2024, soit deux mois après la délivrance du commandement de payer.
Par voie de conséquence, Madame [I] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de cette résiliation. Il convient donc d’ordonner son expulsion et de dire que faute par Madame [I] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.
Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations du bail régularisé par les parties, que la locataire est tenue de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En l’espèce, la S.A. d’HLM IMMOBILIERE RHONE-ALPES verse aux débats un décompte arrêté le 26 novembre 2024 établissant l’arriéré locatif pour le logement et le garage (loyers, charges et indemnités d’occupation échus) à la somme de 2347,13 euros, une fois retranchés les 76,95 euros au titre du coût du commandement de payer.
Au regard des justificatifs fournis, la dette de Madame [I], est établie dans son principe qu’il convient de soustraire la somme de 15,00 euros de frais du 31 mars 2024 non justifiés.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [N] [I] à payer à la S.A. d’HLM IMMOBILIERE RHONE-ALPES la somme de 2332,13 euros, incluant l’échéance du mois d’octobre 2024, au titre de l’arriéré locatif pour le logement et le garage, comprenant les indemnités d’occupation dues à compter du 23 juin 2024, date de résiliation du contrat de bail, jusqu’au 31 octobre 2024, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation
Madame [I] est désormais occupante sans droit ni titre.
Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 1er novembre 2024.
Par conséquent, il y a lieu de condamner Madame [I] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en versement de dommages et intérêts
Aux termes de l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».
En l’espèce, la S.A. d’HLM IMMOBILIERE RHONE-ALPES sollicite le versement de la somme de 300 euros, à titre de dommages et intérêts.
Cependant, la partie demanderesse n’apporte, au soutien de sa demande, aucune pièce ou argument permettant de démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Madame [I], qui ne peut uniquement être déduite du défaut de paiement des loyers.
Par conséquent, il convient de rejeter la demande en paiement de dommages et intérêts formée par la S.A. d’HLM IMMOBILIERE RHONE-ALPES.

Sur les demandes accessoires 
Sur les dépens de l’instance
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l'espèce, Madame [N] [I], qui succombe à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l'espèce, l’équité et la situation économique des parties ne commandent pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la S.A. d’HLM IMMOBILIERE RHONE-ALPES.

PAR CES MOTIFS