TJ Paris, 4 févr. 2025, RG 24/05166

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [M] [H]
Madame [I] [W]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05166 - N° Portalis 352J-W-B7I-C457G

N° MINUTE : 3

JUGEMENT
rendu le 04 février 2025

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH,
[Adresse 1]

représenté par Me Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [H],
[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [I] [W],
[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 novembre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 février 2025 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 04 février 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/05166 - N° Portalis 352J-W-B7I-C457G

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 28 septembre 2022, l’établissement [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [I] [W] et M. [M] [H] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1111,93 euros, hors provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5345,35 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [I] [W] et M. [M] [H] le 7 décembre 2023.

Par assignation du 24 avril 2024, PARIS HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, en tout état de cause être autorisé à faire procéder à l’expulsion des locataires, et obtenir:
leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 15614,68 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,leur condamnation in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré des taxes, charges, et SLS à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 octobre 2024, à laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi, pour être finalement examinée à l’audience du 21 novembre 2024.

A cette audience, [Localité 4] HABITAT OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 novembre 2024, s'élève désormais à 3130,77 euros.

[Localité 4] HABITAT OPH a sollicité au bénéfice de ses locataires un plan d’apurement suspensif des effets de la clause résolutoire, bien qu’il n’y ait pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [I] [W] et M. [M] [H] n’ont ni comparu ni été représentés, de sorte qu’il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme principale de 5345,35 euros reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 6 décembre 2023.

Il ressort toutefois du décompte versé aux débats qu’à la date du 6 décembre 2023, les locataires n’étaient redevables que de la somme de 3595,35 euros, un paiement de 1750 euros ayant été effectué le 4 décembre 2023, dont il n’a manifestement pas été tenu compte.

Un commandement de payer, s'il est délivré pour le paiement d'une somme supérieure à celle due, n'est toutefois pas nul et reste valable pour la partie non contestable de la dette, c'est à dire à hauteur du montant réel des loyers échus et impayés, de sorte que ce dernier était valable à hauteur de 3595,35 euros.

En l’espèce, le décompte permet d’établir que les causes du commandement ont été réglées le 17 janvier 2024, soit dans le délai de deux mois, une régularisation sur charges de 436,64 euros ayant été portée au crédit du compte locataire le 14 décembre 2023 et deux paiements, d'un montant total de 3450 euros, ayant été effectués dans le délai de deux mois, étant rappelé que ces paiements sont venus éteindre la dette que les preneurs avaient le plus intérêts à éteindre, soit les causes du commandement plutôt que le loyer courant en application des règles d'imputation de l'article 1342-10 du code civil.

La demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire sera en conséquent rejetée.
Décision du 04 février 2025
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La bailleresse n’est donc pas fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire,

2. Sur la demande de résolution judiciaire du contrat de bail

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, il ressort du décompte produit par [Localité 4] HABITAT OPH que les impayés de loyers s'élèvent à 2767,37 euros à la date du 1 novembre 2024, octobre 2024 inclus, représentant moins de 3 échéances, et que les locataires ont effectué, entre la délivrance du commandement de payer du 6 décembre 2023 et le 1 novembre 2024, des paiements totalisant la somme de 17631 euros, afin d’apurer leur dette.

Le manquement allégué n’est donc pas suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du contrat de bail et le bailleur sera débouté de sa demande formée à titre subsidiaire.

2. Sur la dette locative

En application des dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 novembre 2024, Mme [I] [W] et M. [M] [H] lui devaient la somme de 2767,37 euros, soustraction faite des frais de recouvrement de 183,05 euros et de 180,35 débités de leur compte les 14 décembre 2023 et 4 juin 2024.

Mme [I] [W] et M. [M] [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2024, date de l’assignation, les causes du commandement ayant été réglées dans le délai imparti.

Eu égard aux délais de paiement évoqués ci-après, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [I] [W] et M. [M] [H] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur le plan d’apurement de la dette

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable au présent litige, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, il résulte du décompte que les locataires se montrent diligents dans l’apurement de leur dette, des sommes importantes ayant été réglées entre la délivrance du commandement de payer et la date de l’audience. Il est ainsi établi qu’ils sont en mesure de s’acquitter de leur loyer courant, ainsi que d’une mensualité d’apurement. La bailleresse sollicitait en outre, dans l’hypothèse du constat de l’acquisition de la clause résolutoire, un plan d’apurement suspensif de ses effets, ce dont il se déduit qu’elle ne conteste pas la capacité des parties à régler leur dette locative.

Dans ces conditions, il convient d’autoriser Mme [I] [W] et M. [M] [H] à se libérer de leur dette locative par des versements de 70 € par mois en plus du loyer courant pendant 36 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [I] [W] et M. [M] [H], qui succombent en partie à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de rejeter la demande formée au titre des frais non compris dans les dépens.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Décision du 04 février 2025
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Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,