TJ Bordeaux, 5 févr. 2025, RG 23/06330

N° RG 23/06330 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YB44

7EME CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX 7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 05 FÉVRIER 2025 50Z

N° RG 23/06330
N° Portalis DBX6-W-B7H- YB44

Minute n°2025/

AFFAIRE :

SARL MAURICE & MAURICE
C/
[R] [P] [J] épouse [K]

Grosse Délivrée
le :
à
SARL CABINET DUCOURAU AVOCAT
Me Florence MOLERES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel, Magistrat rapporteur,

Lors du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7ème Chambre Civile,
Madame VERGNE, Vice-Président,
Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

Lors des débats et du prononcé :

Madame GUILLIEU, Adjointe administrative assermentée faisant fonction de Greffier lors des débats,
Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier lors du prononcé,

DÉBATS :

à l’audience publique du 11 Décembre 2024,

Monsieur TOCANNE, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

SARL MAURICE & MAURICE
[Adresse 4]
[Localité 3]

représentée par Me Florence MOLERES, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

Madame [R] [P] [J] épouse [K]
née le 28 Décembre 1967 à [Localité 5] (MADAGASCAR)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Me Jean-Marc DUCOURAU de la SARL CABINET DUCOURAU AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE.

Aux termes d'un acte authentique reçu le 14 février 2023 par Me [F], notaire à [Localité 3], la SARL MAURICE & MAURICE a promis de vendre à Mme [R] [J] épouse [K], qui s’est engagée à l'acquérir, un appartement constituant le lot n°7 d’un immeuble soumis au régime de la copropriété sis [Adresse 2], moyennant le prix principal de 225.000 euros.

Cet acte édictait différentes conditions suspensives, la réitération devant intervenir au plus tard le 15 mai 2023 et une clause pénale de 22.500 euros était instituée à la charge de la partie défaillante.

Mme [K] versait entre les mains du notaire une somme de 11.250 euros à titre de dépôt de garantie.

Par courrier du 19 avril 2023, Mme [K] informait sa cocontractante de sa volonté de ne pas poursuivre son acquisition en raison de la découverte d’informations qui lui avaient été dissimulées tenant notamment à un avis d’opposition du 29 décembre 2021 à la déclaration préalable de travaux portant sur la création de ce logement.

Malgré sommation de passer acte délivrée le 29 juin 2023 à la requête de la SARL MAURICE & MAURICE, Mme [K] refusait de réitérer et un procès-verbal de carence était dressé par le notaire le 06 juillet 2023.

Par acte du 25 juillet 2023, la SARL MAURICE & MAURICE a saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux d'une action en paiement des sommes de 22.500 euros au titre de la clause pénale, 11.500 euros au titre du dépôt de garantie, 4.000 euros au titre de la perte de temps et 3.000 euros au titre du préjudice moral dirigée contre Mme [K].

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 06 décembre 2024 par la SARL MAURICE & MAURICE,

Vu les conclusions notifiées le 06 décembre 2024 par Mme [K],

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 06 décembre 2024 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 11 décembre 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

I - SUR LES DEMANDES PRINCIPALES.

Aux termes de ses ultimes écritures, la SARL MAURICE & MAURICE sollicite, sur le fondement des articles 1104, 1582 et 1217 du code civil, la condamnation de Mme [J] épouse [K] à lui payer les sommes de 22.500 euros au titre de la clause pénale, 11.500 au titre du dépôt de garantie avec libération de celui-ci en sa faveur, 4.000 euros en indemnisation de son préjudice résultant de la perte de temps et 3.000 euros en réparation de son préjudice moral, soutenant notamment à cet effet que la vente était parfaite car l’immeuble n’étant pas situé en secteur sauvegardé, aucune déclaration préalable de travaux n’était nécessaire afin de créer cet appartement supplémentaire.

Afin de s’opposer à ces prétentions, Mme [K] fait valoir, au visa des articles 1128,1130,1132,1137 et 1178 du code civil, que la promesse de vente du 14 février 2023 est nulle en raison de la dissimulation dolosive par la SARL MAURICE & MAURICE de l’élément déterminant de son consentement que constituait l’arrêté d’opposition à déclaration préalable de travaux du 29 décembre 2021 pris par le maire de [Localité 3] et refusant la création du logement objet du contrat.

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un cocontractant d’obtenir le consentement de l’autre partie par des manœuvres ou des mensonges ou bien de dissimuler intentionnellement une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

D’autre part, l’article 1112-1 du même code stipule que celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Enfin, en application des articles 1178 et 1128 du code civil, est nul le contrat qui ne remplit pas les conditions de validité nécessaires à sa conclusion, dont un consentement régulier.

N° RG 23/06330 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YB44

En l’espèce, l’objet de la vente était contractuellement défini comme un local d’habitation à aménager, avec volume au-dessus du local privatif jusqu’en sous-face de la toiture commune et escalier privatif entre les deux niveaux, constituant le lot n°7 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, sis [Adresse 2], comprenant notamment, outre les parties communes, trois caves en sous-sol, un appartement au rez-de-chaussée avec jardin privatif, un appartement au 1er étage et deux locaux d’habitation en duplex à aménager aux deuxième et troisième étage.

Mme [K] verse aux débats la déclaration préalable de travaux, obtenue directement par elle auprès des services de l’urbanisme, et déposée le 07 décembre 2021 par l’architecte de la SARL MAURICE & MAURICE en vue de la “Création d’un logement, modification de l’altimétrie du plancher des combles (dépose et réalisation d’un nouveau plancher)”. Il était précisé que cet appartement de 3 pièces, destiné à être vendu, était situé [Adresse 2] et que les travaux entraîneraient la suppression de 32 m² de plancher ainsi que la création de 38 m².

Le 29 décembre 2021, après avis défavorables de la mairie et de [Localité 3] Métropole, le maire agissant au nom de l’Etat signait un arrêté d’opposition à cette déclaration préalable aux motifs essentiels que le projet proposé localisé en zone UP1 portait sur la création inappropriée d’un logement supplémentaire de type duplex au R+2 au regard des caractéristiques de cet immeuble ancien déjà densément occupé, d’une faible qualité du logement accentuée par la maladresse des travaux extérieurs portant notamment sur les fenêtres de toit et banalisant la façade du bâtiment outre une place manquante de stationnement pour véhicule léger et deux roues.

Cet arrêté concernait manifestement le bien objet du contrat du 14 février 2023 et précisait en observation qu’un “nouveau projet mieux maîtrisé architecturalement et moins dense sera à rechercher et soumis pour avis préalable à la SEM IN CITE”.

Il n’est pas soutenu que cette décision ait fait l’objet d’un recours de la part de la SARL MAURICE & MAURICE qui estime que pour s’être finalement limitée à remanier l’intérieur de l’immeuble sans surface de plancher supplémentaire, elle n’avait pas créé de logement mais seulement divisé le 2ème étage en deux lots, n°6 et 7, et utilisé le 3ème étage mansardé pour le rattacher à ces deux lots afin de permettre un volume sous plafond plus élevé, opération la dispensant du dépôt d’une déclaration préalable.

Le courriel de [Localité 3] METROPOLE produit par la SARL MAURICE & MAURICE et adressé à son architecte, évoquant l’absence de nécessité d’une déclaration préalable pour la création d’un logement supplémentaire dans un immeuble qui n’est pas situé en secteur sauvegardé, est inexploitable car il ne comporte aucune précision permettant d’identifier l’immeuble concerné et au surplus la copie versée aux débats est vierge de toute date.

Le 05 mars 2023, IN CITE écrivait au notaire en attirant son attention sur la création récente d’un lot supplémentaire au second étage du [Adresse 2] [Localité 3] par rapport aux locaux déclarés au cadastre, ce niveau étant dorénavant divisé en deux lots, n°6 et 7, désignés comme “locaux d’habitation à aménager” chacun se prolongeant sur une partie du niveau des combles, cette division venant en contradiction avec la politique de l’habitat souhaitée par la collectivité.

Cette même lettre invitait le notaire à porter ces éléments à la connaissance des parties et demandait à l’acquéreur de faire part à IN CITE de son projet d’aménagement intérieur de ce logement.

La SARL MAURICE & MAURICE a contourné l’arrêté d’opposition du 29 décembre 2021 en ne créant certes pas un nouveau logement dans les seuls combles antérieurement rattachés au seul lot n°6 qui occupait la totalité du deuxième niveau mais en divisant celui-ci ainsi que les combles afin d’obtenir un septième lot, ce que confirme la description de l’immeuble contenue dans la promesse de vente, soit “deux locaux d’habitation en duplex à aménager aux deuxième et troisième étage”.

Désormais, les lots n°6 et 7 se trouvent, l’un comme l’autre, en partie sur le deuxième étage et en partie sur le troisième étage constitué par les anciens combles aménagés en mezzanine et dont le plancher a été abaissé de 40 centimètres comme le reconnaît expressément la SARL MAURICE & MAURICE en page 29 de ses conclusions.

Cet abaissement du plancher, excédant une simple réfection à l’identique, a permis de gagner de la hauteur sous plafond et était déjà prévu par la déclaration préalable du 06 décembre 2021 déposée le lendemain qui faisait ainsi apparaître la création d’une surface supplémentaire de plancher nette de 6 m² obligatoirement soumise à une nouvelle déclaration préalable ainsi qu’en dispose l’article L 421-17 f du code de l’urbanisme.

Vendeur professionnel, la SARL MAURICE & MAURICE n’a informé Mme [K] ni de l’existence de la déclaration de travaux du 06 décembre 2021 et de l’arrêté d’opposition du 29 décembre suivant ni de la création d’une surface de plancher imposant le recours à une nouvelle déclaration préalable.

Mme [K] a ainsi été privée de toute information relative à l’hostilité de la collectivité, plus particulièrement motivée par sa politique de l’habitat, quant à la création d’un nouveau logement dans cet immeuble, à la manière dont le vendeur s’était techniquement affranchi de l’opposition du 29 décembre 2021, à l’obligation qui lui avait été faite de soumettre pour avis préalable à la SEM INCITE un nouveau projet mieux maîtrisé architecturalement et moins dense et enfin à l’absence de déclaration préalable à la création d’une surface de plancher de plus de 5 m².

Ces informations étaient particulièrement déterminantes du consentement de Mme [K] car elles avaient un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat qui portait sur un logement à aménager par elle et sous sa seule responsabilité alors que, par son courrier du 08 mars 2023, la SEM IN CITE rappelait, après avoir pris connaissance de la déclaration d’intention d’aliéner, différentes exigences d’habitabilité contenues dans le Règlement sanitaire départemental et demandait expressément à avoir connaissance du projet d’aménagement intérieur qu’elle entendait manifestement contrôler, poursuivant ainsi l’objectif annoncé dans l’arrêté d’opposition.

Il résulte de cet acte administratif du 29 décembre 2021 et de ses suites, différentes contraintes et restrictions ayant pour effet de limiter la liberté d’aménagement de l’acquéreur ce qu’il n’a découvert que postérieurement au compromis synallagmatique de vente du 14 février 2023.

Il n’appartient pas au juge judiciaire de se prononcer sur la légalité de la position exprimée par l’Administration et cette absence d’information imputable au seul vendeur a eu pour effet de vicier le consentement de Mme [K], acheteur profane ignorant légitimement ces éléments.

L’intention dolosive du vendeur n’étant pas établie de manière certaine, la vente sera cependant déclarée nulle en application des articles 1112-1, 1178 et 1128 du code civil et la SARL MAURICE & MAURICE sera par voie de conséquence déboutée de toutes ses prétentions, le contrat ainsi annulé étant censé n’avoir jamais existé.

Les autres arguments des parties, dès lors surabondants, ne seront pas examinés.

II - SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES.

Outre la libération à son profit du dépôt de garantie, Mme [K] sollicite la condamnation de la SARL MAURICE & MAURICE à lui payer les sommes de 3.393,17 euros en réparation de son préjudice matériel et 5.000 euros en indemnisation de son préjudice moral.

La restitution du dépôt de garantie étant la conséquence directe et automatique de l’anéantissement du contrat, Me [F], notaire à [Localité 3], sera autorisée à remettre à Mme [K] la somme de 11.250 euros détenue de ce chef, sur justification de la signification à parties du présent jugement.

Cependant, cette restitution ne peut être assortie des intérêts au taux légal, la somme de 11.250 euros étant détenue pas le notaire à titre de séquestre.

L’article 1178 du code civil prévoit en son dernier alinéa qu’indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions de droit commun de la responsabilité extra contractuelle, à charge donc pour elle de démontrer l’exigence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien causal.

Le défaut d’information au sujet des vicissitudes administratives connues par ce projet constitue une faute de la part de la SARL MAURICE & MAURICE qui, vendeur professionnel, se devait d’éclairer spontanément, complètement et loyalement son cocontractant profane.

A l’appui de sa demande d’indemnisation d’un dommage matériel, Mme [K] fait valoir qu’elle a supporté depuis le 11 juillet 2023 les frais de garde-meubles du mobilier familial, dont une bibliothèque de 2.000 ouvrages, qu’elle souhaitait entreposer momentanément dans le logement convoité, étant affectée en Guadeloupe depuis le 1er février 2023 et ce pour trois ans.

Mme [K] n’a transporté à [Localité 3] ce mobilier provenant de [Localité 7] qu’en juillet 2023 alors que dès le 19 avril précédent, elle notifiait sa volonté irrévocable de ne plus acquérir ce bien qui n’était pas à usage d’entrepôt mais d’habitation.

N° RG 23/06330 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YB44

Il convient également d’observer que Mme [K] et son époux ont acquis un autre immeuble le 05 septembre 2024, actuellement en travaux de telle sorte qu’ils ne peuvent y stocker leur mobilier.

Alors que le logement vendu par la SARL MAURICE & MAURICE nécessitait d’important travaux avant d’être habitable, Mme [K] ne démontre pas que, contrairement à l’immeuble postérieurement acquis avec son époux à [Localité 6], elle avait l’intention d’en différer l’exécution afin d’y entreposer ses meubles.

En l’absence de lien causal entre la faute et le préjudice allégué, cette demande sera rejetée.

Il en sera de même de la demande d’indemnisation au titre d’un préjudice moral, en l’absence de toute forme d’atteinte aux sentiments, à l’honneur, l’affection ou la considération de Mme [K] qui, de surcroît, résidait à la Guadeloupe pour trois ans et ne pouvait donc habiter ce logement à aménager.

III - SUR LES AUTRES DEMANDES.

Il sera rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Partie perdante, la SARL MAURICE & MAURICE sera condamnée au paiement d’une indemnité de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles au profit de Mme [K] et supportera les dépens.

EN CONSÉQUENCE.

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Annule la promesse synallagmatique de vente du 14 février 2023 intervenue entre la SARL MAURICE & MAURICE et Mme [R] [J] épouse [K], portant sur un appartement constituant le lot n°7 d’un immeuble soumis au régime de la copropriété sis [Adresse 2],

Déboute la SARL MAURICE & MAURICE de l’intégralité de ses demandes,

Enjoint à Me [F], notaire à [Localité 3], de remettre à Mme [R] [J] épouse [K] le dépôt de garantie de 11 250 euros, sur justification de la signification à parties du présent jugement,

Déboute Mme [R] [J] épouse [K] de ses demandes indemnitaires et au titre des intérêts au taux légal sur le dépôt de garantie,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire par provision,

Condamne la SARL MAURICE & MAURICE à payer à Mme [R] [J] épouse [K] une indemnité de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL MAURICE & MAURICE aux dépens et dit qu'ils seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7ème Chambre Civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT