TJ Bobigny, 5 févr. 2025, RG 24/04987

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 05 FEVRIER 2025

Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 24/04987 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZFNB
N° de MINUTE : 25/00210

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par son syndic, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, SASU
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210

C/

DEFENDEURS

Monsieur [F] [G]
[Adresse 3]
[Localité 5]
non représenté

Madame [O] [C] [W] [N] épouse [G]
[Adresse 3]
[Localité 5]
non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 08 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [F] [G] et Madame [O] [C] [W] [N] épouse [G] sont propriétaires des lots n°2022 et 2081 de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 6] (93).

Par actes de commissaire de justice du 13 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, a fait assigner Monsieur [F] [G] et Madame [O] [C] [W] [N] épouse [G] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER solidairement Monsieur [G] et Madame [N] au paiement de la somme de 17 544,45 € avec intérêts de droit à compter de la présente assignation.
CONDAMNER également in solidum Monsieur [G] et Madame [N] au paiement de la somme de 3 000 € à titre de dommages intérêts pour résistance abusive.
CONDAMNER EN OUTRE in solidum Monsieur [G] et Madame [N] au paiement de la somme de 1 200 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
CONDAMNER Monsieur [G] et Madame [N] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [F] [G] et Madame [O] [C] [W] [N] épouse [G], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent plus celles-ci. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [F] [G] et Madame [O] [C] [W] [N] épouse [G] au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui leur a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Monsieur [F] [G] et Madame [O] [C] [W] [N] épouse [G] n’ont pas constitué avocat.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 08 octobre 2024 et fixée à l'audience du 08 janvier 2025. Elle a été mise en délibéré au 05 février 2025.

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [F] [G] et Madame [O] [C] [W] [N] épouse [G];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 8 juillet 2020, 17 mai 2021 et 29 juin 2022 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2019, 2020 et 2021 ainsi que les budgets prévisionnels 2022 et 2023 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic en vigueur du 29 juin 2022 au 30 septembre 2023.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, faute de justifier de l'approbation du budget prévisionnel 2024, les demandes formées au titre des appels des 1er et 2ème trimestre 2024 seront rejetées, soit la somme totale de 1.159,78 euros.

Dès lors, il ressort du relevé de compte versé en procédure, arrêté au 1er avril 2024, que le montant total des appels de fonds de charges et travaux recevables sur la période étudiée, déduction faite des sommes dues au titre des 1er et 2ème appels 2024, a été de 15.425,14 euros tandis que le total des sommes portées au crédit dudit compte a été sur cette même période de 802,74 euros.

Le règlement de copropriété prévoit expressément à son article 108 la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d'un même lot.

Ainsi, il convient de condamner solidairement Monsieur [F] [G] et Madame [O] [C] [W] [N] épouse [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14.622,40 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er avril 2024, appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l'assignation, valant mise en demeure.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l'espèce, il est sollicité la somme de 1.762,27 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 19 avril 2023.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l'espèce les frais de contentieux du 25 octobre 2021 de 4,40 euros, les frais de mise en demeure du 25 octobre 2021 de 36 euros, les frais de contentieux du 17 décembre 2021 de 600 euros ainsi que les frais de contentieux de cette même date de 240 euros.

De même, il convient également de déduire les frais de « constitution de dossier huissier » du 05 avril 2023 et de « constitution dossier avocat » du 03 août 2023, à hauteur chacun de 350 euros, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il y a lieu en revanche de retenir les frais d'huissier pour la signification du commandement de payer du 19 avril 2023, à hauteur de 181,87 euros, dont il est justifié.

Les dispositions du règlement de copropriété relatives à la solidarité entre les copropriétaires indivis ont également vocation à s'appliquer à l'égard de la somme due au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Monsieur et Madame [G] seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de la somme de 181,87 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, il apparaît que Monsieur [F] [G] et Madame [O] [C] [W] [N] épouse [G] ont déjà fait l'objet d'une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal d’instance de Bobigny du 05 juin 2019. Dès lors, en continuant de s'abstenir du paiement de l'intégralité de leurs charges, alors qu’ils ont été suffisamment éclairés par les motifs du jugement susvisé, ils ont occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, les époux [G] ont en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Monsieur et Madame [G] étant coauteurs de ce dommage, il y a lieu de les condamner in solidum.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur et Madame [G], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [F] [G] et Madame [O] [C] [W] [N] épouse [G] seront condamnés in solidum aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,