CA Aix Provence, 5 févr. 2025, RG 24/03933

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 5 FEVRIER 2025

N° 2025/ 48

Rôle N° RG 24/03933 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BMZK4

(JONCTION AVEC LE RG 24/4060)

[K] [P]

[X] [S] épouse [I]

[J] [I]

[W] [G]

[A] [O] [E] [I] épouse [L]

[C] [G]

[Z] [O] [W] [I] épouse [D]

SAS LOU SOULEU MI FA CANTA

SCI SOPHIMAR

C/

[X] [S] (VEUVE [I])

[J] [I]

[A] [I]

[Z] [I]

[K] [P] épouse [G]

[W] [G]

[BF] [U]

[C] [G] épouse [N]

S.A.S. LOU SOULEU MI FA CANTA

S.C.I. SOPHIMAR

S.A.R.L. MAXIMMO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Arnaud BILLIOTTET

Me Jean-françois JOURDAN

Me Jenny CARLHIAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Draguignan en date du 02 Mars 2023 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 17/02704.

APPELANTES ET INTIMES

Madame [K] [P] veuve [G]

née le 07 Février 1935 à [Localité 20],

demeurant [Adresse 4]

Madame [W] [G]

née le 08 Décembre 1968 à [Localité 16] (83)

demeurant [Adresse 9]

Madame [C] [G] épouse [N]

née le 23 Mai 1974 à [Localité 16] (83)

demeurant [Adresse 7]

Toutes trois représentées par Me Arnaud BILLIOTTET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMES ET APPELANTS

Madame [X] [S] épouse [I]

née le 02 Juillet 1928 à [Localité 17] (83), demeurant [Adresse 8]

Monsieur [J] [I]

né le 06 Novembre 1949 à [Localité 14] (MAROC), demeurant [Adresse 11]

Madame [A] [O] [E] [I] épouse [L]

née le 30 Décembre 1954 à [Localité 15] (83), demeurant [Adresse 2]

Madame [Z] [O] [W] [I] épouse [D]

née le 06 Septembre 1957 à [Localité 19] (83), demeurant [Adresse 6]

Tous les quatres représentés par Me Jean-françois JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Laurent LACAZE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Monsieur [BF] [U]

né le 26 Février 1977 à [Localité 13],

demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Jenny CARLHIAN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substitué par Me Eïmen BEN ALI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.A.R.L. MAXIMMO, demeurant [Adresse 5]

représentée par Me Jenny CARLHIAN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substitué par Me Eïmen BEN ALI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

PARTIES INTERVENANTES

SAS LOU SOULEU MI FA CANTA

demeurant [Adresse 8]

SCI SOPHIMAR représentée par son gérant domicilié en cette qualité au siège social,

demeurant [Adresse 12]

Toutes les deux représentées par Me Jean-françois JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Laurent LACAZE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

---

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 04 Novembre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2025. A cette date, les parties ont été avisées que le délibéré était prorogé au 28 janvier 2025 puis au 5 février 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 5 février 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Mme [K] [P] veuve [G] est usufruitière et Mme [W] [G] et [C] [G] épouse [N] sont nues-propriétaires pour la moitié indivise d'une parcelle de terre agricole cadastrée section BN numéro [Cadastre 10], lieudit [Adresse 18] sur la commune de [Localité 15].

Par promesse unilatérale de vente sous seing privée du 12 juillet 2012, enregistrée au service de la publicité foncière le 13 juillet 2012, les consorts [G] se sont engagées à vendre la parcelle a M. [V] [I] et M.[BF] [U] pour une durée de trois ans.

Cette promesse de vente a fait suite à une promesse conclue pour la même parcelle le 3 mars 2008 au pro't de [V] [I] par [Y] [G], usufruitier de la parcelle à l'époque, et ses 'lles nues-propriétaires [W] [G] et [C] [G] épouse [N].

M.[V] [I] est décédé le 17 mars 20l3.

Par courrier recommandé du 10 juillet 2015 M.[BF] [U] et les ayants-droits de [V] [I], Mme [W] [S] veuve [I] M. [J] [I], Mme [A] [I], Mme [Z] [I] épouse [D], ont levé l'option de la promesse de vente.

En l'absence de bornage de la parcelle en cause (une partie étant conservée par les vendeurs) et de 'xation du prix entre les parties, la vente n'a pu intervenir et [W] [G] a adressé le 23 décembre 2015 un courriel aux bénéficiaires invoquant la caducité de la promesse.

Par actes des 8, 15 et 27 mars 2017, les consorts [G] ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Draguignan [W] [S] veuve [I], [J] [I], [A] [I], [Z] [I] épouse [D] et [BF] [U], aux fins de solliciter la nullité de la promesse unilatérale de vente non constatée dans un acte authentique au bout de 18 mois, et ce sur le fondement de l'article L.290-I du code de la construction et de l'habitation, outre l'octroi de 120 000 euros de dommages et intérêts pour la faute commise par les béné'ciaires.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 février 2019, Ia SARLU Maximmo

est intervenue volontairement à la présente instance aux côtés de M.[BF] [U].

Par conclusions noti'ées par la voie électronique le 28 février 2019, la SAS Lou Souleu Mi Fa Canta et la SCI Sophimar sont intervenues volontairement à la présente instance aux cotés des consorts [I].

Par jugement du 2 mars 2023 le tribunal judiciaire de Draguignan a :

-déclaré Mme [K] [P] veuve [G], Mme [W] [G] et Mme [C] [G] épouse [N] irrecevables en leur action en nullité de la promesse de vente du 12 juillet 2012 ;

-constaté le caractère parfait de la vente par la levée de la promesse d'option et a renvoyé les parties devant le notaire désigne dans la promesse de vente en date du 12 juillet 2012 a'n de conclure la vente dé'nitive sous réserve de la preuve de l'accomplissement effectif des conditions suspensives ;

-débouté Madame [K] [P] veuve [G], Madame [W] [G] et Mme [C] [G] épouse [N] de l'intégralité de leurs demandes ;

-déclaré Monsieur [BF] [U] irrecevable en son action en résolution du protocole signé le 24 juiIlet 2015 ;

-condamné Mme [X] [S] veuve [I], [A] [I] veuve [L], M.[J] [I] Mme [Z] [I] épouse [D] in solidum à payer à M.[BF] [U] la somme de 60 000 euros à titre de restitution de l'indemnité d'immobilisation versée somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision ;

-déboute Mme [X] [S] veuve [I], [A] [I] veuve [L], M.[J] [I], Mme [Z] [I] épouse [D] du surplus de leurs demandes ;

-débouté M.[BF] [U] du surplus de ses demandes ;

-déclaré la SCI Sophimar et SAS Lou Souleu Mi Fa Canta  et la SARL MAXIMMO recevables en leurs interventions volontaires à la présente instance ;

-condamné, Mme [K] [P] veuve [G], Mme [M] [G] et [C] [G] époue [N] in solidum aux dépens de l'instance avec recouvrement direct au profit de M° [R] ;

-condamné, Mme [K] [P] veuve [G], Mme [M] [G] et [C] [G] épouse [N] in solidum à payer àMme [X] [S] veuve [I], [A] [I] veuve [L], M.[J] [I] Mme [Z] [I] épouse [D] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

-condamné, Mme [K] [P] veuve [G], Mme [M] [G] et [C] [G] épouse [N] in solidum à payer à m.[BF] [U] i la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi le tribunal a considéré que :

-les consorts [G] n'étaient pas fondés à réclamer la nullité de la promesse de vente sur le fondement de l'article L 290-1 du code de la construction motifs pris de leur renonciation tacite à ces dispositions et de leur volonté tacite de confirmer l'acte nul ;

-les demandes de dommages et intérêts ne sont pas recevables sur le fondement de l'article 1240 du Code civil ; et subsidiairement ils ne démontrent aucune faute des consorts [I] et de [BF] [U] ;

-la vente est donc parfaite au jour de la levée de l'option le 10 juillet 2015 et le transfert de propriété ne s'opérera qu'au jour de l'acte authentique ;

-il n'est prévu aucune caducité de la promesse pour non- respect des délais de réalisation de la vente ;

-s'agissant des demandes de [BF] [U] et de la société Maximmo en résolution du protocole du 24 juillet 2015, le tribunal les a dites prescrites ;

-en revanche, les demandes en paiement de la somme de 60 000 euros par les consorts [I] étaient recevables et fondées, M.[U] n'étant pas responsable du bocage de la réalisation de la promesse.

Par déclaration du 27 mars 2023, Mme [K] [P] veuve [G], Mme [W] [G] et Mme [C] [G] épouse [N] ont interjeté appel de la décision.

Par déclaration du 29 mars 2023 Mme [X] [S] veuve [I], [A] [I] veuve [L], M.[J] [I] Mme [Z] [I] épouse [D] ont également interjeté appel de la décision.

Les instances ont été jointes.

La clôture de l'instruction est en date du 7 octobre 2024.

Avant ouverture des débats, les parties se sont accordées pour admettre aux débats l'ensemble des conclusions déposées et il a été procédé au rabat de la clôture, la nouvelle clôture étant fixée au 28 octobre 2024.

EXPOSE DES MOYENS ET PRETENTIONS

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 6 octobre 2024, Mme [K] [P] veuve [G], Mme [W] [G] et Mme [C] [G] épouse [N] demandent à la cour de :

-infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Draguignan le 2 mars 2023 des chefs

critiqués ;

Statuant à nouveau :

-constater que les intimés demandent la résolution de la vente intervenue le 10 juillet 2015 ;

En conséquence :

-prononcer la résolution de la vente intervenue le 10 juillet 2015 entre Mmes [K] [P] veuve [G], [W] et [C] [G], d'une part, et Mmes [H] [S] veuve [I], Mme [A] [I], Mme [Z] [I], MM. [J] [I] et [BF] [U], ou de toute personne qui se serait substituée d'autre part, et portant sur les parcelles figurant au cadastre sous les n° BN [Cadastre 10], pour une contenance de 1ha 38a 78 ca et BN [Cadastre 3] pour une contenance de 22a 50 ca, Lieudit « [Adresse 18] » sur la commune de [Localité 15] (83), à la suite d'une promesse unilatérale de vente signée le 12 juillet 2012 ;

-condamner solidairement Mmes [X] [S] veuve [I], Mme [A] [I], Mme [Z] [I], M. [J] [I] la SCI Sophimar et SAS Lou Souleu Mi Fa Canta  et [BF] [U] et la société Maximmo à payer Mmes [K] [P] veuve [G], [W] et [C] [G] la somme de 200 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

-dire que l'indemnité d'immobilisation versée à hauteur de 120 000 euros s'imputera sur cette condamnation à dommages et intérêts prononcée par la cour ;

Sur l'appel incident :

-déclarer Mmes [X] [S] veuve [I], Mme [A] [I], Mme [Z] [I], M. [J] [I], SCI Sophimar et SAS Lou Souleu Mi Fa Canta , et M.[BF] [U] et la société Maximmo mal fondés en leur appels incidents ;

-le rejeter et les débouter de l'ensemble de leurs demandes ;

En tout état de cause,

-condamner solidairement Mmes [X] [S] veuve [I], Mme [A] [I], Mme [Z] [I], M. [J] [I], SCI Sophimar et SAS Lou Souleu Mi Fa Canta  et M.[BF] [U] et la société Maximmo à payer la somme de 8 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile aux consorts [G] ;

-les condamner solidairement aux dépens de l'instance.

Ils font valoir en substance que :

-il existait une précédente promesse conclue entre [V] [I] et elles, rédigée en mars 2008 et qui a expiré en août 2011 qui portait sur les mêmes parcelles et qui n'est pas allée pas à son terme ;

-la seconde promesse n'est intervenue qu'entre les consorts [G], M. [I] et M.[U] et a été consentie pour 36 mois ; la réitération de la vente devait intervenir dans le mois suivant la levée de l'option ; la période de 36 mois devait permettre aux acquéreurs de faire les démarches administratives devant permettre le dépôt du permis de construire et la faisabilité du projet ; il n'y avait pas de condition suspensives et un versement initial de 120 000 euros correspondant à une fraction du prix devait restée acquise au promettant que l'option soit levée ou non s'agissant d'une indemnité forfaitaire d'immobilisation ; 

-il n'a été fait aucune démarche par les bénéficiaires de la promesse pour mener à bien l'acquisition et notamment établir les documents d'arpentage pour la séparation des parcelles ; la levée de l'option a faite en juillet 2015 et 3 mois plus tard aucune démarche en vue de la réitération par acte authentique ne sera engagée ;

-ils étaient donc en droit de refuser que cette situation perdure au-delà de décembre 2015 et ont invoqué avec raison la caducité de la promesse ;

-leur demande de résolution n'est pas une nouvelle demande car elle tend aux mêmes fins que la nullité qu'ils ont demandée en première instance  et elle est fondée par les manquements des consorts [I]-[U] à leur engagements ;

-l'indemnité d'immobilisation doit leur rester acquise puisque c'est la loi des parties  et les bénéficiaires n'ont pas respecté les délais de réalisation de la vente ; elle constitue le prix de l'exclusivité au bénéficiaire de la promesse et ne s'analyse pas en une clause pénale ;

-ils ajoutent qu'aucune exécution n'est intervenue depuis le jugement et que désormais les bénéficiaires demandent également la résolution de la vente ;

- ils doit être tenu compte également des préjudices après la résolution ; ils ont refusé nombres de propositions d'offres ;

-ce préjudice peut être chiffré à 80 000 euros supplémentaires ;

-sur l'appel incident ils contestent avoir commis une quelconque faute en refusant de donner leur accord à une quelconque condition suspensive lié à une autorisation d'urbanisme puisque il a été acté dans la promesse que tout avait été précédemment réglé lors de la première promesse en 2011.

Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 23 octobre 2024, les consorts [I], la SAS Lou Souleu Mi Fa Canta et la SCI Sophimar demandent à la cour de :

-Révoquer l'Ordonnance de clôture du 7 octobre et accueillir les présentes conclusions ;

A défaut rejeter les conclusions et pièces régularisées le 6 octobre à 21h20 par les consorts [G] et les conclusions régularisées par M.[BF] [U] et la société Maximmo, le 18 octobre 2024 ;

-Infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a :

*déclaré irrecevable la demande de nullité de la promesse litigieuse.

*dit que la vente était parfaite sous réserve de la réalisation des conditions suspensives et renvoyé les parties devant le notaire.

Statuant à nouveau sur les demandes des consorts [G];

-leur donner acte de leur acquiescement aux demandes des consorts [G] portant :

' à titre principal, sur la résolution de la vente intervenue le 10 juillet 2015 avec les consorts

[I] portant sur les parcelles cadastrées sous les numéros BN [Cadastre 10] et BN [Cadastre 3] et situées sur la commune de [Localité 15] ( 83).

' à titre subsidiaire, sur la nullité de la promesse unilatérale de vente signée entre les mêmes

parties le 12 juillet 2012 et portant sur les mêmes parcelles ;

Y faisant droit prononcer :

- à titre principal la résolution de la vente intervenue le 10/07/20215,

- à titre subsidiaire prononcer la nullité de la promesse litigieuse du 12/07/2012.

Sur le surplus des demandes des consorts [G] ;

-confirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les consorts [G] de l'intégralité de

leurs demandes d'indemnisation ;

A titre subsidiaire,

-limiter le montant de l'indemnisation des consorts [G] à la somme 120 000 euros telle que

prévue contractuellement ;

-les débouter de toutes leurs autres demandes, fins et conclusions, consécutives à la résolution ou la nullité de la promesse ;

Statuant sur leurs demandes  ;

Sur les conséquences de la nullité,

-Infirmer la décision entreprise en ce qu'elle n'a pas accueilli l'intervention volontaire à titre principal des sociétés SCI Sophimar et SAS Lou Souleu Mi Fa Canta ;

Sur le fondement des articles 325 et 329 du Code de procédure civile ;

-accueillir les interventions volontaires des sociétés SCI Sophimar et SAS Lou Souleu Mi Fa Canta  à titre principal ;

Statuant à nouveau,

-condamner conjointement et solidairement Mme [K] [G], Mme [W] et [C] [G] à rembourser la somme de 120 000 euros versée à titre d'indemnité d'immobilisation selon la répartition suivante :

' 60 000 euros à la SAS Lou Souleu Mi Fa Canta 

' 64 347,64 euros à Mme [X] [I] ;

-condamner conjointement et solidairement Mme [K] [G], Mme [W] et [C] [G] à verser à la SCI Sophimar la somme de 11 329,76 euros au titre des frais engagés dans le projet, sauf à parfaire ;

-condamner conjointement et solidairement Mme [K] [G], Mme [W] et [C] [G] à verser aux consorts [I] la somme de 14 352 euros au titre des honoraires d'architecte;

Sur la demande de résolution du protocole formée par M.[BF] [U] ;

Sur le fondement des articles 122 du Code de procédure civile et 2224 du Code civile,

-confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a déclaré irrecevable la demande de résolution du protocole signé entre M. [U] et les consorts [I] du 24 juillet 2015 ;

Sur le fondement des articles 909 et 910-4 du Code de procédure civile ;

-déclaré irrecevable la demande de M. [BF] [U] de voir condamner les Consorts [I] à le relever et garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à sonencontre au profit des consorts [G] ;

-leur donner acte aux du paiement de la somme de 60 000 euros (outre les intérêts et frais) à M.[BF] [U] ;

-condamner conjointement et solidairement Mmes [G] à verser aux consorts [I] la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

-les condamner aux dépens.

Ils soutiennent que :

-ils n'ont pas commis de faute ; M.[V] [I] avait effectué toutes les démarches et engagé des frais auprès d'un architecte et en frais divers pour obtenir la mise en place de réseaux (viabilisation) pour la construction du centre commercial et la séparation des parcelles et le projet a été terminé par l'entrée en vigueur de la loi Sapin qui interdisait à un seul investisseur privé de financer un ouvrage public ; il a proposé une solution qui n'a pas satisfait les consorts [G] ;

-la nouvelle promesse a ainsi été rédigée par Mme [G] et M.[U] est intervenue dans le projet  sans que les parties [I] aient pu faire appel à leur propre notaire;

-les successeurs de M. [I] n'ont pas non plus commis de faute, ils ont accompli moultes diligences entre la levée de l'option et l'assignation notamment pour effectuer le tracé entre les parcelles (division);

-Mme [G] avait affirmé que si la nouvelle promesse n'était pas signée avant le 31 décembre 2015 elle ne poursuivrait pas la vente pour des raisons fiscales et le 23 décembre elle a indiqué que la promesse était caduque ;

-la non-réitération est donc seule imputable aux consorts [G] qui craignaient d'avoir à payer une plus -value ;

-si la vente n'a pas été réitérée après la décision du tribunal c'est uniquement parce qu'ils ont refusé de lever la condition suspensive : la purge du droit de préemption sur la commune de Fréjus ;

-les consorts [G] n'ont pas droit à l'indemnité d'immobilisation du fait de la résolution du contrat ou de sa nullité et ils ne peuvent solliciter quelconque somme les parties étant remis à l'état antérieur ;

-il n'y a pas au surplus de préjudice distinct de l'immobilisation ; ils avaient proposé une acquisition ferme avec un paiement à terme ;

-en revanche ils sont fondés dans leur demande de dommages et intérêts, dés lors que Mme [G] n'a jamais voulu signer une déclaration préalable autorisant la division du terrain pour détacher la parcelle conservée et c'est en voulant déjouer les régles d'urbanisme que les problèmes se sont multipliés ;

-leur préjudice est constitué des frais engagés par la société substituée etpar le montant de l'indemnité d'immobilisation qu'ils ont payée;

-ils précisent qu'ils ont remboursé l'indemnité d'immobilisation à M.[U] dans le cadre de la holding SAS Lou Souleu Mi Fa Canta qui s'est substituée à eux dans le projet  et que la SCI Sophimar a pour sa part supporté d'important frais dnas le cadre de la pormesse en sa qualité de société subsituée par M.[V] [I] ;

-s'agissant des demandes de M.[U] elles sont irrecevables ; la résolution du protocole qu'il a signé le 24 juillet 2015 ne peut aboutir car elle est prescrite ;

-il ne saurait être suivi dans sa demande de garantie car elle n'a pas été formée dans ses première conclusions du délai 909 et constitue une demande nouvelle.

Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 18 octobre 2024, M.[BF] [U] et la SARL Maximmo demandent à la cour de :

-révoquer l'ordonnance de clôture du 7 octobre 2024 et DÉCLARER recevables les présentes conclusions,

-infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de nullité de la promesse de vente du 12 juillet 2012 ;

Et statuant à nouveau, en raison de l'accord des parties,

-prononcer la résolution de la vente intervenue le 10 juillet 2015 ;

-prononcer la nullité de la promesse signée entre les parties le 12 juillet 2012 ;

-confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :

*condamner les consorts [I] à lui verser la somme de 60 000,00 euros à titre de restitution de l'indemnité d'immobilisation versée, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement,

*débouté les consorts [G] de leurs demandes de dommages et intérêts formulées à son encontre ;

Si par extraordinaire la cour venait à considérer qu'il y a lieu de faire jouer la clause de substitution et de solidarité et de :

-condamner les consorts [I] à le relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre en vertu du protocole d'accord signé par les parties ;

-condamner les consorts [G] à leur verser la somme de 3 000 euros chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile.

-condamner toute partie succombante aux dépens de l'instance, dont distraction faite au profit de Maître Jenny Carlhian, Avocat aux offres de droit.

Ils soutiennent que :

-les consorts [I] sont redevables de la somme de 60 000 euros ;

-M.[U] n'est en rien responsable des errements du projet et aucun dommages et intérêts ne peut lui être réclamé ;

-il n'est pas fautif et la nullité des actes entraine la nullité de la clause au titre de l'indemnité d'immobilisation ;

-enfin il n'est démontré aucun préjudice ; M. [U] ne saurait être solidaire des condamnations prononcés et devra si tel est le cas, être relevé et garantie par les consorts [I].

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux dernières écritures déposées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1-Sur la demande de résolution judiciaire de la vente aux torts des intimés

En cause d'appel les consorts [G] demandent à titre principal, la résolution de la vente aux torts des intimés. Au fond, les intimés acquiescent à la résolution du contrat de vente mais contestent toute faute de leur part. Il s'agit donc d'un acquiescement partiel et la cour est tenue d'examiner d'une part la demande nouvelle de résolution du contrat aux torts exclusifs des consorts [I] -[U] et sa recevabilité, et d'autre part, son bien- fondé.

-sur la recevabilité de la demande formée

L'article 564 du code de procédure civile énonce qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.

Les articles 566 et 567 précisent, respectivement, que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire, et que les demandes reconventionnelles sont recevables en appel.

En première instance les appelants demandaient à titre principal la caducité de la promesse de vente et sa nullité. S'ils maintiennent leur demande de nullité de la promesse de vente ce n'est désormais qu'à titre subsidiaire et demandent désormais à titre la résolution du contrat de vente aux torts des acquéreurs.

L'action en nullité de la promesse de vente ou en résolution de la vente ont toutes deux pour objet de mettre à néant le contrat. Il s'en déduit qu'elles tendent aux mêmes fins et la demande des l'appelants, bien que nouvelle, doit être déclarée recevable.

-sur le fond de la demande de résolution de la vente aux torts des consorts [I]-[U]

En application de l'article 1184 du code civil, pris dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisferait pas à son engagement.

Les consorts [G], qui sollicitent la résolution du contrat de vente litigieux aux torts des acquéreurs, n'indiquent pas précisément à quels engagements ces derniers auraient failli. Ils invoquent essentiellement un retard dans la réitération de l'acte authentique et l'absence de toutes démarches, les acquéreurs ayant largement dépassé le délai d'un mois et même de 3 mois à tenir compte de la possibilité de prorogation du délai expirant alors le 10 octobre 2015, après la levée de l'option le 10 juillet 2015 par les héritiers de M.[V] [I] et M.[BF] [U] .

Toutefois, contrairement à ce que soutiennent les appelants, les acquéreurs ne se contentent pas d'affirmer que la réitération de l'acte authentique était bloqué par les exigences de la division parcellaires, les consorts [G] conservant une partie des parcelles vendues.

Il convient de rappeler en premier lieu que M.[V] [I] a connu après la prolongation de la promesse par acte sous seing privé des problèmes de santé et qu'à la suite de son décés ses héritiers ont manifesté leur souhait de poursuivre ses engagements.

En second lieu, ces derniers apportent aux débats des éléments relatant des échanges entre les parties et avec les notaires respectifs de ces dernières, qui démontrent d'une part, que le tracé de la division réalisé par M.[B] géomètre (document d'arpentage), intégrant les demandes des vendeurs, a malgré tout continué a posé problème aux consorts [G] ; qu'il a été nécessaire de revoir avec l'architecte M.[LI] un projet qui permette de réaliser le tracé du partage des parcelles correspondant en tout point aux demandes des vendeurs en décembre 2015 et que les documents transmis le 21 décembre 2015, n'ont pas pour autant freiner les vendeurs dans leur souhait de signer et d'en rester en l'état de la promesse de vente sous -seing privé alors que le notaire des promettants M° [F], suggérait pour sa part, de rédiger une nouvelle promesse après la levée de l'option par acte authentique compte tenu de la fiscalité relative aux plus-values des terrains à bâtir pour les ventes intervenues au 31 décembre 2015 en intégrant cette taxation au prix de vente (pièce n° 77 intimés).

Il ressort également des courriers électronique ou rédigés par Mme [W] [G] et le notaire de cette dernière M° [F] ainsi que par Mme [Z] [D] au nom de l'indivision successorale de M.[I] que Mme [G] a un premier temps adhéré à la rédaction et signature d'une nouvelle promesse de vente pour une réitération de la vente en avril 2016. Elle a ensuite refusé de signer une nouvelle promesse de vente devant le notaire alors que les bénéficiaires de la promesse avaient obtenu le projet de division adapté en fonction de la demande des consorts [G] (pièces n° 98 à 100 et 108 et 109), avaient accepté de rajouter au prix de vente le montant de la plus -value (57 164 euros) et rappelaient par les écrits de leur notaire M° [T] qu'ils renonçaient à la condition suspensive de tout permis de construire mais qu'une déclaration préalable de division était nécessaire à défaut de ne pouvoir opérer la division primaire. Elle demandait donc que la clause de dispense d'urbanisme soit retirée (pièce n° 106).

Ce courrier avait été précédé de la position des consorts [G] qui faisaient connaître à leur notaire qu'elles refusaient d'attendre la purge des délais de retrait et/ ou recours sur la déclaration préalable de division et voulaient maintenir le paragraphe sur la dispense d'urbanisme.

Toutefois, il ne peut être nié que Mme [G] par ses courriels à Mme [D] a manifesté la volonté de passer l'acte alors que le délai de 3 mois après la levée de l'option était expiré, tout en insistant sur une signature avant le 31 décembre 2015 afin d'éviter l'application de la loi Sapin à la transaction et donc une taxation désavantageuse (mail des 18, 21 et 22 décembre 2015). Ce n'est que le 23 décembre 2015 qu'elle a estimé que les parties n'ayant pas pu s'entendre sur « la chose vendue » la promesse était caduque.

Les derniers courriels de Mme [D] à l'architecte ou encore à Mme [W] [G] démontrent que cette dernière a tenté de résoudre encore une fois la difficulté évoquée par Mme [G] sur l'arpentage et les limites de la division en sollicitant les intervenants et en tentant à nouveau de s'adapter à la demande.

Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, il ne peut être reproché aux consorts [I] et à M.[U] d'avoir fait preuve d'inertie et d'avoir ainsi retardé volontairement la réalisation de la vente par acte authentique en ne respectant pas leurs engagements avant l'action en nullité des appelants.

S'agissant de la période postérieure au jugement, les consorts [I] soutiennent que c'est le refus d'accepter la levée des conditions suspensives notamment celle relative à la purge du droit de préemption de la commune de [Localité 15] malgré la demande faite par leur notaire au notaire des consorts [G] qui est à l'origine de l'impossibilité de signer l'acte de vente. Ils ajoutent que c'est Mme [W] [G] qui a ensuite voulu déjouer les règles d'urbanisme en affirmant vouloir se dispenser de faire une déclaration préalable sous un prétexte erronée de l'obtention d'un permis de construire.

Il est exact que Mme [W] [G] et les consorts [G] par la voix de leur notaire ont expressément évoqué d'une part, qu'elles ne voulaient plus attendre la purge des délais de préemption notamment de la commune et d'autre part, et /ou attendre les délais de recours sur la déclaration préalable de division et voulaient maintenir le paragraphe « dispense d'urbanisme » dans la nouvelle promesse envisagée.

Ces éléments, pour certain en contradiction avec les dispositions du droit de l'urbanisme, ont conduit à la non réitération de la vente par acte authentique malgré les dispositions du jugement et non les consorts [I]-[U].

Par voie de conséquence, en l'absence de manquements fautifs des consorts [I] -[U], la résolution de la vente ne saurait être prononcée à leurs torts exclusifs.

Les appelantes ont maintenu à titre subsidiaire leur demande de nullité de la promesse que la cour se doit d'examiner avant d'envisager la résolution de la vente et ses conséquences.

2-Sur la nullité de la promesse de vente

A ce titre les intimés ont également conclu à l'acquiescement de la demande mais cette fois de manière totale. L'article 408 du code de procédure civile prévoit que l'acquiescement à la demande emporte reconnaissance du bien -fondé des prétentions de l'adversaire et renonciation à l'action.

Les appelantes ont maintenu leur prétention au titre de la nullité de la promesse de vente sur le fondement de l'article L 290-1 du code de la construction et de l'habitation.

Aux termes de ce texte toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique, lorsqu'elle est consentie par une personne physique.

Dans un arrêt de principe du 18 février 2015 (3e Civ., 18 février 2015, pourvoi n°14-14.416 ), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a retenu que l'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation est applicable à toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier par un particulier, et qu'elle doit être constatée par acte authentique.

Enfin, la subordination de la formalité de l'acte authentique à une durée de validité minimum de la promesse révèle le but visé et l'intérêt protecteur du propriétaire qui s'oblige à immobiliser son bien à un prix fixé pendant une durée notable, font de cette nullité est une nullité relative (3e Civ .26 novembre 2020 pourvoi n° 19-14.601).

Si elle peut être couverte par la confirmation, peu importe au regard de l'acquiescement des intimés à la nullité de l'acte, le comportement des propriétaires.

Il résulte des éléments de l'espèce qu'à la suite d'une première promesse de vente par acte sous-seing privé, il a été signé une seconde promesse de vente portant la durée de la promesse au -delà de 18 mois (24 mois) par acte sous-seing privé et portant jusqu'à 3 ans cette durée.

C'est donc en méconnaissance des dispositions rappelées ci-dessus que cette seconde promesse de vente a été signée. Il s'en déduit le caractère vicié de l'acte et le droit d'agir en nullité.

Par voie de conséquence, la nullité de la promesse de vente du 12 juillet 2012 sera prononcée et le jugement déféré infirmé.

3-Sur les conséquences de la nullité de l'acte avec acquiescement des intimés à la demande

Le tribunal a retenu qu'en application des dispositions de l'article 1583 du Code civil, la vente était parfaite au jour de la levée de l'option par les ayants -droit de M.[V] [I] et de M.[U] le 10 juillet 2015, le transfert de propriété étant reporté au titre de la promesse de vente au jour de la signature de l'acte authentique.

De la nullité de la promesse prononcée ci-dessus s'induit l'infirmation de ces dispositions et la remise en l'état des parties à l'état antérieur.

Ainsi s'agissant de l'indemnité d'immobilisation, s'il est prévu à l'acte qu'elle reste acquise aux vendeurs à titre d'indemnité forfaitaire encore faut-il que cet acte ne soit pas annulé. Or en l'espèce, la nullité sollicitée et obtenue par les vendeurs sur le fondement de l'article L 290-1 du code de la construction et de l'habitation a pour conséquence d'anéantir toutes les clauses du contrat et la restitution de ces sommes doit être ordonnée.

S'agissant de la demande de dommages et intérêts des consorts [G], sur le fondement de l'article 1382 ancien du Code civil.

Il a été retenu supra que les consorts [I]-[U] n'avaient pas fait preuve d'inertie dans la passation de l'acte et que le retard pris dans cet accomplissement ne leur était pas imputable y compris postérieurement au jugement de première instance.

Par voie de conséquence, contrairement à ce que soutiennent les appelantes elles ont accepté de leur plein gré de prolonger la durée de la promesse de vente. Il a été ainsi rappelé plus haut qu'à partir de la levée de l'option en juillet 2015 elles ont continué à vouloir poursuivre la vente, qu'après conseil du notaire M° [F] (pièce n° 77) d'envisager dans cette poursuite des relations contractuelles, une nouvelle promesse de vente cette fois par acte authentique, Mme [G] n'a pas décliné mais a demandé simplement que la réitération de la vente par acte authentique soit faite avant le 31 décembre 2015.

Il en résulte que les appelantes ne démontrent pas quel comportement non accepté par elles auraient eu les intimés à l'origine de leur préjudice. C'est avec leur accord que la vente s'est poursuivie et c'est sans faute des intimés que le transfert de propriété n'a pu se concrétiser par la signature de l'acte authentique. De plus, le fait que le notaire de consorts [I] ait rappelé que le respect des règles d'urbanisme et la purge du droit de préemption devaient être obtenue avant la passation de l'acte authentique, n'est pas de nature à caractériser un comportement fautif des intimés responsables de l'immobilisation inutile du bien comme le soutiennent les appelantes.

Enfin il sera observé qu'elles ont poursuivi l'exécution de la promesse bien au-delà du délai de 3 mois après la levée de l'option et n'ont envisagé de s'en défaire qu'au 23 décembre 2015 par crainte de ne pouvoir bénéficier de l'abattement exceptionnel de 30% sur les plus -values au regard du changement législatif annoncé.

Au final, l'indemnité d'immobilisation doit être restituée aux consorts [I] -[U] ou à ceux qu'ils se sont substitués conformément aux dispositions de la promesse de vente de 2008 reprise en 2012 ce qui rend leurs interventions recevables en application des dispositions des articles 324 et 325 du code de procédure civile et les consorts [G] doivent être déboutés de leur demande de dommages et intérêts formées à l'encontre des intimés.

Il ressort des relevés de compte produits aux débats que la société Lou Souleu Mi Fa Canta a versé aux consorts [G] pour la part de l'indemnité d'immobilisation due par les consorts [I] la somme de 60 000 euros. Les consorts [G] seront donc condamnés à lui payer cette somme en restitution de la part d'indemnité d'immobilisation versée.

S'agissant de la part de l'indemnité payée par M.[U], il ressort des pièces versées aux débats que Mme [X] [I] à payer à M.[U] et à la société Maximmo le remboursement de la somme de 60 000 euros à laquelle s'ajoute les intérêts depuis le jugement, au titre de la part d'indemnité d'immobilisation versée par M.[U].

M.[U] en cause d'appel et au regard de la position adoptée par les consorts [I] d'acquiescer à la nullité de la promesse de vente, ne demande plus la résolution du protocole passé entre lui et ces derniers le 24 juillet 2015 (se retirant de ses droits dans la promesse unilatérale de vente du 12 juillet 2012). En revanche, il demande confirmation du jugement en ce qu'il a condamné les consorts [I] in solidum à lui payer la somme de 60 000 euros en exécution de ce protocole.

Les consorts [I] ne contestent pas lui devoir cette somme puisqu'il avait envisagé de reprendre ses droits et de poursuivre seuls le projet d'acquisition via leur société SAS Lou Souleu Mi Fa Canta qu'il se sont substituée.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné les consorts [I] à payer à M.[U] la somme de 60 000 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement et par voie de conséquence, Mmes [G] seront également condamnées à verser à Mme [X] [I] la somme de 60 000 euros représentant la part de l'indemnité d'immobilisation de M.[U] qu'elle lui a remboursée. Mais contrairement à ce qu'elle soutient les intérêts au taux légal à compter du jugement sur cette somme qu'elle a payée à M.[U] ne sont pas à la charge des époux [G].

4-Sur la demande de remboursement des frais de la promesse de vente formée par les consorts [I] et la SCI Sophimar

Les consorts [I] prétendent que M.[V] [I] avait envisagé de se substituer la SCI Sophimar lors de la première promesse pour mener à bien son opération. Toutefois, aucun élément ne vient confirmer cette réalité et les pièces versées aux débats ne démontrent pas d'une part cette substitution et d'autre part ne permettent pas de vérifier que les sommes engagées par cette société et portées au débit de son compte l'ont été dans le cadre de cette opération.

Il s'en déduit que son intervention volontaire fût-elle recevable ne la rend pas pour autant fondée dans ses demandes.

Elle en sera déboutée.

5-Sur les mesures accessoires

Au regard de ce qui vient d'être jugé chacune des parties succombant pour partie, les dépens de première instance et d'appel seront partagés par moitié entre les consorts [G] d'une part et les consorts [I]-[U] d'autre part.

Le jugement sera ainsi infirmé en ce qu'il a condamné les consorts [G] à supporter les dépens de première instance.

Enfin aucun motif d'équité ne justifie qu'il soit fait droit à une quelconque demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les parties seront toutes déboutées de leurs demandes de ce chef.

PAR CES MOTIFS,