CA Bordeaux, 3 févr. 2025, RG 23/04682

COUR D'APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 03 FEVRIER 2025

N° RG 23/04682 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NO4U

S.A.R.L. EGS [Localité 6] EXPLOITATION

c/

Madame [E] [G]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 28 septembre 2023 (R.G. 21/06375) par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 17 octobre 2023

APPELANTE :

S.A.R.L. EGS [Localité 6] EXPLOITATION, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 497 822 775, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 4]

Représentée par Maître Marie-Christine RIBEIRO de la SELARL CMC AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Bénédicte NOEL de la SELARL RIVAGE AVOCAT, avocat au barreau de DAX

INTIMÉE :

Madame [E] [G], née le 21 Juillet 1957 à [Localité 9] (71), de nationalité Française, demeurant [Adresse 3] (THAILANDE)

Représentée par Maître Camille BAILLOT, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Corinne ARDOUIN, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 décembre 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne-Sophie JARNEVIC, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Anne-Sophie JARNEVIC,Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Le 5 octobre 2006, Madame [E] [G], propriétaire du lot de copropriété 120 (numéro S01 du plan) de la résidence de tourisme les rives marines, sise à [Localité 7], au [Adresse 1], a donné ce lot en location à la SARL EGS [Localité 6] exploitation à effet du 21 juillet 2007 pour neuf années, moyennant un loyer annuel fixe de 6'383,81 euros TTC (6'051,00 euros HT), payable trimestriellement.

Selon avenant du 10 décembre 2009, le loyer a été réduit de 22% à compter du premier trimestre 2010 jusqu'au terme du bail, soit à la somme de 4'979,37 euros TTC (4'719,78 euros HT), et a été assorti d'une part variable calculée en fonction du chiffre d'affaires, outre l'adjonction d'un complément de loyer en nature suivant deux options relatives à l'hébergement dans les autres résidences du groupe, et a été introduit une clause selon laquelle "si au terme du bail, le bailleur s'oppose au renouvellement, le preneur renonce à toute indemnité d'éviction dès lors qu'il n'aura pas atteint un loyer cumulé (loyer fixe + loyer variable) au moins égal à 90% du loyer initial indexé (loyer avant le présent avenant)".

Selon un second avenant, à effet au 01 janvier 2013, le loyer fixe a été augmenté de 17%, pour être fixé à la somme de 6'232,93 euros TTC (5'825,17 euros HT). Le bail commercial, expiré le 31 octobre 2018, s'est poursuivi par tacite prolongation.

Madame [G] a délivré deux commandements de payer visant la clause résolutoire en date des 10 septembre 2020 et 29 avril 2021.

Le 04 novembre 2020, elle a fait délivrer un congé, pour le 30 juin 2021, sans offre de renouvellement et sans indemnité d'éviction, en raison de la renonciation au paiement d'une telle indemnité par avenant et des retards répétitifs de paiement des loyers.

Par courriers des 29 et 20 juin 2021, la société [Localité 6] Exploitation a sollicité le paiement d'une indemnité d'éviction.

Le 5 août 2021, en dépit d'une mise en demeure du 30 juin 2021, le bailleur a assigné le preneur en validation du congé délivré le 04 novembre 2021, en expulsion du preneur et en paiement d'une indemnité d'occupation.

Par jugement du 28 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a statué comme suit :

- Déboute la SARL EGS [Localité 6] exploitation de sa prétention en réputation non-écrits des commandements de payer visant la clause résolutoire délivrés les 10 septembre 2020 et 29 avril 2021 ;

- Valide le congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d'éviction délivré le 04 novembre 2020 par Madame [E] [G] à la SARL EGS [Localité 6] Exploitation ;

- Ordonne l'expulsion de la SARL EGS [Localité 6] exploitation et de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique du lot de copropriété 120 (numéro S01 du plan) de la résidence de tourisme les rives marines, sise à [Localité 7], au [Adresse 2] ;

- Condamne la SARL EGS [Localité 6] exploitation au paiement d'une indemnité d'occupation à Madame [E] [G] d'un montant annuel de 5'884,65 euros HT à compter du 01 juillet 2021 ;

- Condamne la SARL EGS [Localité 6] exploitation au versement à Madame [E] [G] de la somme de 2'000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile

- Condamne la SARL EGS [Localité 6] exploitation aux dépens ;

- Déboute les parties sur surplus de leurs chefs de demande.

Par déclaration au greffe du 17 octobre 2023, la SARL EGS [Localité 6] Exploitation a relevé appel du jugement énonçant les chefs expressément critiqués, intimant Mme [G] [E].

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières écritures notifiées par message électronique le 08 juillet 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, la société EGS [Localité 6] Exploitation demande à la cour de :

Vu l'ordonnance 2020-317 du 25 mars 2020

Vu l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020

Vu les articles 1104 et suivants, du code civil,

Vu les dispositions des articles L145-14, L145-17, L145-28 L.145.41 du code de commerce,

Vu les pièces versées au dossier,

Vu ce qui précède,

- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

Débouté la SARL EGS [Localité 6] Exploitation de sa prétention en réputation non-écrits des commandements de payer visant la clause résolutoire délivrés les 10 septembre 2020 et 29 avril 2021 ;

Validé le congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d'éviction délivré le 04 novembre 2020 par Madame [E] [G] à la SARL EGS [Localité 6] Exploitation ;

Ordonné l'expulsion de la SARL EGS [Localité 6] Exploitation et de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique du lot de copropriété 120 (numéro S01 du plan) de la résidence de tourisme [Adresse 8], sise à [Localité 7], au [Adresse 2] ;

Fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par la Société EGS [Localité 6] Exploitation à la somme annuelle de 5 884 euros HT

Condamné la SARL EGS [Localité 6] Exploitation au versement à Madame [E] [G] de la somme de 2'000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile

Condamné la SARL EGS [Localité 6] Exploitation aux dépens

Débouté les parties sur surplus de leurs chefs de demande.

Et statuant à nouveau,

- Déclarer réputés non écrits les deux commandements délivrés par Madame [G] les 10 septembre 2020 et 29 avril 2021

- Dire et juger que la Société EGS [Localité 6] Exploitation peut prétendre au versement d'une indemnité d'éviction consécutivement au congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction qui lui a été notifié par Madame [G] le 4 novembre 2020,

- Condamner Madame [G] au paiement de cette indemnité d'éviction,

- Dire et juger que cette indemnité d'éviction sera appréciée en considération de la perte du fonds de commerce exploité dans les lieux par la Société EGS [Localité 6] Exploitation en tenant compte la perte globale du fonds de commerce de la résidence exploitée dans l'ensemble immobilier, dont la valorisation sera proportionnellement ramenée aux lots objets de l'éviction,

- Dire et juger que la Société EGS [Localité 6] Exploitation est en droit de se maintenir dans les lieux jusqu'au versement de l'indemnité d'éviction,

- Fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par la Société EGS [Localité 6] Exploitation depuis le 1er juillet 2021 à la somme annuelle de 6 316,02 euros TTC,

- Désigner tel expert qu'il plaira avec notamment pour mission de :

Convoquer les parties et recueillir leurs explications,

Se rendre sur place, visiter les lieux et les décrire,

Se faire remettre l'ensemble des documents dont les parties entendent se prévaloir au cours de l'instance,

Évaluer l'indemnité d'éviction revenant à la Société EGS [Localité 6] Exploitation en toutes ses composantes, en tenant compte de la nature de l'activité autorisée par le bail, tout élément permettant de déterminer l'indemnité compensatrice du préjudice résultant pour la Société EGS [Localité 6] Exploitation de la perte du fonds de commerce exploité dans les lieux, indemnité incluant notamment la valeur marchande du fonds (ou celle du droit au bail si elle est plus favorable) en tenant compte de la valeur globale de la résidence exploitée dans l'ensemble immobilier et en la ramenant aux locaux objets de l'éviction, augmentée des indemnités accessoires ;

Entendre tous sachants que l'Expert souhaite auditionner,

- Dire et juger que la provision sur les frais d'expertise sera avancée par Madame [G] , auteur du congé,

En tout état de cause,

- Débouter Madame [G] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

- Condamner Madame [G] à verser à la Société EGS [Localité 6] Exploitation la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son manquement à son obligation d'exécution de bonne foi du contrat,

- Condamner Madame [G] à payer à la Société EGS [Localité 6] Exploitation la somme de 8 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

- Condamner Madame [G] aux entiers dépens de l'instance et de ses suites.

Par dernières écritures notifiées par message électronique le 09 avril 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, Mme [G] demande à la cour de :

Vu l'article L 145-9, L145-14 et 15 du code de commerce,

Vu les articles 1217 et 1728 du code civil

Vu les pièces versées aux débats,

- CONFIRMER le Jugement entrepris en ce qu'il a :

Débouté la SARL EGS [Localité 6] Exploitation de sa prétention en réputation non-écrits des commandements de payer visant la clause résolutoire délivrés les 10 septembre 2020 et 29 avril 2021 ;

Validé le congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d'éviction délivré le 04 novembre 2020 par Madame [E] [G] à la SARL EGS [Localité 6] Exploitation ;

Ordonné l'expulsion de la SARL EGS [Localité 6] Exploitation et de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique du lot de copropriété 120 (numéro S01 du plan) de la résidence de tourisme [Adresse 8], sise à [Localité 7], au [Adresse 2] ;

Condamné la SARL EGS [Localité 6] Exploitation au versement à Madame [E] [G] de la somme de 2'000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile

Condamné la SARL EGS [Localité 6] Exploitation aux dépens ;

- Infirmer le Jugement en ce qu'il a :

Condamné la SARL EGS [Localité 6] Exploitation au paiement d'une indemnité d'occupation à Madame [E] [G] d'un montant annuel de 5'884,65 euros HT à compter du 01 juillet 2021 ;

Et statuant à nouveau

- Condamner la Sté EGS [Localité 6] au paiement d'une indemnité d'occupation annuelle de 7'430,62 euros TTC à compter du 1er juillet 2021.

- Debouter l'appelante de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles,

- Condamner la Sté EGS [Localité 6] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à procéder aux travaux de réparation des désordres nés d'un dégât des eaux non signalé au syndic et au bailleur.

- La condamner au paiement d'une somme de 5'000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 02 décembre 2024.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux derniers conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la validité des commandements de payer

1 - La société EGS [Localité 6] Exploitation  fait valoir que les deux commandements de payer des 10 septembre 2020 et 29 avril 2021, visant la clause résolutoire, sont réputés non écrits et ne peuvent valoir mise en demeure.

Elle indique que les dispositions de l'ordonnance du 25 mars 2020 interdisent, entre le 12 mars et le 11 septembre 2020, la mise en oeuvre d'une clause résolutoire. Mme [G] ne pouvait délivrer un commandement au titre du non-paiement des loyers des 1er et 2ème trimestres, arrivés à échéance les 15 avril et 15 juillet 2020.

Par ailleurs, à compter du 17 octobre 2020 et jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois après que l'activité a cessé d'être affectée par les mesures gouvernementales, est interdite toute action, sanction ou voie d''exécution en raison d'un retard de paiement des loyers, en vertu de l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020.

2 - Mme [G] réplique que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 29 avril 2021 a été délivré après la période de protection.

Sur ce

3 - Selon les dispositions de l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n'avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l'article 1er, lequel prévoit son application aux délais qui ont expiré entre le 12 mars et le 23 juin 2020 inclus.

Selon l'alinéa 2, ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets à compter de l'expiration d'un délai d'un mois après la fin de cette période si le débiteur n'a pas exécuté son obligation avant ce terme.

4 - Aux termes du même alinéa de l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-306 modifié par ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020, si le débiteur n'a pas exécuté son obligation, la date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets, est reportée d'une durée, calculée après la fin de cette période, égale au temps écoulé entre, d'une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l'obligation est née et, d'autre part, la date à laquelle elle aurait dû être exécutée.

Il résulte des dispositions de l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020, relative au paiement des loyers afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie de covid-19, que les personnes mentionnées à l'article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages et intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute autre clause prévoyant une déchéance en raison du défaut du paiement de loyers ou charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la cessation de l'état d'urgence sanitaire. Ce délai a expiré le 10 septembre 2020, la cessation de l'état d'urgence sanitaire étant intervenue le 10 juillet précédent.

L'article 1er de la même ordonnance, auquel renvoie l'article 4, dispose que peuvent bénéficier de ce texte les personnes exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité dans les conditions prévues par l'ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020. Les critères d'éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine notamment les seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la crise sanitaire.

Par ailleurs, la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire prévoit, notamment, en son article 14, applicable à compter du 17 octobre 2020, que le défaut de paiement des loyers et charges ne sera pas immédiatement sanctionnable pour les entreprises éligibles au dispositif qu'elle prévoit lorsque celles-ci ont subi des fermetures administratives ou ont été particulièrement affectées par les restrictions sanitaires mises en 'uvre.

C'est ainsi que l'article 14, énonce, en son deuxième paragraphe, que 'jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d'intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée.Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en oeuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires.

Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite.'

5 - Selon le décret n° 2020-1766 du 30 décembre 2020 :

I. - Pour l'application de l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020 susvisée, les personnes physiques et morales de droit privé mentionnées au I du même article sont celles remplissant les critères d'éligibilité suivants :

1° Leur effectif salarié est inférieur à 250 salariés ;

2° Le montant de leur chiffre d'affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à 50 millions d'euros ou, pour les activités n'ayant pas d'exercice clos, le montant de leur chiffre d'affaires mensuel moyen est inférieur à 4,17 millions d'euros ;

3° Leur perte de chiffre d'affaires est d'au moins 50 % appréciés selon les modalités fixées au II.

II. - Pour les mesures de police administrative prises dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire déclaré le 17 octobre 2020, le critère de perte de chiffre d'affaires mentionné au 3° du I du présent article correspond à une perte de chiffre d'affaires d'au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er novembre 2020 et le 30 novembre 2020, laquelle est définie comme la différence entre, d'une part, le chiffre d'affaires au cours du mois de novembre 2020 et, d'autre part :

- le chiffre d'affaires durant la même période de l'année précédente ;

- ou, si l'entreprise le souhaite, le chiffre d'affaires mensuel moyen de l'année 2019 ;

- ou, pour les entreprises créées entre le 1er juin 2019 et le 31 janvier 2020, le chiffre d'affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l'entreprise et le 29 février 2020 ;

- ou, pour les entreprises créées entre le 1er février 2020 et le 29 février 2020, le chiffre d'affaires réalisé en février 2020 et ramené sur un mois ;

- ou, pour les entreprises créées après le 1er mars 2020, le chiffre d'affaires mensuel moyen réalisé entre le 1er juillet 2020, ou à défaut la date de création de l'entreprise, et le 30 septembre 2020.

Il ressort du compte de résultat de la société EGS [Localité 6] Exploitation que celle-ci a bénéficié du fonds de solidarité et il n'est pas discuté qu'elle remplissait les critères d'exigibilité prévus par l'article 1er du décret du 30 décembre 2020.

L'article 14 de la loi du 14 novembre 2020 a suspendu les actions et sanctions pour non-paiement des loyers et charges dus à compter du 17 octobre 2020 ; il bénéficiait aux locataires dont l'activité de leurs locaux a été affectée par des mesures de police administrative. Or l'article 41 du décret du 29 octobre 2020 prévoyait un certain nombre de restrictions pour les résidences de tourisme, lesquelles ont été fortement impactées par les mesures gouvernementales.

Il apparaît toutefois que les mesures exceptionnelles prises pendant la pandémie ont eu pour objectif de suspendre les effets de la clause résolutoire, les loyers restant dus.

6 - La loi n° 2021-689 du 31 mai 2020 a organisé la sortie de l'état d'urgence sanitaire qui a pris fin le 1er juin 2021.

Le règlement des échéances était suspendu dès lors que l'obligation de paiement n'était plus juridiquement sanctionné. A compter du 1er août 2021, les instances pouvaient reprendre, les voies d'exécution n'étant plus suspendues. Les textes susvisés ont eu pour conséquence de neutraliser les sanctions telles que les pénalités de retard et il est constant en droit que les loyers restaient dus durant les périodes de fermeture administrative.

Mme [G] a assigné le preneur le 4 novembre 2021.

C'est donc à bon droit que le tribunal judiciaire a considéré que les deux commandements de payer n'étaient pas réputés non écrits.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la validité du congé

7 - La société EGS [Localité 6] Exploitation fait valoir que les conditions de renonciation à l'indemnité d'éviction ne sont pas remplies et que le bailleur ne peut invoquer aucun motif grave et légitime dans la mesure où les règlements sont intervenus dans le délai d'un mois du commandement.

Par ailleurs, la clause litigieuse doit être interprétée en faveur du preneur et le loyer en vigueur avant la signature de l'avenant doit être comparé avec celui réglé à la date de délivrance du congé. Il ne s'agit pas d'indexer le loyer jusqu'au terme du bail.

Enfin, l'appelante relève que la hausse doit être limitée à 60% de la variation de l'indice.

8 - Mme [G] réplique que le manquement grave qu'elle invoque, le retard de paiement du loyer, doit être apprécié en dehors de l'action fondée sur la clause résolutoire. Elle précise que le loyer en fin de bail n'a pas atteint les 90 % du loyer initial indexé et que l'avenant ne fait aucune référence à l'article 9 du bail relatif à la révision du loyer et ne prévoit donc pas de plafonnement de l'indexation.

Sur ce

- Sur l'existence de motifs graves et légitimes

9 - En vertu des dispositions de l'article L. 145-14 du code de commerce : 'Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.'

En vertu des dispositions de l'article L. 145-17 du code de commerce : I. 'Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité:

1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.'

10 - En vertu du contrat de bail, le loyer est payable en quatre termes égaux par trimestre à terme échu, les 15 avril, 15 juillet, 15 octobre et 15 janvier de chaque année.

Le congé délivré le 4 novembre 2020 avec refus d'indemnité d'éviction est justifié par les 'retards répétitifs de paiement des loyers', visés dans les commandements de payer des 15 novembre 2018 et 10 septembre 2020, ce que l'appelante ne conteste pas.

La société EGS [Localité 6] Exploitation indique en effet avoir réglé le 8 octobre 2020 un reliquat de loyers portant sur le premier et le second trimestres 2020, et le 28 mai 2021 un reliquat de loyers relatif au 4ème trimestre 2020 et au 1er trimestre 2021.

Dès lors, le manquement réitéré de la société EGS [Localité 6] Exploitation à son obligation principale de payer le loyer exigible aux termes convenus est avéré.

- Sur la clause de renonciation à l'indemnité d'éviction

11 - En vertu des dispositions de l'article 1162 du code civil, dans sa version applicable au litige : 'Dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation.'

12 - Selon l'avenant au contrat de bail du 10 décembre 2009 :

« Si au terme du bail, et en respectant les formes prévues par la loi en matière de refus de renouvellement du bail commercial, le bailleur s'oppose au renouvellement, le preneur renonce à toute indemnité d'éviction dès lors qu'il n'aura pas atteint un loyer cumulé (loyer fixe + loyer variable) au moins égal à 90 % du loyer initial indexé (loyer avant le présent avenant) ».

13 - Le congé délivré le 4 novembre 2020 pour le 30 juin 2021 vise la clause de renonciation à la perception d'une indemnité d'éviction prévue dans l'avenant du 15 décembre 2009. C'est à bon droit que le tribunal a considéré que cette clause était stipulée en faveur du bailleur, débiteur de l'indemnité et non professionnel.

Dès lors, au regard de la référence au loyer indexé, il convient de prendre en compte l'indexation et de dire que la clause litigieuse prévoit que le loyer versé en 2020 doit être comparé avec le loyer initial après indexation en fin de bail.

Le loyer initial s'élève à la somme de 6051 euros HT correspondant au loyer fixé par l'avenant diminué de 22 %. Après indexation en fin de bail, le 30 juin 2021, le loyer s'élève à la somme de 6 737 ,13 euros HT, ce dont conviennent l'appelante et l'intimée.

Les parties divergent sur le plafonnement de l'indexation.

L'article 9 du contrat de bail initial de prévoit que 'les révisions seront égales à la variation de l'indice sus-indiqué plafonnée, à la hausse comme à la baisse, à 60%'.

L'avenant du 10 décembre 2009 indique en préambule que 'le présent accord en raison des concessions réciproques qu'il contient a valeur de transaction au sens des articles 2044 et suivants du code civil.' Le bailleur a en effet consenti à une baisse 22 % du loyer.

Par ailleurs, l'article 1 de l'avenant relatif au loyer indique expressément que ces dispositions remplacent celles de l'article 8 du bail originel, sachant que la rubrique 'révision du loyer' fait partie de cet article 1.

La commune intention parties était donc bien de remplacer le bail initial par l'avenant, s'agissant du calcul du loyer. Dès lors, il n'y a pas lieu de plafonner l'indexation.

Le calcul est donc le suivant : 90% du loyer initial indexé = 6 737,13 HT x 90 % = 6 063,41 euros HT.

Le loyer en fin de bail était de 5 884,65 euros HT ; il était inférieur aux 90 % du loyer initial indexé.

Au regard des termes de l'avenant, et dans cette hypothèse, le preneur renonce à toute indemnité d'éviction.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

- Sur le montant de l'indemnité d'occupation

14 - Il est constant en droit que l'indemnité d'occupation due par le preneur maintenu dans les lieux à l'expiration du bail en application doit être fixée en fonction de la valeur locative.

15 - Dans une décision en date du 14 juin 2023, le juge des loyers commerciaux a fixé la valeur locative d'un logement de catégorie T3 à la somme de 7 430,62 euros TTC à compter du renouvellement du bail. Cette somme n'est pas contestée par l'appelante, laquelle sollicite toutefois un abattement de 15 % au titre de la précarité.

Il convient en l'espèce de pratiquer un abattement pour précarité à hauteur de 10 %, portant ainsi l'indemnité d'occupation annuelle à 7 430, 62 - 74,30 = 7 356,32 euros TTC.

Le jugement sera infirmé de ce chef et la société EGS [Localité 6] Exploitation sera condamnée à payer une indemnité d'occupation annuelle de 7 356,32 euros à compter du 1er juillet 2021, le congé ayant pris effet le 30 juin 2021.

Sur les dommages et intérêts

16 - La société EGS [Localité 6] Exploitation soutient que Mme [G] a fait preuve de mauvaise foi dans le cadre de la mise en oeuvre de la clause résolutoire, en délivrant des commandements de payer pendant la crise sanitaire, et dans le cadre de l'obligation de renégociation d'un contrat devenu déséquilibré.

17 - Mme [G] relève que l'appelante n'a jamais demandé la renégociation du contrat et que les saisons d'été 2020 et 2021 n'ont pas été impactées par les mesures gouvernementales.

Sur ce

18 - Selon l'article 1134 du code civil dans sa version applicable au litige :

'Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.'

19 - D'une part, la société EGS [Localité 6] Exploitation ne démontre pas avoir sollicité la renégociation du contrat.

D'autre part, l'assignation est postérieure à la fin de l'état d'urgence.

Dès lors, l'appelante échoue à démonter la mauvaise foi du bailleur et le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur la demande de remise en état des lieux

20 - A titre reconventionnel, Mme [G] fait valoir que le preneur n'a pas entretenu les lieux et n'a pas signalé de dégât des eaux majeur. Elle sollicite la remise en état des lieux sous astreinte.

21 - La société EGS [Localité 6] Exploitation réplique qu'aucune restitution n'est intervenue et qu'il n'est justifié d'aucune dégradation ne relevant pas de l'usure normale des lieux.

Sur ce

22 - Selon l'article 1732 du code civil :

'Il [le preneur] répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.'

23 - Selon l'article 5 du bail, le preneur 'entretiendra les lieux et les meubles loués dans leur état au jour de l'entrée en jouissance. Il entretiendra les lieux loués en bon état de réparations locatives et d'entretien pendant la durée du bail, et en fera de même pour les éléments mobiliers'.

24 - En l'espèce, les locaux n'ont pas encore été restitués et l'état des lieux n'a pas été réalisé.

Les courriers échangés font état d'infiltrations. Il n'est cependant pas démontré que le dégât des eaux soit de la responsabilité du preneur, notamment si les infiltrations viennent de la toiture.

Dès lors, Mme [G] ne justifie pas d'un défaut d'entretien par l'appelante.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

25 - Partie succombante, la société EGS [Localité 6] Exploitation sera condamner à verser la somme 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS