CA Reims, 4 févr. 2025, RG 23/01109

ARRET N°

du 04 février 2025

R.G : 23/01109

N° Portalis DBVQ-V-B7H-FLMQ

1) [P] [Z] [F]

2) [E] [S] [L] [J]

c/

1) [V] [C]

2) Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] à [Localité 14], agissant par son syndic en exercice, la société CITYA NATIVE CHAMPAGNE IMMOBILIER

3) SA ALLIANZ IARD

Formule exécutoire le :

à :

SCP DELGENES-JUSTINE-DELGENES

COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 4 FEVRIER 2025

APPELANTS :

d'un jugement rendu le 13 avril 2023 par le tribunal judiciaire de REIMS,

1) Monsieur [F] [P] [Z], né le 23 septembre 1960, à [Localité 13] (PORTUGAL), de nationalité portugaise, demeurant :

[Adresse 9]

[Localité 7],

Représenté par Me Pascal GUERIN, avocat au barreau de REIMS,

2) Madame [L] [J] [E] [S], né le 13 mai 1960, à [Localité 15] (PORTUGAL), de nationalité portugaise, demeurant :

[Adresse 9]

[Localité 7],

Représentée par Me Pascal GUERIN, avocat au barreau de REIMS,

INTIMEES :

1) Madame [C] [V], née le 15 août 1998, à [Localité 11], de nationalité française, demeurant :

[Adresse 8]

[Localité 1],

Représentée par Me Richard DELGENES, avocat au barreau des ARDENNES (SCP DELGENES-JUSTINE-DELGENES),

2) Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5], représenté et agissant par son syndic en exercice, la société CITYA NATIVE CHAMPAGNE IMMOBILIER, ayant son siège :

[Adresse 6]

[Localité 7],

Représentée par Me Sophie BILLET-DEROI, avocat au barreau de REIMS,

3) la société ALLIANZ IARD, société anonyme immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de NANTERRE sous le n° 542.110. 291, au capital de 991.967.200 euros prise en la personne du président du conseil d'administration domicilié de droit au siège, précédemment [Adresse 3], à [Localité 12] et actuellement :

[Adresse 2]

[Localité 10]

Représentée par Me Isabelle CASTELLO, avocat au barreau de REIMS (SCP DELVINCOURT - CAULIER-RICHARD - CASTELLO AVOCATS ASSOCIES),

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre,

Madame Sandrine PILON, conseiller,

Madame Anne POZZO DI BORGO, conseiller

GREFFIER LORS DES DEBATS ET DE LA MISE A DISPOSITION :

Madame Jocelyne DRAPIER, greffier,

DEBATS :

A l'audience publique du 16 décembre 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 4 février 2025,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 4 février 2025 et signé par Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre, et Madame Jocelyne DRAPIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Par acte notarié du 23 août 2013, M. [F] [P] [Z] et Mme [L] [E] [S] ont vendu à Mme [C] [V] un appartement dans un immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 5].

Invoquant l'humidité anormale de l'appartement ayant entraîné le départ de ses locataires, Mme [V] a sollicité de son assureur protection juridique une expertise amiable qui a été réalisée par la société ADM. Le coût des travaux de reprise a été fixé contradictoirement avec l'expert désigné par la société Allianz IARD à la somme de 8 436,81 euros correspondant au coût de recherche de fuite, d'assèchement des murs et de réfection des embellissements.

La société Allianz IARD n'a pas procédé au règlement de cette somme. Mme [V] a alors saisi le juge des référés qui, par décision du 20 juin 2018, a ordonné une mesure d'expertise judiciaire et condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] (le syndicat des copropriétaires), garanti par la société Allianz IARD, assureur de la copropriété à lui payer une provision de 7 000 euros. Par ordonnance du 13 février 2019, les opérations d'expertise ont été étendues aux précédents propriétaires.

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 29 octobre 2019.

Suivant exploits des 5, 14 et 15 mai 2020, Mme [V] a fait assigner le syndicat des copropriétaires, la société Allianz IARD, Mme [E] [S] et M. [P] [Z] aux fins d'indemnisation de son préjudice lié aux désordres d'humidité dans son appartement.

Le juge de la mise en état a, par ordonnance du 7 juin 2021, déclaré Mme [V] irrecevable en ses demandes formées contre Mme [E] [S] et M. [P] [Z] sur le fondement des articles 1641 et 1674 du code civil. Par arrêt du 16 novembre 2021 cette cour a confirmé l'ordonnance du juge de la mise en état en ce qu'il a déclaré l'irrecevabilité de la demande sur le seul fondement de l'article 1674 du code civil mais déclaré Mme [V] recevable à agir sur le fondement de l'article 1641 du même code.

Par jugement du 13 avril 2023, le tribunal judiciaire de Reims a :

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires ainsi que Mme [E] [S] et M. [P] [Z] à payer à Mme [V] la somme de 16 063,12 euros au titre du coût de reprise des désordres, déduction faite de la provision de 7 000 euros précédemment versée,

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires ainsi que Mme [E] [S] et M. [P] [Z] à payer à Mme [V] la somme de 15 000 euros au titre de la perte locative,

- fixé les responsabilités au stade de la contribution à la dette à hauteur de 70 % pour le syndicat des copropriétaires et 30 % pour Mme [E] [S] et M. [P] [Z],

- condamné la société Allianz IARD à garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur des préjudices matériels et immatériels auxquels il est condamné dans les conditions de plafond et de franchise de sa police d'assurance, en ce compris ceux afférents aux frais irrépétibles et aux dépens,

- débouté les parties du surplus de leurs prétentions,

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et Mme [E] [S] et M. [P] [Z] aux dépens,

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et Mme [E] [S] et M. [P] [Z] à payer à Mme [V] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

- rappelé que la décision est assortie de l'exécution provisoire.

Par déclaration du 7 juillet 2023, Mme [E] [S] et M. [P] [Z] ont interjeté appel de cette décision.

Aux termes de leurs conclusions communiquées par voie électronique le 7 septembre 2023, ils demandent à la cour de :

- infirmer le jugement en ce qu'il a retenu leur responsabilité,

- statuant à nouveau,

- juger que les travaux de rénovation ne sont pas constitutifs d'un vice caché mais le révélateur,

- juger que l'origine des désordres affectant l'appartement de Mme [V] résulte d'un vice affectant l'immeuble de la copropriété,

- vu les article 1137 et suivants du code civil,

- juger que les vendeurs n'ont commis aucune manoeuvre en vue d'obtenir le consentement de Mme [V] pour l'achat de l'immeuble,

- juger valable la clause de l'acte notarié déclarant l'acquéreur sans recours contre les vendeurs pour quelques causes que ce soient et notamment pour vice caché,

- juger irrecevable et subsidiairement mal fondée Mme [V] en toutes ses demandes dirigées contre eux,

- condamner Mme [V] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Ils font valoir que les travaux de changement des fenêtres ne sont que le révélateur des problèmes d'humidité ; que l'acte de vente contient une clause exonératoire de responsabilité des vendeurs ; qu'il n'est pas établi qu'ils auraient eu connaissance des vices affectant l'appartement avant la vente, les pièces versées aux débats prouvant que les problèmes d'humidité se sont révélés en 2016 soit près de 3 ans après l'acquisition.

Ils ajoutent que l'appartement a toujours été loué jusqu'à la délivrance d'un congé pour vendre à leur dernier locataire et personne ne s'est plaint de son état avant l'année 2016.

Ils plaident que Mme [V] n'ayant pas sollicité l'annulation du contrat de vente ne peut réclamer un préjudice de jouissance et de reprise des travaux, seule pouvant être sollicitée en pareil cas l'indemnisation d'une perte de chance de ne pas contracter à des conditions plus avantageuses.

Enfin ils soutiennent que les désordres affectent la structure même de l'immeuble, ils engagent de plein droit la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Aux termes de ses conclusions communiquées par voie électronique le 20 septembre 2023, Mme [V] demande à la cour de :

- confirmer le jugement,

- y ajoutant,

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et Mme [E] [S] et M. [P] [Z] à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de la perte locative pour la période de mai 2020 à avril 2023,

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et Mme [E] [S] et M. [P] [Z] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens sous le bénéfice de la distraction.

Elle fait valoir que le tribunal a retenu la responsabilité tant des vendeurs que du syndicat des copropriétaires dans les désordres ainsi qu'un partage de responsabilité et que sa décision doit être confirmée.

Elle ajoute que le tribunal a accordé une somme de 15 000 euros au titre du préjudice de jouissance ; que le paiement des condamnations est intervenu en avril 2023 de sorte que le montant retenu par le tribunal au titre du préjudice de jouissance et perte locative a été fixé sur la base de la demande figurant dans l'assignation soit en mai 2020 ; qu'il y a donc lieu de parfaire le montant alloué par le tribunal soit de mai 2020 à avril 2023 la somme de 15 000 euros.

Aux termes de ses conclusions communiquées par voie électronique le 5 février 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

- déclarer l'appel recevable mais mal fondé,

- débouter les appelants de leurs demandes,

- déclarer l'appel incident de la société Allianz IARD recevable mais mal fondé,

- confirmer le jugement sauf en ce qu'il a fixé les responsabilités au stade de la contribution à la dette à hauteur de 70 % pour le syndicat des copropriétaires et en ce qu'il l'a débouté du surplus de ses demandes,

- statuant à nouveau,

- fixer les responsabilités au stade de la contribution à la dette à hauteur de 25 % pour le syndicat des copropriétaires et 75 % pour Mme [E] [S] et M. [P] [Z],

- condamner en tout état de cause Mme [E] [S] et M. [P] [Z] à le relever et garantir de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre en principal, intérêts et frais dans les limites du partage de responsabilité énoncé précédemment,

- sur la demande complémentaire de Mme [V],

- débouter Mme [V] de sa demande de préjudice de jouissance complémentaire ou à tout le moins la ramener à de plus justes proportions,

- en cas de nouvelle condamnation prononcée contre le syndicat des copropriétaires au titre de ce préjudice de jouissance complémentaire condamner la société Allianz à le garantir,

- condamner tout succombant à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens sous le bénéfice de la distraction.

Il fait valoir que l'expert judiciaire a indiqué les imputabilités des désordres tenant d'une part aux pentes des deux cours associées à des regards d'eaux pluviales non étanches et d'autre part aux travaux de rénovation entrepris par les vendeurs ; que par leur intervention en rénovant l'appartement ces derniers ont contribué à l'aggravation des désordres ; que les vendeurs doivent être considérés comme des professionnels et ils auraient dû mettre en place une ventilation grâce à laquelle les désordres auraient été minimisés ; que de ce fait leur part de responsabilité dans les désordres est prépondérante.

Il s'oppose à la demande d'indemnisation complémentaire de Mme [V] au titre de son préjudice de jouissance, celle-ci n'ayant pas fait appel incident de ce chef de préjudice. Il précise qu'il doit être justifié de l'absence de re-location du bien depuis la date d'assignation.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 30 avril 2024 la société Allianz IARD demande à la cour de :

- déclarer l'appel de Mme [E] [S] et M. [P] [Z] recevable mais mal fondé,

- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité pleine et entière des vendeurs,

- infirmer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires et condamné la société Allianz IARD à le garantir de toute condamnation prononcée contre lui,

- statuant à nouveau,

- à titre principal,

- débouter Mme [E] [S] et M. [P] [Z] de leur demande de mise hors de cause,

- juger qu'aucune garantie n'est due par la société Allianz IARD au titre du contrat d'assurance souscrit,

- débouter Mme [V] de toutes demandes dirigées contre la société Allianz IARD,

- débouter le syndicat des copropriétaires de son appel incident dirigé contre elle,

- débouter toute autre partie de toute demande en garantie de la concluante en cas de condamnation à l'encontre du syndicat des copropriétaires,

- subsidiairement,

- fixer le partage des responsabilités dans la survenance des désordres dans les proportions suivantes : 75 % à l'encontre de Mme [E] [S] et M. [P] [Z] et 25 % à l'encontre du syndicat des copropriétaires,

- ramener à une moindre proportion le montant des dommages et intérêts sollicités par Mme [V] au titre de son préjudice de jouissance initialement sollicité,

- débouter Mme [V] de sa demande formée à hauteur d'appel en indemnisation du préjudice de jouissance,

- en tout état de cause,

- débouter toute partie de toute demande contraire,

- en cas de condamnation du syndicat des copropriétaires juger opposable par Allianz IARD aux parties les franchises prévues au contrat d'assurance souscrit par le syndicat des copropriétaires ainsi que les plafonds et limites de garantie,

- condamner tout succombant à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle fait valoir que les vendeurs sont responsables des désordres dans une part prépondérante ; que la clause exonératoire de responsabilité prévue par l'acte de vente ne peut s'appliquer puisque les vendeurs qui réalisent eux-mêmes les travaux sur l'immeuble qu'ils vendent sont présumés connaître les vices l'affectant ; que la mauvaise foi des vendeurs est caractérisée.

Elle soutient qu'elle ne doit pas garantir le syndicat des copropriétaires de ce sinistre ; que le contrat d'assurance souscrit stipule que ne sont pas garantis les dégâts dus à l'humidité ou la condensation ; qu'il ne garantit que les infiltrations accidentelles se produisant au travers des façades dans la limite prévue au tableau des garanties et non celles dues à un défaut d'entretien de l'immeuble.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 décembre 2024 et l'affaire a été renvoyée pour être plaidée à l'audience du même jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

- sur le fondement des responsabilités :

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit en son article 14 que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes et qu'il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L'article 1641 du code civil dispose que "Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus."

L'article 1643 de ce code précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

En vertu de l'article 1645 du code civil si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur étant précisé que le vendeur professionnel est tenu de connaître les vices affectant la chose vendue et ne peut donc se prévaloir d'une stipulation excluant à l'avance la garantie pour vices cachés.

Le vendeur qui a réalisé lui-même des travaux à l'origine des vices est assimilé à un vendeur professionnel et ne peut se prévaloir d'une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés.

- sur les désordres :

Il ressort du rapport d'expertise judiciaire rédigé par M. [W] que l'appartement acheté par Mme [V] aux consorts [S] [P] [Z] constitue le lot n°13 de la copropriété de l'immeuble situé [Adresse 5]. Il présente de nombreuses traces de moisissures et d'humidité puisqu' au niveau de la fenêtre du salon en bas à droite dans l'angle à l'aplomb de la descente d'eaux pluviales il est relevé un taux d'humidité moyen dans le mur de 95 % et que dans la chambre à droite de la fenêtre il est relevé un taux d'humidité de 83,9 % près de la descente d'eaux pluviales. L'expert indique encore que les murs sont saturés d'eau et que "les eaux de ruissellement dirigées vers les façades du logement, selon les pentes constatées sur site en réunion d'expertise, ont favorisé les remontées par capillarité dans les murs du logement de Mme [V] compte tenu des relevés à l'humidimètre de 95 %".

La présence d'humidité dans de telles proportions rend l'appartement impropre à son usage normal et cause un préjudice à sa propriétaire.

Il en résulte que Mme [V] rapporte la preuve des désordres qu'elle invoque au soutien de son action en responsabilité.

- sur la responsabilité des désordres :

S'agissant de la cause de ces désordres l'expert judiciaire constate que la pente de la cour en façade avant est dirigée vers les murs du logement de Mme [V] ; que le regard n'est pas étanche en façade avant sur cour et que la pente de la cour en façade arrière est dirigée vers le mur de la chambre de l'appartement de Mme [V] (page 17 du rapport).

L'expert explique que les eaux de ruissellement dirigées vers les façades du logement, selon les pentes constatées sur site, ont favorisé les remontées par capillarité dans les

murs du logement de Mme [V]. Il précise que l'humidité par capillarité est aussi favorisée par un regard non étanche en façade avant.

L'expert judiciaire ajoute en page 18 de son rapport d'une part que les travaux qui ont été entrepris par l'ancien propriétaire à l'intérieur du logement ont favorisé l'apparition de moisissures par la mise en place de fenêtres étanches en PVC associées à une ventilation naturelle défectueuse et d'autre part que la mise en place d'une toile de verre avec une peinture a accentué encore l'imperméabilité à la vapeur d'eau, les murs n'étant pas "respirants". Il indique que le précédent propriétaire aurait dû mettre en place une ventilation mécanique contrôlée lors de la rénovation qu'il a réalisée, le DTU et la fiche technique du guide Veritas pour la mise en oeuvre des fenêtres en rénovation décrivant sans ambiguïté ce phénomène de création de condensation à cause de fenêtres trop étanches si la ventilation est insuffisante.

Ainsi qu'en conclut l'expert judiciaire il est établi que les désordres affectant l'appartement de Mme [V] sont imputables pour partie au syndicat des copropriétaires compte tenu du fait que les eaux de ruissellement sont dirigées vers les façades de son logement et que les regards d'évacuation des eaux pluviales ne sont pas étanches. Ces désordres sont également imputables aux travaux réalisés à l'intérieur de l'appartement par les vendeurs qui ont mis en place des fenêtres plus étanches et une toile de verre sans prévoir de VMC.

Les appelants ne peuvent valablement invoquer la clause exonératoire de responsabilité stipulée dans l'acte de vente de l'appartement dès lors qu'en leur qualité de professionnels du bâtiment, dont ils se sont eux-même prévalus devant l'expert judiciaire (ce dernier rappelant en page 16 de son rapport que "M. [P] [Z] nous informe qu'il a rénové en tant que professionnel du bâtiment spécialisé dans la rénovation l'appartement avant de le vendre à Mme [V]") ils connaissaient nécessairement les conséquences des travaux réalisés en dépit des règles de l'art.

Les opérations d'expertise, amiable et judiciaire, ont de plus mis en évidence que les désordres préexistaient à la vente de l'appartement par les consorts [S] [P] [Z] à Mme [V] et qu'il s'agit de vices cachés au moment de cette vente rendant l'immeuble impropre à sa destination.

Il en résulte que c'est à bon droit que le tribunal a condamné le syndicat des copropriétaires et les consorts [S] [P] [Z] à indemniser in solidum Mme [V] de ses préjudices subis du fait de ces désordres et en ce qu'il a fixé la part de responsabilité du syndicat des propriétaires à hauteur de 70 % et celle des vendeurs à 30 %.

- sur le préjudice de Mme [V] :

S'agissant des travaux de reprise, l'expert judiciaire les a chiffrés à la somme de 23 063,12 euros et ce montant n'est pas remis en cause par les parties. C'est dès lors à bon droit que le tribunal a alloué à Mme [V] la somme de 16 063,12 euros à ce titre, déduction étant faite de la provision de 7 000 euros déjà versée.

Il est par ailleurs constant que Mme [V] n'a pas pu louer son appartement en raison des désordres l'affectant. Elle considère qu'elle subit une perte locative et demande en réparation de ce poste de préjudice la somme de 15 000 euros pour la période allant jusqu'en mai 2020 outre celle de 15 000 euros correspondant à sa perte locative pour la période de mai 2020 à avril 2023.

Le préjudice invoqué par Mme [V] s'analyse, ainsi que l'indique à juste titre le tribunal, en une perte de chance de louer son appartement. Compte tenu des caractéristiques de celui-ci, de sa surface et de son emplacement ainsi que du fait que les travaux pour remédier aux désordres ont débuté dès le début des opérations d'expertise judiciaire ce préjudice sera indemnisé par l'allocation de la somme de

15 000 euros et Mme [V] ne peut qu'être déboutée de sa demande tendant à obtenir la somme supplémentaire de 15 000 euros.

- sur la garantie de la société Allianz IARD :

Il est constant que la société Allianz IARD est l'assureur de la copropriété dans laquelle se trouve l'appartement de Mme [V].

L'assureur dénie sa garantie. Cependant l'examen du contrat d'assurance permet de constater que les dommages matériels causés par l'eau aux biens assurés et provenant d'infiltrations accidentelles se produisant au travers des façades sont garantis de même que les préjudices immatériels découlant d'un sinistre garanti. Les dommages subis par Mme [V] proviennent de l'infiltration d'eau par capillarité non en raison d'un défaut d'entretien mais en raison d'un vice de construction de la pente des cours intérieures appartenant au syndicat des copropriétaires. L'assureur n'est donc pas fondé à dénier sa garantie au syndicat des copropriétaires et le jugement doit être confirmé en ce qu'il l'a condamné à garantir ledit syndicat dans les limites de plafond et de franchise de sa garantie.

Le jugement est donc confirmé en toutes ses dispositions.

- sur les frais de procédure et les dépens :

Les consorts [S] [P] [Z], appelants qui succombent, doivent être condamnés in solidum aux dépens d'appel sous le bénéfice des dispositions prévues par l'article 699 du code de procédure civile et ne peuvent prétendre à une indemnité de procédure.

L'équité commande d'une part de les condamner in solidum à payer à Mme [V] une indemnité de procédure de 1 500 euros pour ses frais irrépétibles d'appel et d'autre part de débouter les autres parties de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :