TJ Paris, 4 févr. 2025, RG 24/09150

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [E] [D]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Marion LACOME D’ESTALENX

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09150 - N° Portalis 352J-W-B7I-C56XF

N° MINUTE : 10

JUGEMENT
rendu le 04 février 2025

DEMANDERESSES

Madame [J] [I] veuve [A],
[Adresse 1]

représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS,

S.A. SEYNA,
[Adresse 3]

représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [D],
[Adresse 2]

comparant en personne,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 novembre 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 février 2025 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 04 février 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/09150 - N° Portalis 352J-W-B7I-C56XF

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 24 mars 2022, Mme [J] [A] a consenti un bail d’habitation à M. [E] [D] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2640 euros et d’une provision pour charges de 200 euros.

Par acte de cautionnement du 5 avril 2022, la SA SEYNA se portait caution solidaire de M. [E] [D], couvrant le risque d'impayés par l'intermédiaire de la société GARANTME.

Par acte de commissaire de justice du 19 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 6055,84 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [E] [D] le 22 juillet 2024.

Par assignation du 25 septembre 2024, Mme [J] [A] et la société SEYNA ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail de M. [E] [D], et en tout état de cause être autorisée à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 12 111,68 euros au titre de l’arriéré locatif mois de septembre 2024 inclus, à répartir comme suit: 6055,84 euros dus à Mme [J] [I] et 6055,84 euros dus à la société SEYNA, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
- 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 novembre 2024.

À l'audience du 21 novembre 2024, Mme [J] [A] et la société SEYNA, représentées par leur conseil, maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative s'élève au jour de l’audience à 18 167,52 euros, dont 6055,84 euros dus à la société SEYNA, le delta étant du à Mme [J] [A].

Mme [J] [A] et la société SEYNA précisent que le locataire a donné congé des lieux et qu'il na pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [E] [D], comparant en personne, ne conteste pas le montant de la dette et ne s’oppose pas à la résiliation de son bail ni à son expulsion. Il explique avoir donné congé des lieux, à effet au mois de février 2025. Il sollicite un délai pour quitter les lieux aux fins de lui permettre d’organiser son départ.
Il explique les impayés de loyers par la perte de son emploi et un divorce ; il déclare avoir à sa charge deux enfants et ne percevoir aucun revenu à l’heure actuelle; il précise avoir pour projet de vendre un bien immobilier ainsi que des véhicules aux fins d’apurement de sa dette.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [J] [A] et la société SEYNA justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elles justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer impartissant au locataire un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 6055,84 euros et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 19 juillet 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 6055,84 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois, suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 septembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [E] [D] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [J] [A] et la société SEYNA à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

1.3 Sur les délais pour quitter les lieux

Les articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution prévoient que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais ne peut être inférieure à « un mois » ni supérieure à « un an » et il doit être tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure et de l’audience que M. [E] [D] a donné congé pour le mois de février 2025. Il est actuellement sans ressources et sans emploi.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision pour organiser son départ et quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

2.1 Sur le montant de la dette

En application des dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [J] [A] et la société SEYNA versent aux débats deux décomptes ainsi que deux quittances subrogatives des 5 juillet 2024 et 27 août 2024, démontrant qu’à la date du 1 novembre 2024, M. [E] [D] leur devait la somme totale de 18 167,52 euros, dont 6055,84 euros réglées à la bailleresse par la caution.

M. [E] [D] ne contestant pas sa dette et n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer:
- la somme de 6055,84 euros à la société SEYNA,
- la somme de 12 111,68 euros à la bailleresse,
avec intérêts au taux légal sur la somme de 12 111,68 euros à compter du 25 septembre 2024, et du present jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
2.2. Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’artcile 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [E] [D] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette.

M. [E] [D] n’a en outre pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Dans ces conditions, aucun délai de paiement sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne peut être accordé à M. [E] [D].

Sa situation telle qu’il l’a expliquée à l’audience, notamment son absence totale de ressources à l’heure actuelle, et son projet de vendre son patrimoine immobilier et mobilier, justifient toutefois qu’il lui soit accordé des délais sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera fixé à celui du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 20 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [J] [A] ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [E] [D], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de Mme [J] [A] et de la société SEYNA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,