TJ Évry, 4 févr. 2025, RG 24/01274

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 4 février 2025
MINUTE N° 25/______
N° RG 24/01274 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QRW2

PRONONCÉE PAR

Elisa VALDOR, Juge,
Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 31 décembre 2024 et de Alexandre EVESQUE, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. C.2G
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Thomas MLICZAK de la SELEURL MARGAUX HORSTMANN SELARL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 0653

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

S.E.L.A.S. WANTZ NOTAIRE
dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D'AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2024, la SCI C.2G, propriétaire de locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 3] et donnés à bail à la SELAS WANTZ NOTAIRE, a assigné cette dernière devant le président du tribunal judiciaire d'Evry-Courcouronnes, statuant en référé, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et des articles 1103, 1221, 1224 et 1728 du code civil, aux fins de voir :

constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit au 4 novembre 2024 ;condamner la SELAS WANTZ NOTAIRE, ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer corps et biens le local commercial occupé par elle sis [Adresse 1] à [Localité 3] au besoin avec le concours de la force publique ;condamner la SELAS WANTZ NOTAIRE à payer à la SCI C.2G :o la somme provisionnelle de 46.233,57 euros à parfaire, augmentée des intérêts de retard contractuels à compter du commandement de payer et ce au titre des loyers, indemnités d'occupation et accessoires impayés avec anatocisme,
o une indemnité d'occupation provisionnelle de 8.368.69 euros TTC par mois et ce à compter de l'ordonnance qui sera rendue par le juge de référés jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés,
o la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont les frais de délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Au soutien de ses demandes, la SCI C.2G expose que :

aux termes d'un acte sous seing privé en date du 27 janvier 2017, elle a donné à bail à la SELAS WANTZ NOTAIRE, alors dénommée SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE G.G.C., NOTAIRES ASSOCIES, des locaux professionnels situés dans un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 3], pour l'exercice de la profession de notaire et de toute activité accessoire à cette profession, à l'exclusion de toute autre profession, pour une durée de douze ans à compter du 1er février 2017, moyennant un loyer annuel de 45.000 euros hors taxes, hors charges, soit un loyer mensuel de 3.750 euros hors taxes et hors charges ;la SELAS WANTZ NOTAIRE ne s'acquittant pas régulièrement de ses loyers et charges, elle lui a fait délivrer le 3 octobre 2024, une sommation de payer visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme de 34.697,35 euros en principal, qui est demeurée infructueuse ;le 28 octobre suivant, elle a également fait pratiquer une saisie conservatoire de créances à la caisse des dépôts et consignation de Paris afin de saisir et conserver la somme de 20.065,53 euros à la SELAS WANTZ NOTAIRE, qui a été dénoncée à cette dernière le 5 novembre 2024 ;aucune contestation n'est intervenue et le preneur ne s'est jamais exécuté.
A l'audience du 31 décembre 2024, la SCI C.2G, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif d'instance et déposé ses pièces telles que visées dans son bordereau.

Bien que régulièrement assignée, la SELAS WANTZ NOTAIRE n'a pas comparu et n'a pas constitué avocat.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance, aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion

L'article 835 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article 1728 du code civil prévoit que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 ajoute qu'ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L'article 1224 du code civil prévoit que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Aux termes de l'article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que par acte sous seing privé du 27 janvier 2017, la SCI C.2G a donné à bail à la société dénommée "SOCIETE CIVILE PROFESSIONNEL G.G.C, NOTAIRES ASSOCIES", nouvellement dénommée SELAS WANTZ NOTAIRE, à titre professionnel des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3], pour une durée de 12 années à compter du 1er février 2017, moyennant un loyer annuel de 45.000 euros.

Le contrat de bail, s'agissant d'un bail professionnel, est régi, ainsi qu'il le stipule, par les dispositions d'ordre public de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, aucune stipulation du contrat ne prévoyant de déroger à ces dispositions pour soumettre le contrat de bail au statut des baux commerciaux, comme le permet l'article L145-2 du code de commerce.

Ce texte ne prévoyant pas les modalités de résiliation en cas d'impayés, celles-ci sont laissées à la libre volonté des parties ou, à défaut, des articles 1709 et suivants du code civil.

Le bail comporte une clause résolutoire qui stipule que "A défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance exacte d'un seule terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, impositions, charges, ou frais de poursuite, et prestations qui en constituent l'accessoires, et notamment du commandement destiné à faire jouer la présente clause, ou enfin à défaut de l'exécution de l'une ou l'autre des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété qui fait également la convention des parties, ou encore d'inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit. (…)"

La SCI C.2G a fait délivrer à la SELAS WANTZ NOTAIRE, anciennement dénommée "SOCIETE CIVILE PROFESSIONNEL G.G.C, NOTAIRES ASSOCIES", par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2024, une sommation de payer visant la clause résolutoire insérée au bail de locaux professionnels du 27 janvier 2017, d'avoir à payer la somme en principal de 34.697,35 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de septembre 2024 inclus.

Il n'est pas discuté que la sommation de payer délivrée est demeurée infructueuse à l'issue du délai d'un mois prescrit, de sorte que la clause résolutoire est acquise et le bail s'est trouvé résilié de plein droit au 4 novembre 2024.

Il convient de considérer la SELAS WANTZ NOTAIRE, anciennement dénommée "SOCIETE CIVILE PROFESSIONNEL G.G.C, NOTAIRES ASSOCIES", occupante sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite, et par conséquent, dire qu'elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef, dans un délai de 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, à défaut la SCI C.2G étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l'aide d'un serrurier.

Le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

II. Sur les demandes en paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés et d'une indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur l'indemnité d'occupation
Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

La SCI C.2G sollicite la condamnation de la SELAS WANTZ NOTAIRE, anciennement dénommée "SOCIETE CIVILE PROFESSIONNEL G.G.C, NOTAIRES ASSOCIES", à lui verser une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 8.368,69 euros TTC, égale au loyer global de la dernière année de location TTC majoré de 50%, en application de la clause intitulée "Restitution des lieux" insérée au bail, à compter de la présente ordonnance et non à compter de la résiliation du bail.

Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire, sur le fondement de l'article 1231-5 du code civil, si elle apparait manifestement excessive.

Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Par conséquent, il n'y a pas lieu à référé sur cette demande de majoration, la SCI C.2G étant fondée uniquement à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer, augmentée des charges et taxes afférentes, qu'elle aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou la reprise des lieux.

Sur les arriérés de loyers, charges et accessoires
La SCI C.2G sollicite la condamnation de la SELAS WANTZ NOTAIRE à lui payer la somme provisionnelle de 46.233,57 euros à parfaire, au titre des loyers, indemnités d'occupation et accessoires, augmentée des intérêts de retard contractuels à compter du commandement de payer et avec anatocisme.

Le décompte produit aux débats par la SCI C.2G intègre, outre la régularisation de loyer de février à avril 2024 (indexation) et les loyers impayés de mai 2024 à novembre 2024, la taxe sur les bureaux 2024 d'un montant de 1.621,44 euros TTC et la taxe foncière 2024 d'un montant de 3.668,40 euros TTC.

A cet égard, le bail stipule concernant les impôts et taxes que "le locataire remboursera au bailleur l'ensemble des taxes et impôts afférents aux locaux loués et notamment :
- La taxe de balayage ;
- La taxe d'enlèvement des ordures ménagères ;
- La taxe foncière ;
- La taxe instituée en Ile de France sur les surfaces de bureaux (CGI, art 231 ter)."

Ce remboursement des impôts et taxes par le preneur suppose que le bailleur justifie du montant desdites taxes et impôts par la production des avis d'imposition correspondants.

Or, force est de constater que la SCI C.2G ne produit aucun justificatif à l'appui de la taxe foncière et de la taxe sur les bureaux 2024 à hauteur des montants susvisés dont elle sollicite le remboursement à la SELAS WANTZ NOTAIRE de sorte que l'obligation de payer de cette dernière de ce chef se heurte à une contestation sérieuse.

En revanche, l'obligation de payer pesant sur la SELAS WANTZ NOTAIRE au titre des arriérés de loyers et indemnités d'occupation de février 2024 à novembre 2024 ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Par conséquent et au regard des pièces versée au débat, la SELAS WANTZ NOTAIRE sera condamnée à payer à la SCI C.2G, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation demeurés impayés, arrêté au mois de novembre 2024 inclus, la somme non sérieusement contestable de 40.943,73 euros.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2024, date de délivrance de la sommation de payer sur la somme de 34.697,35 euros et à compter du 8 novembre 2024, date de l'assignation, pour le surplus.

Conformément à l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière, produiront intérêts.

III. Sur les frais irrépétibles et les dépens

La SELAS WANTZ NOTAIRE, anciennement dénommée "SOCIETE CIVILE PROFESSIONNEL G.G.C, NOTAIRES ASSOCIES", qui succombe à la présente instance, sera condamnée aux entiers dépens comprenant notamment le coût de la sommation de payer délivrée le 3 octobre 2024.

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, la SELAS WANTZ NOTAIRE, anciennement dénommée "SOCIETE CIVILE PROFESSIONNEL G.G.C, NOTAIRES ASSOCIES", sera condamnée à payer à SCI C.2G la somme de 1.200 euros au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS