CA Chambery, 4 févr. 2025, RG 22/00803

GS/SL

N° Minute

[Immatriculation 3]/048

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile - Première section

Arrêt du Mardi 04 Février 2025

N° RG 22/00803 - N° Portalis DBVY-V-B7G-G7OG

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 11] en date du 04 Avril 2022

Appelants

M. [P] [C] [Y]

né le 05 Octobre 1939 à [Localité 16], demeurant [Adresse 4]

Mme [Z] [Y] épouse née [E]

née le 06 Octobre 1951 à [Localité 13] (ITALIE), demeurant [Adresse 4]

Représentés par la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentés par Me Nathalie MASCHIO, avocat plaidant au barreau de BONNEVILLE

Intimés

Mme [T] [G] [L] divorcée [H]

née le 02 Mars 1962 à [Localité 17], demeurant [Adresse 2]

M. [N] [A] [I] [F]

né le 12 Juin 1971 à [Localité 14], demeurant [Adresse 2]

Représentés par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentés par la SELARL BASTID ARNAUD, avocats plaidants au barreau de BONNEVILLE

S.C.P. CATHERINE JACQUIOT-MONTEILLARD - ROCH [D] - MA RYLINE [V] ET SOPHIE DUJON, dont le siège social est situé [Adresse 5]

Représentée par Me Clarisse DORMEVAL, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SCP CABINET BOUVARD, avocats plaidants au barreau de BONNEVILLE

---

Date de l'ordonnance de clôture : 01 Juillet 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 29 octobre 2024

Date de mise à disposition : 04 février 2025

---

Composition de la cour :

Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, avec l'assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

- Mme Hélène PIRAT, Présidente,

- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,

- M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

---

Faits et procédure

Suivant compromis de vente notarié du 7 septembre 2017, M. [P] [Y] et Mme [Z] [E], ci-après les époux [Y], ont convenu de vendre à M. [N] [F] et Mme [T] [L], pour le prix de 250 000 euros, un entrepôt de peinture en aggloméré et bois non habitable, implanté sur les fonds cadastrés AL [Cadastre 9] et AL [Cadastre 10] à [Localité 16], sous conditions suspensives d'obtention d'un prêt d'un montant de 250 000 euros remboursable sur 20 ans moyennant un taux d'intérêt de 2 % l'an et d'obtention d'un permis de construire entraînant le changement de destination du bien acheté pour un usage d'habitation avec une modification de façades, les acquéreurs qui exploitent un commerce de restauration rapide le destinant à usage de stockage et d'habitation.

La réitération par acte authentique devait intervenir le 15 mai 2018 au plus tard et la somme de 8 000 euros était déposée à titre de garantie entre les mains du notaire institué séquestre. Le compromis stipulait également une pénalité de 25 000 euros dans l'hypothèse où l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique de vente et ne satisferait pas à ses obligations.

Les acquéreurs ont immédiatement occupé les lieux, y entreposant notamment des affaires, et fait réaliser des démarches par des professionnels, à savoir un plan topographique pour 1 680 euros, une étude thermique pour le prix de 420 euros, une analyse juridique pour le prix de 900 euros et des frais d'architecte pour la somme de 2 000 euros.

Le 21 mars 2018, M. [F] et Mme [L] ont déposé une demande de permis de construire, qui a été refusée. Les époux [Y] ont alors déposé eux-mêmes une demande de permis de construire qui, par arrêté du 20 juin 2019, a été également rejetée au motif de l'absence de régularité du bâtiment existant et de l'impossibilité de régularisation le bien étant situé en zone rouge inconstructible du plan de prévention des risques naturels prévisibles de la commune de [Localité 15].

Suivant courrier du 18 septembre 2019, le notaire a invité les parties à annuler le compromis de vente tandis que les vendeurs ont invité M. [F] et Mme [L] à libérer les lieux, ceux-ci demandant alors que les frais engagés leur soient remboursés.

Par exploit en date du 16 novembre 2020, M. [F] et Mme [L], imputant à leurs vendeurs une réticence dolosive sur la situation administrative du bâtiment, ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bonneville les époux [Y] ainsi que la SCP de notaires Jacquiot-Monteillard-[D]-[V] en sa qualité de séquestre des fonds, afin notamment d'obtenir la restitution de leur dépôt de garantie et l'indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement du 4 avril 2022, le tribunal judiciaire de Bonneville, avec le bénéfice de l'exécution provisoire, a :

- dit que, dans le cadre du compromis de vente du 7 septembre 2017 reçu par Me [D], notaire, les époux [Y] n'ont pas respecté leur obligation précontractuelle d'information de façon suffisante et se sont rendus coupables de réticence dolosive, de sorte que l'acte contient une condition impossible à réaliser ;

- prononcé, en conséquence l'annulation du compromis de vente du 7 septembre 2017 reçu par Me [D], notaire, et dit qu'il ne peut produire aucun effet entre les partie ;

- dit n'y avoir lieu à examen des conditions suspensives de l'acte dont l'une était illicite et rejette la demande tendant à voir prononcer la caducité de l'acte ;

- débouté les époux [Y] de leur demande tendant à ce qu'il soit fait application de la clause pénale insérée au compromis de vente ;

- ordonné la restitution du dépôt de garantie et de ses intérêts à M. [F] et Mme [L] et dit qu'il y sera procédé par la société Catherine Jacquiot-Monteillard Roch [D] - [M] [V] dès la remise de la copie du présent jugement ;

- condamné les époux [Y] à payer à M. [F] et Mme [L] à titre de dommages et intérêts :

- la somme de 6 800 euros au titre des frais exposés,

- la somme de 5 000 euros à titre d'indemnisation complémentaire ;

- dit que l'occupation du local qui devait être vendu reposait sur un prêt à usage à titre gratuit et débouté les époux [Y] de leur demande de paiement d'une indemnité d'occupation ;

- condamné les époux [Y] à payer à M. [F] et Mme [L] par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 3 500 euros et à la SCP Catherine Jacquiot-Monteillard - Roch [D] - [M] [V] la somme de 1 500 euros et rejeté la demande des époux [Y] fondée sur ce texte ;

- débouté les parties du surplus de leurs prétentions, en particulier pour résistance abusive ;

- condamné les époux [Y] aux dépens avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Au visa principalement des motifs suivants :

Les époux [Y], qui ne pouvaient ignorer que leur construction était à tout le moins litigieuse, se sont déchargés purement et simplement de leurs obligations sur les acquéreurs, lesquels ne pouvaient pas définition pas satisfaire aux exigences de la commune quant à la régularité de la situation du bien ni présenter la demande de régularisation qui devait impérativement l'accompagner ;

Les époux [Y] n'ont pas rempli leurs obligations dans le cadre de l'article 1112-1 du code civil, puisqu'ils disposaient d'éléments qu'ils n'ont pas communiqués, et fait preuve de réticence dolosive sur un élément déterminant du consentement des acquéreurs ;

M. [F] et Mme [L] peuvent dès lors prétendre à l'indemnisation du préjudice qui leur a été causé par le comportement fautif des vendeurs alors que la partie adverse est infondée à se prévaloir de la clause pénale insérée dans un acte nul et qui ne pouvait en aucune façon aboutir à la réitération de la vente ;

Il n'est pas démontré par les époux [Y] que l'occupation du bâtiment par les acquéreurs avant la signature d le'acte authentique aurait été convenue à titre onéreux ;

Aucun grief n'est formulé à l'encontre de l'étude notariale, cette partie ayant été seulement attraite en la procédure afin que le jugement lui soit opposable comme séquestre.

Par déclaration au greffe de la cour d'appel du 6 mai 2022, les époux [Y] ont interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties :

Aux termes de leurs dernières écritures du 25 avril 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les époux [Y] sollicitent l'infirmation des chefs critiqués de la décision et demandent à la cour, statuant à nouveau, de :

- Juger M. [F] et Mme [L] mal fondés en leurs demandes formulées à leur encontre ;

- Juger qu'ils n'ont commis :

- aucun manquement à l'obligation précontractuelle d'information

- aucune réticence dolosive à l'égard de M. [F] et Mme [L]

- Juger que le consentement de M. [F] et Mme [L] n'a pas été vicié, aucun dol et aucune erreur ne pouvant être caractérisé ;

- Juger que la condition suspensive d'obtention du permis de construire est licite ;

- Juger la société Catherine Jacquiot-Monteillard ' [Localité 18] [D] ' [M] [V] mal fondée en ses demandes formulées à leur encontre ;

En conséquence,

- Débouter M. [F] et Mme [L] de l'intégralité des demandes formulées à leur encontre ;

- Débouter la société Catherine Jacquiot-Monteillard ' [Localité 18] [D] ' [M] [V] de l'intégralité des demandes formulées à leur encontre ;

- Juger que les conditions suspensives stipulées dans le compromis de vente du 7 septembre 2017 conclu avec M. [F] et Mme [L] n'ont pas été remplies, sans qu'il ne puisse être reproché le moindre manquement à leur égard ;

En conséquence,

- Prononcer la caducité du compromis de vente conclu le 7 septembre 2017 faute de réitération de l'acte au plus tard le 15 mai 2018 ;

- Ordonner le versement du dépôt de garantie séquestré au sein de l'étude notariale de Me [D], notaire entre leurs mains ;

- Condamner in solidum M. [F] et Mme [L] au paiement de la somme de 25 000 euros à titre de clause pénale ;

- Condamner in solidum M. [F] et Mme [L] au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 50 000 euros à leur profit ;

Y ajoutant,

- Condamner in solidum M. [F] et Mme [L] à leur verser la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner in solidum M. [F] et Mme [L] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la société Lexavoué, Me Franck Grimaud, en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [Y] font notamment valoir que :

M. [F] et Mme [L] ne sont pas des profanes en matière d'achat immobilier notamment sur la commune de [Localité 15], ils étaient donc en mesure de s'informer préalablement par eux-mêmes ;

M. [Y] n'a jamais eu d'information sur ces biens autres que ce qui résulte de ses titres de propriété précités, ayant acquis les biens en l'état et par la suite les ayant occupés sans effectuer de modifications ;

depuis que M. [Y] est propriétaire, aucune contestation, aucun procès-verbal de la commune, aucune procédure pénale ou administrative à raison d'une irrégularité constatée ou d'une infraction aux règles de l'urbanisme n'a été intenté par la commune de [Localité 15], dès lors, ils n'avaient aucune raison de douter de la régularité de la construction ;

l'élément intentionnel du dol n'est pas démontré ;

il n'est pas rapporté la preuve de leur connaissance des contraintes d'urbanisme existantes sur le bien, faisant obstacle à sa régularisation ;

il n'était absolument pas certain que ces modifications et que ce changement d'affectation soient autorisés dans les délais, et ce en raison de l'aléa attaché à l'obtention d'un permis de construire auprès de la mairie de [Localité 15] ;

M. [F] et Mme [L] ne justifient à aucun moment des démarches effectuées quant à l'obtention d'un prêt et ils ont déposé le dossier de permis de construire bien au-delà des délais requis, de sorte que le compromis est devenu caduc par leur faute ;

M. [F] et Mme [L] ont été occupants sans droit ni titre depuis le mois de septembre 2017 et son redevables à ce titre d'une indemnité d'occupation.

Dans leurs dernières écritures du 2 novembre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [F] et Mme [L] demandent à la cour de :

Confirmant partiellement le jugement du Tribunal Judiciaire de BONNEVILLE du 4 avril 2022 et le réformant pour le surplus,

- Déclarer recevable et bien fondée leur demande ;

Statuant à nouveau sur le tout,

- Juger qu'à l'occasion de la négociation et signature du compromis de vente du 7 septembre 2017 portant sur le bien immobilier composé d'un entrepôt de peinture en agglo et bois situé [Adresse 1] sur le territoire de la commune de [Localité 15], sur des parcelles cadastrées section AL n° [Cadastre 9] et [Cadastre 10], Monsieur et Madame [Y] ont manqué à leur obligation portant sur l'obligation précontractuelle d'information ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat, savoir l'absence d'autorisation administrative du bâtiment vendu et l'impossibilité de toute régularisation ou de modification ou d'extension dudit bâtiment ;

- Juger que les époux [Y] ont également commis une réticence dolosive du fait de ce défaut d'information ayant vicié leur consentement ;

- Juger que leur consentement a été vicié par une erreur sur les qualités substantielles de la chose qu'ils souhaitaient acheter ;

- Juger que la condition suspensive d'obtention de permis de construire du compromis de vente est illicite ;

- Prononcer en conséquence l'annulation du compromis de vente du 7 septembre 2017 aux torts exclusifs des époux [Y] ;

- Juger qu'il ne peut être allégué la caducité du compromis de vente qui a été tacitement prorogé ;

- Juger qu'ils n'ont commis aucune faute ouvrant droit à l'application de la clause pénale prévue au compromis de vente du 7 septembre 2017 ;

- Débouter les époux [Y] de toute réclamation à ce titre ;

- Ordonner la restitution du dépôt de garantie de 8 000 euros séquestré chez Me [D] ;

- Déclarer le jugement à intervenir opposable à la société Jacquiot-Monteillard- [D] - [V] et la condamner à leur restituer ledit dépôt de garantie de 8 000 euros ;

- Condamner solidairement les époux [Y] à leur payer une somme de 16 800 euros à titre de dommages et intérêts du fait des fautes commises ci-dessus rappelées ;

- Condamner solidairement les époux [Y] à leur payer une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

- Dire et juger que ces condamnations emporteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 mai 2020 ;

- Juger que l'occupation des locaux objet du compromis de vente doit être analysée comme un prêt à usage gratuit n'ouvrant droit à aucune indemnisation ;

- Débouter en conséquence les époux [Y] de leur réclamation de 50 000 euros ;

- Confirmer le jugement du 4 avril 2022 en ce qu'il a condamné les époux [Y] au paiement d'un somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en première instance ;

- Condamner enfin solidairement les époux [Y] au paiement d'une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction pour ceux d'appel au profit de la société Bollonjeon, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, M. [F] et Mme [L] font notamment valoir que:

ils n'ont régularisé le compromis de vente que dans la mesure où ils seraient susceptibles d'obtenir un permis de construire pour rénover, réhabiliter et étendre le bâtiment acheté;

il importe peu de connaître la qualité de professionnel ou non des parties pour déterminer si leurs obligations ont été satisfaites ;

le bâtiment a été agrandi, sans autorisation administrative, postérieurement aux années 80-90, de sorte que les époux [Y] ne pouvaient ignorer qu'aucune régularisation de la construction n'était possible ;

ils se sont, de totale bonne foi, trompés quant à la nature du bien qu'ils souhaitaient acheter ;

la condition suspensive d'obtention de permis de construire ne pouvait être réalisée du fait de l'impossibilité de régularisation du bâtiment en l'absence de permis de construire initial ;

leur occupation des lieux avant la signature de l'acte authentique a été faite en vertu d'une convention tacite de prêt à usage, soit à titre gratuit.

Par dernières écritures du 19 octobre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Catherine Jacquiot-Monteillard Roch [D] - [M] [V] demande à la cour de :

- Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bonneville le 4 avril 2022 ;

Et y ajoutant,

- Condamner in solidum les époux [Y] au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles pour la procédure d'appel ;

- Condamner in solidum les époux [Y] aux entiers dépens tant de première instance que d'appel avec application au profit de Me Dormeval, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société Catherine Jacquiot-Monteillard Roch [D] - [M] [V] fait notamment valoir qu'elle n'a été attraite à la procédure qu'en qualité de séquestre et qu'aucun grief n'est formulé à son encontre.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.

Une ordonnance du 1er juillet 2024 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 29 octobre 2024.

MOTIFS ET DÉCISION :

I- Sur la nullité du compromis de vente

1) Sur la réticence dolosive

L'article 1112-1 du code civil prévoit :

'[Localité 12] des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants'.

L'article 1137 alinéa 2 du même code précise quant à lui que le dol, qui constitue une cause de nullité relative du contrat, conformément à l'article 1131, peut être constitué par 'la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie'.

L'article 1130 du code civil dispose enfin que 'l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné'.

En l'espèce, les acquéreurs font grief aux époux [Y] d'avoir manqué à leur obligation précontractuelle d'information, ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat, en leur ayant occulté que le bâtiment vendu avait été édifié sans autorisation administrative et que cette construction ne pouvait ainsi être régularisée. Ils estiment que les vendeurs ont ainsi commis une réticence dolosive ayant vicié leur consentement.

Il leur appartient dans ce cadre, en application des dispositions légales ci-dessus reproduites, de rapporter la preuve de ce que les époux [Y] avaient connaissance de l'irrégularité de la construction implantée, de ce qu'aucune régularisation administrative n'était possible, et du caractère intentionnel de la dissimulation qu'ils leur imputent.

Il se déduit des pièces versées aux débats que les parcelles cadastrées AL [Cadastre 9] et AL [Cadastre 10] (issues de la division du fonds initial [Cadastre 6]), sur lesquelles se trouve implanté le bâtiment à usage d'entrepôt litigieux, ont été acquises en indivision par M. [Y] à la barre du tribunal de grande instance de Bonneville le 9 octobre 1974. Par acte du 26 octobre 1979, la parcelle [Cadastre 6] a ensuite été divisée en deux lots, [Cadastre 7] (AL [Cadastre 10]) conservé par M. [Y] et [Cadastre 8] (AL [Cadastre 9]) attribué à un tiers, M. [J]. Le fonds AL [Cadastre 9] a finalement été racheté par les époux [Y] suivant acte de vente du 29 octobre 1982. De sorte que les intimés sont propriétaires des deux parcelles cadastrées AL [Cadastre 9] et AL [Cadastre 10] depuis cette date.

L'arrêté du maire de la commune de [Localité 15] en date du 20 juin 2019 a motivé sa décision de refus de la demande de permis de construire déposée par les époux [Y] en considérant, sur la base des plans cadastraux retrouvés sur des permis de construire accordés sur des terrains voisins dans les années 80-90 et sur l'extrait de plan cadastral mis à jour en 1977, que le bâtiment avait été agrandi, avec une extension ayant plus que doublé l'emprise du bâtiment existant, postérieurement aux années 80-90, et ce sans autorisation administrative. Le maire a, aux termes de cet arrêté, fait grief aux requérants de se borner à indiquer que la construction litigieuse était existante, sans chercher à régulariser l'extension de son emprise au vu des règles d'urbanisme aujourd'hui applicables.

Il est constant que cet arrêté n'a fait l'objet d'aucun recours. Et les intimés en déduisent que les vendeurs, qui étaient propriétaires des parcelles AL [Cadastre 9] et AL [Cadastre 10] depuis 1982, auraient ainsi procédé à l'extension du bâtiment sans autorisation, et qu'ils leur auraient caché cette information.

Force est de constater, cependant, que les documents sur lesquels se fonde le maire dans son arrêté du 20 juin 2019, à savoir les plans cadastraux retrouvés dans des permis de construire accordés sur des terrains voisins dans les années 80-90, ainsi que l'extrait de plan cadastral mis à jour en 1977, ne sont pas versés aux débats.

Surtout, les époux [Y] produisent de nombreux éléments qui sont susceptibles de remettre en cause la thèse selon laquelle une extension du bâtiment litigieux aurait été réalisée postérieurement aux années 80-90. En effet, la vue aérienne des lieux datée du 13 août 1961 fait apparaître la présence d'un bâtiment sur la seule parcelle AL [Cadastre 9], tandis que la parcelle AL [Cadastre 10] est vide, de sorte que la construction ne se trouve nullement accolée, à cette époque, à l'immeuble voisin, comme c'est le cas aujourd'hui. Il en va de même de la vue aérienne du 27 août 1970.

Par contre, bien que la vue aérienne du 29 juillet 1974 qui est versée aux débats soit difficilement exploitable, elle semble bien mettre en exergue la présence d'un bâtiment édifié sur les deux parcelles, et accolé à l'immeuble voisin. Ce qui semble de nature à laisser penser qu'en réalité, l'extension litigieuse, conduisant à doubler l'emprise initiale de la remise, serait intervenue antérieurement à l'acquisition des terrains par M. [Y], le 9 octobre 1974, probablement entre le 27 août 1970 et le 29 juillet 1974, soit à une époque où les biens appartenaient à Mme [B], qui les avait acquis par acte du 26 juillet 1969.

Cette constatation semble en outre confirmée par la vue aérienne du 30 juin 1984, qui ne contient aucune modification par rapport à la situation de 1974, et par le document d'arpentage du 14 novembre 1979, qui semble là encore faire état d'une implantation du bâtiment litigieux sur les deux parcelles, avec un doublement par rapport à son emprise initiale.

Les époux [Y] produisent en outre deux attestations émanant de voisins, qui font état de l'existence ancienne de la remise litigieuse, au moins depuis 1967, mais ne mentionnent nullement son extension.

L'extrait de plan cadastral de 1986 qui est versé aux débats par les intimés semble, au contraire, attester de ce que la remise ne se trouvait implantée à cette époque que sur l'une des deux parcelles, et qu'elle avait ainsi une emprise de moitié inférieure à celle qu'elle a aujourd'hui.

Il convient d'observer, cependant, que les extraits de plans cadastraux ne sont pas nécessairement probants sur l'existence des constructions qui se trouvent implantées sur les parcelles auxquelles elles se réfèrent, ce d'autant plus lorsque ces constructions ont été édifiées sans autorisation, comme c'est manifestement le cas en l'espèce.

Les vues aériennes qui sont produites par les appelants semblent quant à elles contredire les plans cadastraux sur lesquels s'est fondé le maire de la commune. Pour autant, les photographies soumises à la présente juridiction sont floues et difficilement exploitables.

En définitive, la cour ne peut que constater qu'il existe à tout le moins une incertitude réelle sur la date à laquelle a été réalisée l'extension sans autorisation du bâtiment litigieux. Et en tout état de cause, il n'est nullement démontré de manière certaine que cette extension, ayant conduit à doubler l'emprise initiale de la remise, aurait eu lieu alors que les époux [Y] étaient les propriétaires des lieux.

Les appelants ne sauraient ainsi se voir reprocher la moindre réticence dolosive sur l'absence d'autorisation d'urbanisme, alors qu'il n'est nullement établi qu'ils auraient eu connaissance d'une telle irrégularité. Etant observé qu'il est constant que depuis que M. [Y] est propriétaire, aucune contestation, aucun procès-verbal de la commune, aucune procédure pénale ou administrative à raison d'une irrégularité constatée ou d'une infraction aux règles de l'urbanisme n'a été intenté par la commune de [Localité 15].

Les époux [Y] ne sauraient non plus se voir sérieusement reprocher d'avoir dissimulé à leurs contractants le fait que la construction ne pouvait être régularisée au regard des règles d'urbanisme en vigueur, au regard de la complexité de la situation juridique de la remise qu'ils vendaient et dont ils pouvaient ignorer en toute bonne foi la teneur.

Du reste, il n'est nullement établi qu'aucune régularisation administrative du bâtiment litigieux n'était possible lors de la vente. Certes, il est constant qu'une demande de permis de construire concerne l'aménagement d'une construction édifiée sans autorisation après 1943 doit permettre de régulariser l'ensemble de la construction, de sorte que la demande doit porter sur l'ensemble de l'immeuble et non uniquement sur les éléments de construction nouveaux (CE, 9 juillet 1986, 'Thalamy', n°51172).

Pour autant, lorsque l'autorité administrative envisage de refuser un permis parce que la construction dans son ensemble ne respecte pas les règles d'urbanisme en vigueur à la date de sa décision, elle dispose de la faculté, dans l'hypothèse d'une construction ancienne, à l'égard de laquelle aucune action pénale ou civile n'est plus possible, après avoir apprécié les différents intérêts publics et privés en présence au vu de cette demande, d'autoriser, parmi les travaux demandés, ceux qui sont nécessaires à sa préservation et au respect des normes, alors même que cette édification ne pourrait plus être autorisée au regard des règles d'urbanisme applicables (CE, 3 mai 2011, '[O]', n°320545).

Ce qui permet de penser qu'il aurait été possible en théorie, dans le cas d'espèce, d'obtenir un permis de construire régularisant la situation à la condition de démontrer que les travaux envisagés étaient nécessaires à la préservation de la construction existante et au respect des normes.

En tout état de cause, aucune rétience dolosive portant sur l'absence de régularisation possible ne se trouve caractérisée.

Il convient d'observer, enfin, que les acquéreurs n'apportent aucun élément qui serait susceptible de démontrer que le manquement des époux [Y] à leur obligation pré-contractuelle d'information, qu'ils allèguent, aurait présenté un caractère intentionnel, alors que le dol suppose de la part de son auteur la volonté de tromper son contractant. Etant observé qu'en leur qualité de profanes, leur bonne foi est présumée.

Il est difficile de concevoir, d'une manière plus générale, quel aurait pu être l'intérêt pour les époux [Y] de vendre leur bien sous la condition suspensive d'octroi d'un permis de construire s'ils avaient, comme le prétendent les acquéreurs, une connaissance certaine de ce qu'aucun permis ne pouvait être accordé, ce qui devait nécessairement conduire à la caducité de la vente.

Au vu de ce qui précède, la demande des intimés tendant à voir prononcer la nullité du compromis de vente au motif que leur consentement aurait été vicié par un dol ne saurait être accueillie.

2) Sur l'erreur

Aux termes de l'article 1132 du code civil, 'l'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant'.

M. [F] et Mme [S] se prévalent d'une erreur sur les qualités susbtantielles de la chose vendue, devant conduire à une annulation du compromis de vente, en faisant valoir qu'ils pensaient acquérir une construction régulièrement édifiée, leur permettant de réaliser une modification des façades et un changement d'affectation en usage d'habitation.

Il n'est pas contesté en l'espèce que la possibilité, pour les acquéreurs, de réaliser ces modifications et de rendre le bien habitable constituait clairement un élément déterminant de leur engagement. C'est précisément en raison de ce caractère déterminant qu'une condition suspensive tenant à l'obtention d'un permis de construire a été stipulée dans le compromis de vente.

Or, comme le font observer les époux [Y], l'article 1133 du code civil prévoit que 'l'acceptation d'un aléa sur une qualité de la prestation exclut l'erreur relative à cette qualité'. Et en l'espèce, la possibilité de procéder au changement des façades et de destination de l'immeuble était bien affectée d'un aléa, justifiant la stipulation d'une condition suspensive.

Quant à l'erreur qui aurait pu porter sur la régularité administrative de la construction existante, les intimés ne démontrent nullement qu'elle aurait pu présenter un caractère déterminant de leur consentement, alors que, comme il a été précédemment exposé, il n'est nullement établi qu'aucune régularisation n'était possible.

3) Sur l'illicéité de la condition suspensive tenant à l'obtention d'un permis de construire

Aux termes de l'article 1304-1 du code civil, 'la condition doit être licite. A défaut, l'obligation est nulle'.

M. [F] et Mme [S] soutiennent que la condition suspensive tenant à l'obtention d'un permis de construire aurait été impossible, compte tenu de l'irrégularité de la construction existante. Or, comme il a été précédemment exposé, il n'est nullement établi qu'aucune régularisation n'était possible au jour de la signtaure du compromis de vente.

Les intimés ne pourront donc être suivis dans leur argumentation de ce chef.

La demande de nullité du compromis de vente formée par M. [F] et Mme [S] sera en conséquence rejetée.

II- Sur la caducité du compromis de vente et ses conséquences

Aux termes de l'article 1103 du code civil, 'les contrats légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'. L'article 1304-3 alinéa 1 du code civil prévoit quant à lui que 'la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement'.

Il est constant, en l'espèce, que le compromis de vente conclu entre les parties le 7 septembre 2017 est devenu caduc à défaut de réitération de l'acte authentique au plus tard le 15 mai 2018 et de défaut de prorogation de cette date par avenant.

Les époux [Y] se prévalent de fautes qui auraient été commises par les acquéreurs, et qui justifieraient le versement à leur profit du dépôt de garantie de 8 000 euros séquestré entre les mains du notaire, ainsi que de la clause pénale de 25 000 euros. Ils reprochent ainsi à M. [F] et Mme [S] de ne pas justifier de démarches en vue de l'obtention d'un prêt, et d'avoir déposé leur demande de permis de construire de manière tardive.

Il se déduit cependant de ce qui a été précédemment exposé que si la vente n'a pu être réitérée, c'est en raison de l'absence d'obtention d'un permis de construire suite aux démarches réalisées dans un premier temps par les acquéreurs, puis par les vendeurs, qui se sont substitués à eux.

Par ailleurs, les époux [Y] n'ont jamais mis en demeure leurs contractants de justifier de l'obtention d'un prêt, ni de justifier du dépôt d'une demande de permis, conformément aux stipulations du compromis de vente. Etant observé que la condition suspensive tenant à l'obtention d'un prêt était stipulée dans le seul intérêt des acquéreurs, et qu'ils ne s'en prévalent nullement.

Il ne peut qu'être constaté, d'une manière plus générale, qu'en réalité, aucune faute qui aurait été commise par les parties ne se trouve caractérisée, et qu'en particulier, les acquéreurs n'ont nullement fait obstacle à la réalisation des conditions suspensives, alors que l'absence de réitération de la vente est uniquement liée au refus de la commune de leur délivrer un permis de construire, ce qui constituait un élément extérieur aux parties.

Or, le compromis de vente, en sa page 9, prévoit que le dépôt de garantie de 8 000 euros qui a été versé par M. [F] et Mme [S] leur sera restitué s'ils n'ont pas commis de faute, et que la pénalité de 25 000 euros ne sera due que dans l'hypothèse où l'une des parties refuserait de réitérer l'acte de vente alors que toutes les conditions stipulées au compromis se trouveraient remplies, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, sans que la non-réalisation de ces conditions puisse être imputée aux intimés.

En conséquence, les intimés apparaissent fondés à obtenir le déblocage à leur profit de la somme de 8 000 euros séquestrée entre les mains du notaire. La demande formée par les époux [Y] au titre de la clause pénale sera par contre rejetée.

III- Sur les dommages et intérêts réclamés par M. [F] et Mme [S]

Les intimés réclament une somme de 16 800 euros en indemnisation du préjudice qui leur a été causé par le défaut d'information dont ils disent avoir été victimes de la part des vendeurs. Une telle demande ne peut cependant être accueillie dès lors que, comme il a été exposé, aucun manquement des époux [Y] à leur obligation d'information pré-contractuelle ne se trouve caractérisé.

M. [F] et Mme [S] sollicitent également une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. Or, dès lors que la thèse exposée par les époux [Y] a été, au moins partiellement, accueillie, aucune résistance abusive ne saurait leur être imputée. Cette demande indemnitaire sera donc également rejetée.

IV- Sur l'indemnité d'occupation

Les époux [Y] réclament une somme mensuelle de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de l'occupation sans droit ni titre de leur bien par les acquéreurs, du 7 septembre 2017 au 29 octobre 2019, pour un montant total de 50 000 euros.

Cependant, comme l'ont retenu à juste titre les premiers juges, les vendeurs ont remis à leurs contractants les clés du bâtiment et les ont ainsi autorisés à utiliser les lieux avant la réitération de la vente. Il ne s'agit ainsi nullement d'une occupation sans droit ni titre, mais d'un accord qui s'inscrivait dans le cadre des relations contractuelles entre les parties, alors que les occupants avaient vocation à devenir propriétaires des lieux.

Force est de constater en outre que les époux [Y] n'apportent aucun élément susceptible de démontrer que cette occupation aurait été convenue à titre onéreux, alors que l'article 1876 du code civil prévoit qu'un prêt à usage est en principe gratuit. Du reste, les appelants n'ont adressé à leurs contractants aucune demande de libérer les lieux avant le mois de septembre 2019, ce qui démontre qu'ils avaient bien accepté tacitement de laisser les biens à leur disposition jusque-là.

La demande qui est formée de ce chef par les époux [Y] ne pourra donc qu'être rejetée.

V- Sur les mesures accessoires

En tant que parties perdantes, pour avoir refusé de débloquer le dépôt de garantie au profit des acquéreurs, les époux [Y] seront condamnés in solidum aux dépens exposés en appel, avec distraction au profit de la Selurl Bollonjeon. Les demandes formées en cause d'appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront par contre rejetées.

PAR CES MOTIFS