TJ Lille, 4 févr. 2025, RG 23/07782

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/07782 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XPCN

N° de Minute : 25/00020

JUGEMENT

DU : 04 Février 2025

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 3], pris en la personne de son Syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE

C/

S.C.I. MCV LEBLANC

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Février 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SISE [Adresse 3], pris en la personne de son Syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Me Jean-Roch PARICHET, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

S.C.I. MCV LEBLANC, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Emmanuel LACHENY, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Novembre 2024

Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Février 2025, date indiquée à l'issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG 7782/23 – Page - MA

EXPOSE DU LITIGE

La SCI MCV LEBLANC est propriétaire des lots n°1, 2, 18 et 19 d’un immeuble dépendant de la copropriété de la résidence sise [Adresse 3] à [Localité 5].

Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 3 février 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 3] à [Localité 5], pris en la personne de son Syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE, a mis la SCI MCV LEBLANC en demeure de lui payer la somme de 2.468,96 euros au titre des charges de copropriété impayées et frais de relance.

Par acte d'huissier de justice du 5 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 3] à [Localité 5], pris en la personne de son Syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE, a fait délivrer à la SCI MCV LEBLANC commandement de lui payer la somme de 3.601,15 euros au titre des charges de copropriété impayées et du coût de l'acte.

Par acte d’huissier de justice délivré le 23 août 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 3] à [Localité 5], pris en la personne de son Syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE, a fait citer la SCI MCV LEBLANC à comparaître devant le Tribunal judiciaire de Lille afin d'obtenir la condamnation de cette dernière à lui payer, sur le fondement des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, la somme de 4.541,15 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2023, outre la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L'affaire a été retenue et plaidée à l'audience du 19 novembre 2024.

Se référant oralement aux termes de ses dernières écritures visées à l'audience, le syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son conseil, a demandé au tribunal de :

débouter la SCI MCV LEBLANC de l'ensemble de ses demandes ;condamner la SCI MCV LEBLANC à lui payer la somme de 8.448,19 euros, arrêtée au 1er juillet 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 février 2023 ;condamner la SCI MCV LEBLANC à lui payer la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Se référant oralement aux termes de ses dernières écritures visées à l'audience, la SCI MCV LEBLANC, représentée par son conseil, a principalement demandé au tribunal de débouter le requérant de l'ensemble de ses demandes, subsidiairement, de lui accorder les plus larges délais pour s'acquitter de l'arriéré de charges de copropriété et en tout état de cause, de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Pour l'exposé des moyens présentés par les parties, il est renvoyé à leurs dernières écritures conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”

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L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ».

L'article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée général ». 

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

le relevé de propriété ;le règlement de copropriété ;les appels de charges et travaux ;le procès-verbal de l'assemblée générale du 18 juin 2020 portant approbation des comptes de l'exercice écoulé, du budget prévisionnel de l'exercice suivant et adoption de travaux ;le procès-verbal de l'assemblée générale du 5 mai 2022 portant approbation des comptes de l'exercice écoulé, du budget prévisionnel de l'exercice suivant et adoption de travaux ;le procès-verbal de l'assemblée générale du 9 novembre 2023 portant approbation des comptes de l'exercice écoulé, du budget prévisionnel de l'exercice suivant et adoption de travaux ;le décompte de la créance pour la période du 1er octobre 2022 au 1er juillet 2024 ;la mise en demeure du 3 février 2023 et son accusé de réception ;le commandement de payer délivré le 5 juin 2023 ;le contrat de syndic.
Au regard de ces éléments, la créance détenue par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de la SCI MCV LEBLANC au titre des charges de copropriété, provisions sur charges, cotisations de fonds travaux et travaux pour la période du 1er octobre 2022 au 1er juillet 2024 apparaît suffisamment justifiée, ce qui ne souffre aucune contestation sérieuse ; le syndicat des copropriétaires apparaît également bienfondé à solliciter le paiement du coût de la mise en demeure du 3 février 2023 et du commandement de payer délivré le 5 juin 2023, respectivement facturés dans le décompte à hauteur de 45 euros et de 150,85 euros.

En revanche, la somme de 350 euros facturée le 2 juin 2023 au titre de la constitution du dossier transmis à l'huissier doit être défalquée du décompte faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier des diligences exceptionnelles requises en vertu du contrat de syndic pour obtenir paiement de cette prestation. Il en va de même quant à la somme de 350 euros facturée le 12 juillet 2023 au titre de la constitution du dossier transmis à l'avocat et quant à la somme de 298 euros facturée à deux reprises dans le décompte au titre du suivi de la procédure de recouvrement.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de produire le courrier de relance facturé dans le décompte à hauteur de 35 euros le 23 février 2023, cette somme ne peut non plus donner lieu à condamnation.

Enfin, comme le relève à juste titre la défenderesse, le coût de l'assignation (106,08 euros) fait partie des dépens de l'instance et sera examiné à ce titre.

Il résulte de ces considérations que la créance du syndicat des copropriétaires au titre des dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 apparaît suffisamment justifiée à hauteur de 7.011,11 euros (8.448,19 – 350 – 350 – 298 – 298 – 35 – 106,08).

Sur l'exception d'inexécution opposée par la SCI MVC LEBLANC

En application de l'article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l'espèce, la SCI MCV LEBLANC ne démontre l'existence d'aucune obligation inexécutée par le syndicat des copropriétaires, en sorte que ce moyen ne saurait être accueilli.

Par conséquent, la SCI MCV LEBLANC sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 3] à [Localité 5] la somme de 7.011,11 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er octobre 2022 au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 février 2023 sur la somme de 2.468,96 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, la SCI MCV LEBLANC ne s'est acquittée envers le syndicat des copropriétaires d'aucune somme d'argent depuis plus de deux années, en sorte qu'elle ne démontre pas être en mesure de respecter un quelconque échéancier.

Par conséquent, sa demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Succombant principalement à l'instance, la SCI MCV LEBLANC sera condamnée aux entiers dépens ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 3] à [Localité 5] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS