TJ Paris, 4 févr. 2025, RG 24/05490

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Me Sophie GILI BOULLANT

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Jacques ADAM

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05490 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5BD4

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 04 février 2025

DEMANDERESSE

Madame [X] [P],
[Adresse 1]

représentée par Me Jacques ADAM, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [B],
[Adresse 2]

représenté par Me Sophie GILI BOULLANT, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 novembre 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 février 2025 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 04 février 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/05490 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5BD4

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 3 janvier 2014, "M. ou Mme [P]" a consenti un bail d'habitation à M. [V], [K] [B] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 1285 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 9607,68 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 16 mai 2024, Mme [X] [P] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion de M. [V], [K] [B], autoriser le transport et à la sequestration de ses meubles, et le condamner par provision au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer majoré des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 16 838,51 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal sur la somme de 9607,68 euros à compter du commandement de payer et de l'assignation pour le surplus,
- 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 22 mai 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L'affaire a été appelée à l'audience du 7 octobre 2024, à laquelle elle a fait l'objet d'un renvoi, pour être finalement examinée à l'audience du 21 novembre 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 21 novembre 2024, Mme [X] [P], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, aux termes desquelles elle sollicite:
- Que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire visée au bail consenti à M. [V], [K] [B],
- L'expulsion de M. [V] [K] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec séquestration de ses meubles,
- La condamnation de M. [V] [K] [B] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité d'occupation égale au loyer quotidien, outre les charges, jusqu'à remise des clés après liberation effective des lieux à compter du 16 mai 2024,
- La condamnation de M. [V] [K] [B] à lui payer la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens de l'instance.

Pour s'opposer à la fin de non recevoir soulevée en défense, Mme [X] [P] affirme être propriétaire des lieux loués.

Sur le fond, elle souligne qu'aucun paiement n'est intervenu dans le délai de deux mois imparti à M. [V], [K] [B] pour régler les causes du commandement de payer, de sorte que la clause résolutoire est acquise, sans que la décision de recevabilité de son dossier de surendettement ne puisse paralyser ce mécanisme, puisqu’elle est intervenue postérieurement.

Elle conteste toute nullité du commandement de payer, soutenant que le décompte qu'il contient est justifié par toutes les pièces versées aux débats, qu'il débute avec un solde créditeur, et que le montant disproportionné des charges n'est pas une cause de nullité.

Elle soutient que les contestations portant sur le quantum de la dette dont se prévaut le défendeur ne sont pas sérieuses; elle observe que c'est ce même quantum qu'il a transmis à la commission de surendettement des particuliers qui a décidé de l'effacement de sa dette. Elle affirme avoir procédé à la régularisation des charges 2021 et 2022, et rappelle disposer de trois ans pour procéder à la régularisation des exercices ultérieurs, de sorte que les provisions appelées au titre des exercices 2023 et 2024 sont parfaitement justifiées.

Elle considère la demande de délais de paiement sans objet, puisqu'elle ne forme désormais plus aucune demande au titre de l'arriéré locatif, la commission de surendettement ayant imposé l'effacement de sa dette jusqu'au 16 mai 2024.

Elle souligne que si la dette locative constituée jusqu'au 16 mai 2024 a été effacée, le locataire demurait tenu au règlement de ses charges courantes à compter de cette date, de sorte qu'elle est bien fondée à solliciter le paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 16 mai 2024.

Elle est en outre opposée à tous délais pour quitter les lieux, qui ne feraient qu'accroître la dette du locataire, et ses propres pertes locatives, précisant que l'effacement des dettes de M. [V], [K] [B] par la commission de surendettement lui a déjà occasionné une perte de 15 805,71 euros.

M. [V], [K] [B], representé par son conseil, a déposé des conclusions, aux termes desquelles il demande au juge des contentieux de la protection de:

- déclarer Mme [X] [P] irrecevable en son action,
En conséquence,
- débouter Mme [X] [P] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- juger n'y avoir lieu à résiliation du bail, condamnation et expulsion,

Sur le fond
o Juger le commandement de payer nul et de nul effet,
o En conséquence, juger n'y avoir lieu à résiliation du bail, condamnation et expulsion,
Subsidairement
o Constater l'existence de contestations sérieuses,
o En conséquence, juger n'y avoir lieu à résiliation du bail, condamnation et expulsion,
Très subsidiairement
o Suspendre les effets de la clause résolutoire,
o Fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer sans majoration,
o Accorder 36 mois de délais pour régler l'éventuelle dette de M. [V], [K] [B] jusqu'à parfait paiement,
o Dire n'y avoir lieu à expulsion,
A titre infiniment subsidiaire
o Fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer sans majoration,
o Accorder à M. [V], [K] [B] les plus larges délais pour quitter les lieux,
En tout état de cause
o Débouter Mme [X] [P] de ses demandes, fins et conclusions,
o Juger qu'il n'y a lieu à condamnation de M. [V], [K] [B] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
o Statuer ce que de droit sur les dépens qui seront laissés à la charge de l'Etat.

Au soutien de l'irrecevabilité des demandes formées par la bailleresse, M. [V], [K] [B] soutient, au visa de l'article 122 du code de procédure civile, qu'elle ne justifie pas de sa qualité de propriétaire.

Sur le fond, il soulève la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire; il le considère contraire aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en ce que le décompte des sommes dues débuterait avec un solde qui n’est pas égal à 0 et comporterait des montants injustifiés, le rendant incompréhensible; il ajoute que le montant des charges qu’il contient est disproprotionné.

Au visa des articles 23 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 834 du code de procédure civile, il ajoute qu'existent des contestations sérieuses portant sur le montant de la dette, notamment parce que les régularisations sur charges n'auraient pas été effectuées, de sorte que doivent être recréditées à son compte les provisions appelées, tout comme doivent l'être les "rappels de loyers", seon lui injustifiés. Enfin il rappelle être bénéficiaire d'un plan de surendettement, aux termes duquel sa dette a été effacée.

Ses demandes de délais de paiement et de délais pour quitter les lieux sont fondées sur les articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et L. 412-3 du code des procedures civiles d'exécution; il argue de la précarité de sa situation personnelle, et fait valoir sa bonne foi, ce dont témoignent ses efforts pour être relogé dans le parc locatif social.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Autorisée à produire en délibéré un justificatif de propriété, Mme [X] [P] a, par courrier reçu au greffe le 12 décembre 2024, transmis un relevé de propriété ainsi qu'une attestation de son notaire.

MOTIVATION

1. Sur la fin de non recevoir

Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

M. [V], [K] [B] se prévaut de ce seul texte pour contester la recevabilité des demandes formées par Mme [X] [P], sans préciser quel moyen juridique il vise précisément.

Il se déduit de la contestation de la qualité de propriétaire de Mme [X] [P] qu'il se fonde sur son absence d'intérêt à agir.

Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l'espèce, Mme [X] [P] justifie de sa qualité de propriétaire et de bailleresse, par la production du contrat de bail, établi au nom de "M. ou Mme [P]", d'une attestation notariée du 6 juillet 1995 dont il résulte qu'aux termes d'un partage, Mme [P] s'est vue attribuer les lots n°1, 4, 6, 7; 8, 15, 19, 20, 21, 22, 23 et 28 d'un ensemble immobilier situé à [Localité 4], un relevé de publicité foncière daté du 25 novembre 2024, dont il résulte que M. [O] [P] et Mme [X] [P] sont propriétaires indivis du lot n°1 sis [Adresse 2], ainsi qu'une attestation de son Notaire, datée du 3 janvier 2017, dont il résulte que M. [O] [P], époux de Mme [X] [P], est décédé le 16 octobre 2016 et que son épouse a seule recueilli sa succession.

La qualité de propriétaire et de bailleresse de Mme [X] [P] est ainsi parfaitement établie et son action est recevable.

2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 2.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [X] [P] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Ses demandes sont donc recevables au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2.2 Sur la validité du commandement de payer

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

En l'espèce, le bail conclu le 3 janvier 2014 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 17 octobre 2023, pour la somme en principal de 9607,68 euros.

Ce commandement contient le montant du loyer et des charges, mentionne que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour lui de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière, ou la juridiction compétente pour solliciter un délai de grâce. Il est ainsi régulier en sa forme.

Sur le fond, pour permettre l'acquisition de la clause résolutoire, le commandement de payer doit correspondre à une dette justifiée, étant précisé que, lorsqu'il est délivré pour une somme supérieure à celle dont le locataire est débiteur, il demeure valable à hauteur du montant réel des loyers et charges échus et impayés.

En l'espèce, le commandement débute avec un solde créditeur, de sorte que, contrairement à ce qu'allègue le défendeur, l'origine de la dette peut être déterminée sans difficulté ; le décompte contenu dans le commandement de payer permet en effet d'y lire, de façon très limpide, que la dette s'est constituée à compter du mois de janvier 2023. Les sommes appelées ultérieurement et figurant dans le décompte litigieux correspondent à des loyers et des charges, seul un rappel de loyer, d'un montant de 2,56 euros, porté au crédit du compte du locataire au mois de janvier 2023, pouvant interroger. Il est toutefois justifié par un avis d'échéance versé aux débats par la bailleresse.

Il sera par ailleurs rappelé, au besoin, qu'aucune disposition ne prévoit la nullité du commandement du fait de charges disproportionnées, étant en l'espèce observé que les charges figurant dans le décompte sont strictement identiques au montant convenu par les parties au contrat de bail du 3 janvier 2014.

Les causes du commandement sont ainsi parfaitement justifiées.

Le commandement de payer n'encourt donc pas la nullité.

2.3 Sur l'incidence de la procédure de surendettement

En application de l'article L722-2 du Code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu'alimentaires.

Si le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur et que la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois, c'est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l'effet attaché à cette décision, à savoir l'interdiction faite au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire. A contrario, si la recevabilité intervient après l'expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, elle est sans effet direct sur l'acquisition de la clause résolutoire.

En l'espèce, M. [V], [K] [B] a déposé un dossier de surendettement, déclaré recevable par décision de la commission de surendettement le 14 mars 2024, ainsi qu'il en résulte du courrier de validation des mesures de rétablissement sans liquidation judiciaire émanant de la Commission de surendettement des particuliers de [Localité 3], daté du 15 juillet 2024.

La décision de recevabilité est donc intervenue après l'expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer du 17 octobre 2023. Elle est donc sans effet sur l'acquisition de la clause résolutoire.

Monsieur [V], [K] [B] n'ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 17 octobre 2023, réglé les causes dudit commandement, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu'il y a lieu de constater à la date du 18 décembre 2023, en application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

2.4 Sur l'expulsion

L'article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.

En outre, conformément à l'article L714-1 du code de la consommation, lorsque le locataire a repris le paiement du loyer et des charges et que, dans le cours des délais de paiement de la dette locative accordés par une décision du juge saisi en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, les effets de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location sont suspendus pendant un délai de deux ans à compter de la date de la décision imposant les mesures d'effacement de la dette locative ou du jugement de clôture.

La suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent II, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [V], [K] [B] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire de plein droit au visa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi qu'au regard de la décision de la commission de surendettement imposant les mesures d'effacement.

Il ressort des pièces versées aux débats que la commission de surendettement des particuliers de [Localité 3] a décidé d'orienter le dossier de Monsieur [V], [K] [B] vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et que cette mesure a été définitivement adoptée le 15 juillet 2024, à effet au 16 mai 2024.

Partant, il y a lieu de constater qu'en application de l'article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 et au regard du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé par la commission de surendettement des particuliers de [Localité 3] par décision du 15 juillet 2024, les effets de la clause de résiliation de plein droit ont été suspendus pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement soit à partir du 15 juillet 2024.

Il convient toutefois, à ce stade, de rappeler que les dispositions légales précitées disposent que la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet à défaut de paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement.

Or, il ressort du décompte fourni par la bailleresse et des déclarations du locataire, qu'à compter de la décision de plan de rétablissement de la commission de surendettement, qui précisait bien que le locataire demeurait tenu au paiement des charges courantes à compter du 16 mai 2024, M. [V], [K] [B] n'a pas repris le paiement complet des loyers, de sorte qu'une nouvelle dette locative est née. Subsiste en effet une dette de 9750,85 € après déduction de la part de la dette effacée à hauteur de 15 805,71 € en application du plan de rétablissement personnel.

La résiliation a ainsi repris son plein effet.

Monsieur [V], [K] [B] est donc occupant sans droit ni titre du logement depuis le 18 décembre 2023, date de la résiliation du bail, ce qui constitue pour Mme [X] [P] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion du défendeur à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

2.5 Sur les délais pour quitter les lieux

L'article L.412-3 du Code des procédures civiles d'exécution prévoit que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

En outre, l'article L. 412-4 du code précité précise, quant à lui, que la durée des délais prévus à l'article L412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce, Monsieur [V], [K] [B] sollicite l'octroi d'un délai d'un an pour quitter les lieux.

Au vu des pièces fournies par Monsieur [V], [K] [B], il est établi que ce dernier perçoit, au titre de ses retraites et de l'allocation de solidarité aux personnes âgées, un revenu mensuel net moyen de 1867,87 euros au cours des 6 premiers mois de l'année 2024, son revenu net social, ou imposable, étant limité à 1029 euros mensuels.
Il perçoit une aide au logement d'un montant mensuel de 97 euros.

Il est âgé de 78 ans et justifie s'être mobilisé aux fins de retrouver un logement, dans le parc locatif social compte-tenu de la conscience qu'il a de son incapacité à faire face à une charge de loyer du parc locatif privé.

Il n'a pas repris le paiement de ses charges courantes.

En conséquence, au vu des situations respectives des parties, étant précisé que Mme [X] [P] est âgée de 92 ans, il est justifié d'accorder au défendeur un délai de 6 mois à compter de la présente décision pour quitter les lieux.

Il convient, en conséquence, d'ordonner à M. [V], [K] [B] ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser Mme [X] [P] à faire procéder à l'expulsion, dans un délai de six mois à compter de la présente décision, de toute personne y subsistant.

Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

3. Sur la provision et les indemnités d'occupation

3.1 Sur l'existence de contestations sérieuses

Selon l'alinéa 2 de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable. En cas de contestation, doivent être précisés les éléments de la contestation qui rendent celle-ci sérieuse.

La contestation est sérieuse lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

À l'inverse, doit être écartée une contestation à l'évidence superficielle ou artificielle et le juge est tenu d'appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis, qui ne nécessitent pas d'interprétation. Le montant de la provision allouée n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l'espèce, M. [V], [K] [B] soutient qu'il existe une contestation sérieuse quant au quantum de la dette, dont il convient selon lui d'exclure le montant des provisions sur charges et des rappels de loyer.

Outre le fait qu'en vertu des développements ci-avant rappelé, il est possible pour le juge statuant en référé de statuer sur une demande de condamnation au paiement de sommes qui ne sont pas sérieusement contestables, il sera en l'espèce constaté que Mme [X] [P], se conformant à la décision d'effacement total de sa dette imposée par la commission de surendettement des particuliers de [Localité 3], ne forme plus aucune demande au titre de l'arriéré de loyers et d'indemnités d'occupation arrêté au 16 mai 2024. En l'absence de demande en paiement formée au titre du loyer et des charges dus jusqu'à cette date, il n'y a pas lieu à contestation.

Il sera en outre constaté que la demande que la bailleresse forme au titre de l'indemnité d'occupation, égale au montant du loyer et des charges, à compter du 16 mai 2024 est justifiée, la régularisation des charges au titre de l'exercice 2024 n'étant pas encore intervenue.

3.2 sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [V], [K] [B] occupant les lieux litigieux sans droit ni titre depuis la résiliation de son bail, la bailleresse est fondée à solliciter le paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle à compter du 17 mai 2024, auquel M. [V], [K] [B] demeurait tenu à compter de cette date.

En conséquence, M. [V], [K] [B] sera condamné à payer une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer mensuel majoré des charges à la bailleresse, à titre de provision, à compter du 17 mai 2024 et jusqu'à complète libération des lieux.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 17 mai 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [X] [P] ou à son mandataire.

3.3 Sur les délais de paiement

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il sera précisé que M. [V], [K] [B] n'ayant pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l'audience, les délais de paiement qu'il sollicite ne peuvent qu'être fondés sur les dispositions de l'article 1343-5 du code civil et non sur celles de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [V], [K] [B] ne lui permettent pas d'assumer régulièrement le paiement de l'indemnité d'occupation ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette d'indemnités d'occupation constituée depuis le 17 mai 2024.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

M. [V], [K] [B], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L'équité commande de rejeter la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,