CA Chambery, 4 févr. 2025, RG 24/00350

GS/SL

N° Minute

1C25/050

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile - Première section

Arrêt du Mardi 04 Février 2025

N° RG 24/00350 - N° Portalis DBVY-V-B7I-HN5F

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ALBERTVILLE en date du 24 Janvier 2024

Appelante

S.A.S. BELAMBRA CLUBS, dont le siège social est situé [Adresse 2] - [Localité 4]

Représentée par la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par l'AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de PARIS

Intimés

Mme [K] [J] [V] [U] épouse [O] [Z], demeurant [Adresse 3] - [Localité 1]

M. [Z] [A] [R] [O], demeurant [Adresse 3] - [Localité 1]

Représentés par la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocats au barreau d'ALBERTVILLE

---

Date de l'ordonnance de clôture : 01 Octobre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 29 octobre 2024

Date de mise à disposition : 04 février 2025

---

Composition de la cour :

Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, avec l'assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

- Mme Hélène PIRAT, Présidente,

- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,

- M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

---

Faits et procédure

Par acte sous seing privé signé les 3 décembre et 21 décembre 2004, M. [F] [H] a donné à bail à la société Vvf Vacances les lots n°90 (appartement) et n °61 (cave) sis dans le bâtiment D d'un ensemble immobilier dénommé '[Adresse 5]' à [Localité 6] et ce aux fins d'exploitation dans le cadre d'une résidence de tourisme.

Le bail a pris effet le 18 décembre 2004, pour une durée de onze ans, moyennant un loyer annuel initial en espèces de 4 302 euros TTC et un loyer en nature consistant en la mise à disposition minimum du bailleur de son appartement ou d'un appartement similaire une semaine en haute saison l'hiver, une semaine en moyenne saison l'hiver et une semaine en été.

Par avenant signé les 10 mars et 15 mars 2006, le bailleur a donné mandat à la société Vvf Vacances aux fins d'établir en son nom et pour son compte les factures relatives aux loyers versés.

Par exploit du 13 mars 2015, M. [H] a fait signifier à la société Belambra Clubs, qui vient aux droits de la société Vvf Vacances suite à une opération de fusion absorption du 30 décembre 2008, un congé à compter du 17 décembre 2015 avec refus de renouvellement contre paiement d'une indemnité d'éviction.

Par exploit du 13 novembre 2017, la société Belambra Clubs a fait assigner M. [H] devant le tribunal de grande instance d'Albertville aux fins de fixation du montant de l'indemnité d'éviction due.

Par exploit du 2 mars 2018, M. [H] a fait signifier à la société Belambra Clubs l'exercice de son droit de repentir et son accord en vue du renouvellement du bail.

Par acte notarié du 27 mars 2020, M. [H] a cédé à M. [Z] [O] et Mme [K] [U] son épouse les lots n° 61 et 90 donnés à bail.

Suivant exploit en date du 1er juillet 2022, la société Belambra Clubs a fait assigner les époux [O] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d'Albertville aux fins de fixation du montant du loyer du bail renouvelé à compter du 2 mars 2018.

Par jugement du 24 janvier 2024, rendu sous le n° de RG 22/00056, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d'Albertville , avec le bénéfice de l'exécution provisoire, a :

- déclaré irrecevable l'action en fixation du montant du loyer du bail renouvelé formée par la société Belambra Clubs à l'égard de M. [O] et de Mme [U] ;

- condamné la société Belambra Clubs à payer à M. [O] et à Mme [U] (ensemble) la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société Belambra Clubs aux entiers dépens.

Au visa principalement des motifs suivants :

en l'état des pièces transmises par la société Belambra Clubs, force estde constater qu'au jour de l'assignation des époux [O] devant le juge des loyers commerciaux en date du 1er juillet 2022, le délai de prescription de deux ans qui avait commencé à courir le 2 mars 2018 était écoulé, sans qu'il ne soit justifié d'un acte interruptif ;

l'action en fixation du loyer du bail renouvelé formée par la société Belambra Clubs apparaît ainsi prescrite.

Par déclaration au greffe de la cour d'appel du 7 mars 2024, la société Belambra Clubs a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures du 27 septembre 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Belambra Clubs sollicite l'infirmation de la décision entreprise et demande à la cour, statuant à nouveau, de :

- Déclarer recevable son action en fixation du montant du loyer du bail renouvelé à l'égard des époux [O] ;

À titre principal,

- Juger que par l'effet de l'exercice du droit de repentir le bail se trouve renouvelé à compter du 2 mars 2018, aux mêmes charges et conditions que le bail expiré, sous réserve de l'actualisation découlant de la loi et à l'exclusion du montant du loyer ;

- Juger qu'en présence de locaux monovalents affectés globalement à usage de résidence de tourisme classée, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, au sens des dispositions des articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce, laquelle doit être déterminée en application de la méthode hôtelière dès lors que celle-ci découle des usages de la profession ;

- Fixer en conséquence le loyer du bail renouvelé à compter du 2 mars 2018 à la somme de 4 100 euros HT/HC par an ;

- Juger qu'à compter du 2 mars 2018, ou en tout état de cause à compter de la notification du mémoire en demande, toute somme perçue en excédent par le bailleur devra être remboursée, et ce avec intérêts au taux légal ;

- Déclarer communes et opposables aux époux [O] les opérations d'expertise ordonnées par le juge des loyers commerciaux d'Albertville selon jugement rendu le 24 janvier 2024 à l'égard de M. [H], et actuellement en cours sous l'égide de Mme [C] au titre des lots concernés ;

Subsidiairement,

- Commettre Mme [C], expert désigné par le juge des loyers commerciaux dans le cadre des autres procédures de renouvellement de la résidence, avec pour mission de recueillir les éléments permettant de déterminer la valeur locative des lieux loués à la date du 2 mars 2018, en prenant notamment en considération le caractère monovalent de ces derniers et les paramètres qui s'appliquent spécifiquement à de tels locaux pour déterminer la valeur locative globale de la résidence selon la méthode dite hôtelière et en fonction de l'exploitation effective des lieux loués par le preneur, cette valeur locative globale de la résidence étant ensuite rapportée aux locaux objets de la présente procédure, et ce dans les termes des jugements de renouvellement parallèlement rendus ;

- Dans ce cas, fixer le montant du loyer provisionnel dû pendant la durée de la procédure à une somme qui ne saurait excéder 4 100 euros HT/HC par an ;

En tout état de cause,

- Débouter les époux [O] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;

- Réserver les dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société Belambra Clubs fait notamment valoir que :

les mémoires des 3 décembre 2019 et 16 novembre 2021, qu'elle a successivement adressés à M. [H] puis aux époux [O], ont valablement interrompu la prescription biennale de l'action en fixation du loyer du bail renouvelé qui courait à compter de la date d'exercice du droit de repentir, soit le 2 mars 2018, de sorte que son action est recevable ;

le caractère monovalent de la résidence de tourisme au sein de laquelle se trouvent les lots objet de la présente procédure n'est pas contestable ;

les rapports établis par Mme [B], Mme [C] et M. [X], qu'elle verse aux débats, permettent de fixer le montant du loyer du bail renouvelé, à la date du 2 mars 2018, à la somme annuelle en principal de 4 100 euros HC/HT;

les bailleurs ne peuvent se fonder sur le jugement rendu entre les mêmes parties le 10 mai 2022, puisque ce dernier portait sur la fixation du loyer au 7 octobre 2014, soit près de quatre ans avant la date de renouvellement du bail ;

elle est fondée à voir déclarer que les opérations d'expertise ordonnées par jugement du 24 janvier 2024 à l'égard de M. [H], soient déclarées opposables à ses nouveaux bailleurs.

Dans leurs dernières écritures du 23 juillet 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les époux [O] demandent quant à eux à la cour de :

- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d'Albertville le 24 janvier 2024 ;

- Débouter la société Belambra Clubs de l'intégralité de ses demandes ;

- Condamner la société Belambra Clubs à leur payer la somme de 3 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [O] font notamment valoir que :

le bail se trouve renouvelé par l'effet de l'exercice du droit de repentir du précédent propriétaire au 2 mars 2018 ;

à défaut pour leur locataire de justifier de la notification ou signification de ses mémoires dans le délai biennal de prescription, son action en fixation du loyer du bail renouvelé apparaît prescrite ;

l'appelante ne justifie nullement du montant du loyer HT dont elle revendique l'application à hauteur de 4 100 euros, alors que suivant jugement définitif du 10 mai 2022, le juge des loyers commerciaux, entérinant le rapport d'expertise de Mme [C], a fixé son montant à 4 613 euros au 7 octobre 2014.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.

Une ordonnance du 1er octobre 2024 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 29 octobre 2024.

Motifs de la décision

I - Sur la recevabilité

En application des dispositions de l'article L 145-60 du code de commerce, l'action en fixation du montant du loyer du bail renouvelé se prescrit par deux ans (Cour de cassation, Civ, 1ère, 1er juillet 1998, n°96-20.204, Bull n°149).

Il est constant que, comme l'a retenu le premier juge, le délai biennal de prescription auquel est soumise l'action engagée par la société Belambra Clubs a commencé à courir à compter de la date de l'exercice, par le bailleur, de son droit de repentir, tel qu'il est prévu à l'article L 145-58, soit le 2 mars 2018.

L'article 33 du décret n°53-960 du 30 septembre 1953, non abrogé ni codifié à ce jour, prévoit cependant expressément que la notification du mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux a un effet interruptif de prescription (voir sur ce point notamment : Cour de cassation, Civ. 3ème, 14 mars 2019, n°18-11.486), et ce quand bien même il serait affecté d'un vice de fond (Cour de cassation, Civ. 3ème, 8 juillet 2015, n°14-15.192). Et les mémoires régulièrement notifiés dans la suite de la procédure ont le même effet interruptif.

L'article R.145-26 du Code de Commerce précise en outre que «les mémoires sont notifiés par chacune des parties à l'autre, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ». Mais en application de l'article 651 du code de procédure civile, alinéa 2, la notification peut toujours être faite par voie de signification, c'est à dire par acte d'huissier de justice, quand bien même la loi prévoit une autre forme.

Dans le cadre de la présente instance, l'appelante soutient que le délai biennal de prescription, ayant commencé à courir le 2 mars 2018, aurait été régulièrement interrompu par les mémoires des 3 décembre 2019 et 16 novembre 2021, qu'elle a successivement adressés à M. [H] puis aux époux [O] suite à la cession des lots intervenue le 27 mars 2020.

Le premier juge a déclaré irrecevable son action en fixation du prix du bail renouvelé, après avoir constaté qu'il n'était pas justifié de la signification du mémoire du 3 décembre 2019, ni de l'existence et de la notification du mémoire du 16 novembre 2021, de sorte que la prescription était acquise au jour de la délivrance de son assignation, le 1er juillet 2022.

Or, la société Belambra Clubs verse aux débats, en cause d'appel, de nouvelles pièces :

- l'acte de signification à M. [H] du mémoire préalable du 3 décembre 2019, cette signification ayant été effectuée le 9 décembre 2019 en étude d'huissier, après vérification de l'adresse de l'intéressé par la présence de son nom sur la boîte aux lettres et la confirmation par le gardien de l'immeuble ;

- le mémoire du 16 décembre 2021 adressé aux nouveaux propriétaires des lots, les époux [O], suite à la cession des lots intervenue le 27 mars 2020 ;

- l'accusé de réception de la lettre recommandée adressée aux époux [O] le 16 décembre 2021, contenant notification de ce mémoire, signé par les intéressés le 17 décembre 2021.

Force est ainsi de constater que le délai biennal de prescription biennal , qui a commencé à courir le 2 mars 2018, a été régulièrement interrompu une première fois le 9 décembre 2019, puis une seconde fois le 16 décembre 2021, de sorte que l'action en fixation du montant du loyer du bail renouvelé engagée par la société Belambra Clubs ne se trouvait nullement prescrite au jour de l'assignation du 1er juillet 2022 et sera donc déclarée recevable.

II - Sur le fond

Aux termes de l'article L 145-33 alinéa 1er du code de commerce, 'le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage'.

Par ailleurs, en l'espèce, dès lors que la durée contractuelle du bail conclu entre les parties excède neuf ans, le dispositif de plafonnement du loyer prévu à l'article L 145-34 du code de commerce ne peut trouver application, indépendamment de toute considération afférente au caractère monovalent des locaux donnés à bail.

Il est constant en outre que le bail liant les parties a été renouvelé à compter du 2 mars 2018, suite à l'exercice par M. [F] [H], propriétaire initial des locaux litigieux, de son droit de repentir, conformément à l'article L 145-58 du code de commerce.

La société Belambra Clubs demande à titre principal à la présente juridiction de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 4 100 euros HT/HC par an.

Force est cependant de constater qu'il ne détaille nullement, dans ses écritures, le mode de calcul adopté pour aboutir à une telle somme, alors qu'aucun des trois rapports d'expertise qu'elle verse aux débats ne mentionne ce montant.

Il convient d'observer en effet que :

- le rapport établi à sa demande dans un cadre amiable par Mme [B] le 15 mai 2014 mentionne une valeur locative des lots litigieux de 3 574 euros HT ;

- le rapport judiciaire établi par Mme [G] [C] le 27 juin 2019, commise le 19 septembre 2017 dans le cadre d'une procédure antérieure engagée par la locataire le 11 mars 2016,tendant à voir fixer le montant du loyer révisé à la date du 7 octobre 2014 (n° de RG 21/00010), a quant à lui retenu une valeur 4 613 euros, ce qui a été entériné par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d'Albertville suivant un jugement du 10 mai 2022, devenu définitif ;

- l'avis établi en octobre 2011 par M. [X] n'a procédé à aucune ventilation entre les lots de l'estimation de la valeur globale de la résidence de tourisme exploitée par l'appelante.

D'une manière plus générale, aucun de ces experts n'a procédé à une étude de la valeur locative des lots n°61 et n°90, appartenant aux époux [O], à la date du renouvellement du bail, le 2 mars 2018.

Les parties ne produisent en outre aucun élément qui permettrait à la cour d'extrapoler sur la valeur locative des lots à la date du 2 mars 2018 à partir du montant fixé par le jugement du 10 mai 2022 pour le loyer révisé à la date du 7 octobre 2014, soit près de quatre ans plus tôt. Etant observé qu'en cause d'appel, les intimés ne réitèrent nullement leur demande formulée en première instance, tendant à voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à hauteur de la somme de 4 613 euros, conformément au jugement du 10 mai 2022.

En définitive, la cour ne dispose pas, au regard des pièces qui sont produites par les parties, d'éléments suffisants pour déterminer la valeur locative des lots appartenant aux époux [O] à la date du renouvellement du bail.

En tout état de cause, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d'Albertville a été saisi en parallèle par la société Belambra Clubs, suivant une assignation du 4 novembre 2021, d'une demande identique à celle qui fait l'objet de la présente instance, tendant à voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 2 mars 2018 pour les lots 61 et 90. Cette action a cependant été dirigée, par erreur, à l'encontre de son bailleur initial, M. [F] [H], alors que ce dernier a cédé ses lots aux époux [O] le 27 mars 2020.

Il n'en demeure pas moins que le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux d'Albertville le 24 janvier 2024, dans le cadre de cette instance parallèle portant le n°RG 22/00010, dans laquelle M. [H] était non comparant, a notamment :

- ordonné avant dire droit une expertise confiée à Mme [G] [C], tendant notamment à donner son avis sur le caractère monovalent des locaux et sur la valeur locative des lots à la date du 2 mars 2018 ;

- dit que la société Belambra Clubs continuera à s'acquitter du montant du loyer au prix ancien conformément aux dispositions de l'article L 145-57 du code de commerce ;

- sursis à statuer sur le surplus des demandes jusdqu'au dépôt du rapport d'expertise ou le prononcé de la caducité de celle-ci ;

- réservé les dépens.

Contrairement à ce qu'indiquent les époux [O], ce jugement a été signifié à M. [H] le 7 février 2024 et ne présente ainsi nullement un caractère non avenu. De sorte que l'expertise confiée à Mme [C] le 24 janvier 2024, est toujours en cours et que le premier juge reste en définitive saisi d'un litige identique à celui qui fait l'objet de la présente instance.

Il convient de relever, enfin, que les intimés n'exposent dans leurs écritures aucun motif qui ferait obstacle à ce que l'expertise en cours leur soit déclarée commune et opposable, ainsi que le sollicite la société Belambra Clubs.

Il convient en conséquence de déclarer communes et opposables aux époux [O] les opérations d'expertise qui ont été confiées à Mme [G] [C] par le juge des loyers commerciaux d'Albertville dans son jugement du 24 janvier 2024, sous le n° de RG 22/00010., et de surseoir à statuer sur le surplus des demandes dans l'attente du dépôt de ce rapport.

Il convient en outre, dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, et afin de préserver le double degré de juridiction, de renvoyer l'examen du présent litige devant le juge des loyers commerciaux d'Albertville, auquel il appartiendra de fixer le prix du bail renouvelé après dépôt du rapport d'expertise, dès lors qu'il se trouve déjà saisi d'un litige identique, portant sur les mêmes lots.

Dans l'attente de l'accomplissement de cette mesure d'instruction, il sera dit, enfin, que la société Belambra Clubs continuera à s'acquitter du montant du loyer au prix ancien, conformément aux dispositions de l'article L 145-57 du code de commerce.

PAR CES MOTIFS