TJ Bordeaux, 6 févr. 2025, RG 21/08759

N° RG 21/08759 - N° Portalis DBX6-W-B7F-V7JV

7EME CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX 7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 06 FÉVRIER 2025 50G

N° RG 21/08759
N° Portalis DBX6-W-B7F-V7JV

Minute n°2025/

AFFAIRE :

[P] [U]
C/
[X] [M] épouse [T]
[L] [T]

Grosse Délivrée
le :
à
Me Arthur CAMILLE de la SCP AUSONE AVOCATS
Me Raphaël MONROUX de la SCP HARFANG AVOCATS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, statuant en Juge Unique,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 04 Décembre 2024

JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEUR

Monsieur [P] [U]
né le 13 Avril 1947 à [Localité 12] (GIRONDE)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 5]

représenté par Me Raphaël MONROUX de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de LIBOURNE

DÉFENDEURS

Madame [X] [M] épouse [T]
née le 06 Novembre 1984 à [Localité 10] (ALGÉRIE)
de nationalité Algérienne
[Adresse 6]
[Localité 4]

représentée par Me Arthur CAMILLE de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [L] [T]
né le 20 Août 1972 à [Localité 9] (ALGÉRIE)
de nationalité Algérienne
[Adresse 6]
[Localité 4]

représenté par Me Arthur CAMILLE de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

Aux termes d'un acte notarié intitulé « vente conditionnelle de maison d'habitation construite depuis plus de 10 ans » en date du 25 novembre 2020, Monsieur [P] [U] s'est engagé à vendre à Monsieur [L] [T] et Madame [X] [T] née [M] qui se sont engagés à l'acheter une maison d'habitation sise [Adresse 1] à [Localité 7] pour un prix de 555 000 euros.

L'acte comportait, outre les conditions suspensives classiques, une condition suspensive d'obtention d'un prêt par l'acquéreur d'un montant de 350 000 euros d'une durée de 25 ans à un taux maximum de 1,5 %, l'offre devant intervenir au plus tard dans les 45 jours de la vente conditionnelle. La signature de l'acte authentique était prévue au plus tard pour le 25 février 2021 et il était prévu à titre de condition suspensive au profit du vendeur le versement d'une somme égale au montant du prix au plus tard le jour de la date la plus tardive prévue pour cette signature. L'acte prévoyait en outre le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 27 500 euros dans ses 10 jours et une clause pénale d'un montant de 10 % du prix de la vente à l'encontre de la partie défaillante.

Le 03 décembre 2020, Monsieur et Madame [T] ont obtenu une offre de prêt d'un montant de 298 000 euros sur une durée maximale de 22 ans à un taux de 1,2 %.

La somme de 27 500 euros a été versée par eux le 03 décembre 2020.

Par courrier du 12 février 2021, l'organisme prêteur a procédé à la résiliation du prêt.

Les 23 mars, 26 mars, 29 mars et 1er avril 2021, Monsieur et Madame [T] ont versé entre les mains du Notaire les sommes de 278 000 euros, 54 300 euros, 80 000 euros et 156 590 euros, soit une somme totale de 568 890 euros.

Le 27 avril 2021, ils ont fait sommation à Monsieur [U] d'avoir à se présenter à l'office notarial pour procéder à la signature de l'acte authentique.

Par acte du 03 mai 2021, Monsieur [U] leur a fait répondre que la vente était caduque et réclamé les pénalités « prévues à cet effet ».

Un procès-verbal de carence a été dressé le 03 mai 2021 et publié à la conservation des hypothèques le 05 mai 2021.

Par acte du 15 novembre 2021, Monsieur [U] a fait assigner au fond devant le Tribunal judiciaire Monsieur et Madame [T] aux fins de les voir condamnés à lui payer le montant du gage-espèce et de la clause pénale.

Alors qu'un calendrier de procédure était établi, les parties ont demandé le renvoi à la mise en état, des transactions étant en cours. Les parties n'ont pas réussi à s'entendre et aucune transaction n'est intervenue.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 03 mars 2022, Monsieur [P] [U] demande au Tribunal de :
Vu les articles 1103, 1104, 1193, 1304-3 et 6, 1650 du Code Civil et L 313-41 in fine du Code de la Consommation,
DIRE et JUGER caduc le compromis de vente du 25 novembre 2020 faute à l’acquéreur de remplir les obligations liées à la condition suspensive d’obtention du prêt avant le terme contractuel et de justifier de l’origine des fonds.
DIRE et JUGER en conséquence que l’immeuble propriété du requérant était libre de tout engagement à compter du 25 février 2021.
CONDAMNER en conséquence conjointement et solidairement à payer au requérant :
- 27 500 € au titre de la clause gage-espèces,
- 55 000 € à titre de dommages intérêts conventionnels.
DIRE que Maître [W] séquestre devra remettre la somme de 27 500 € au requérant au vu de la signification du jugement à intervenir.
DIRE et JUGER que le jugement à intervenir devra être publié en marge du procès-verbal de carence daté du 3 mai 2021 et publié le 5 mai 2021 volume 3304P03 2021 P n°8772.
ORDONNER la radiation de ladite inscription aux seuls frais des assignés sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir.
DIRE qu’à défaut d’y procéder dans les huit jours de la signification du jugement, le requérant y sera autorisé et dans ce cas condamner les assignés à payer une provision de 1 000 € sauf à parfaire.
CONDAMNER les assignés en 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.
ORDONNER l’exécution provisoire.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 janvier 2022, Monsieur [L] [T] et Madame [X] [T] née [M] demandent au Tribunal de :
Vu les articles 1103, 1104, 1304-3 du Code civil,
Vu l’article L. 313-41 du Code de la consommation,
➢ DÉCLARER Monsieur [L] [T] et Madame [X] [T], née [M], bien fondés en leurs défenses, demandes reconventionnelles, fins et prétentions
➢ DÉBOUTER Monsieur [P] [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions

➢ DÉCLARER la promesse synallagmatique de vente en date du 25 novembre 2020, caduque
➢ ORDONNER au séquestre de restituer à Monsieur [L] [T] et Madame [X] [T], née [M], leur dépôt de garantie d’un montant de 27.500,00 euros
➢ CONDAMNER Monsieur [P] [U] au paiement de la somme de 2.500,00 € au titre de l’article 700 du CPC
➢ CONDAMNER Monsieur [P] [U] aux entiers dépens

L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 octobre 2024.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

L’article 1103 du code civil dispose que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.» et l’article 1104 du même code que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public ».

L'article 1231-1 du code civil dispose en outre que « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».
En application de l’article 1231-5 du même code : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

En application de l’article 1304-3 du code civil : « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement ».

Enfin, l'article 1186 du code civil dispose qu'un contrat valablement formé devient caduc si l'un de ses éléments essentiels disparaît.

Monsieur [P] [U] fait valoir que c'est de manière fautive que Monsieur et Madame [T] n'ont pas obtenu le prêt immobilier, Monsieur [T] ayant dissimulé son changement de situation à l'organisme prêteur lors de la demande de prêt, ce qui a ensuite conduit à l'impossibilité du versement du prix dans le délai imparti.

Monsieur et Madame [T] font valoir que l'organisme prêteur avec lequel ils étaient déjà en relation alors qu'il était salarié avant juin 2020 a repris les éléments initialement transmis sans « vérification approfondie » et qu'une fois le prêt résilié, ils ont fait le nécessaire pour réunir les sommes nécessaires à l'achat du bien.

Il résulte de la demande de crédit versée aux débats par Monsieur et Madame [T] en date du 1er décembre 2020 qu'ils ont sollicité un crédit d'un montant de 298 000 euros sur une durée de 240 mois pouvant être allongée à 264 mois à un taux de 1,20 %, prêt qu'ils ont obtenu suivant l'offre du 03 décembre 2020. Dans cette demande de crédit, Monsieur [T] a déclaré être cadre en contrat à durée indéterminée auprès du Groupe SPIE. Dans son courrier du 12 février 2021, l'organisme financier a indiqué aux acquéreurs qu'après « avoir effectué des investigations complémentaires approfondies », il avait « découvert que certains documents transmis (...) à l'appui de votre demande de prêt étaient irréguliers ».

Il résulte de l'extrait du registre du commerce et des sociétés produit que Monsieur [T] avait créé une SARL unipersonnelle le 09 juin 2020. Si Monsieur et Madame [T] soutiennent que c'est la banque avec laquelle ils entretenaient des relations de confiance qui a déclaré la situation du premier sans plus de vérification, Monsieur et Madame [T] ont signé une demande de prêt dont force est de constater qu'elle contenait une déclaration inexacte sur la situation de Monsieur et qu'ils ne peuvent s'en défausser sur l'organisme bancaire. Ils ont ainsi de leur fait entraîné la défaillance de la condition suspensive d'octroi d'un prêt et en application de l’article 1304-3 du code civil, cette condition suspensive est réputée accomplie.

En outre, ils n'ont pas procédé au versement de l'intégralité du prix de vente avant le 25 février 2021, date la plus tardive prévue pour la signature de l'acte authentique alors que l'acte prévoyait qu'en cas de non-réalisation d'une condition suspensive à la date prévue, il y aura caducité de la vente. En l'absence de réalisation de cette condition suspensive prévue au profit du vendeur dans l'intérêt de celui-ci dans le délai, il y a ainsi lieu de constater la caducité de l'acte.

S'agissant de la somme de 27 500 euros séquestrée, l'acte de vente précise, « si l'acquéreur ne signe pas l'acte authentique dans le délai prévu, les conditions suspensives stipulées dans son intérêt étant réalisées, la somme versée reviendra au vendeur (…) et que si le refus de signer l'acte authentique provient du vendeur la ou les conditions suspensives stipulées dans son intérêt étant réalisées, l'acquéreur pourra, s'il ne poursuit pas le vendeur en exécution forcée, obtenir la restitution de la somme versée ». Or, la condition suspensive d'obtention de prêt au profit de l'acquéreur est réputée réalisée car défaillie de son fait et il n'a pas signé l'acte authentique dans le délai prévu alors que la condition suspensive au profit du vendeur a défailli pour un motif qui ne lui est pas imputable. Ainsi, le montant du dépôt de garantie doit revenir au vendeur et il sera enjoint au Notaire détenteur de la somme séquestrée de 27 500 euros de la restituer à Monsieur [U] tandis que Monsieur et Madame [T] seront déboutés de leur demande tendant à ce que qu'il soit ordonné au séquestre de leur restituer cette somme.

N° RG 21/08759 - N° Portalis DBX6-W-B7F-V7JV

S'agissant de la clause pénale, l'acte de vente stipule : «  au cas, où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes ayant été remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 10 % du prix de vente à titre de dommages et intérêts (…). Sauf inexécution définitive, la peine n'est encourue que lorsque le débiteur et mis en demeure. La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution forcée de la vente ». Or, comme le font valoir les consorts [T], la condition suspensive de versement du prix n'a pas été remplie, et, ce, sans que son empêchement par Monsieur et Madame [T] vaille accomplissement dans la mesure où ce ne sont pas eux qui y avaient intérêt. En outre, il ne leur a pas été fait sommation par Monsieur [U] d'avoir à passer l'acte authentique conformément au paragraphe de l'acte sur l'exécution forcée mais ce sont les acquéreurs qui ont fait sommation de passer l'acte. En conséquence, les conditions d'octroi de la pénalité ne sont pas remplies et Monsieur [U] sera débouté de sa demande tendant à se voir octroyée la somme de 55 000 euros à ce titre.

Monsieur [U] sollicite qu'il soit « dit et jugé » que le jugement à intervenir devra être publié en marge du procès-verbal de carence du 03 mai 2021 publié le 05 mai 2021 et ordonnée la radiation de l'inscription aux frais de Monsieur et Madame [T] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir et qu'à défaut, il soit autorisé à y procéder dans les huit jours de la signification du jugement, dans ce cas Monsieur et Madame [T] étant condamnés « à payer une provision de 1 000 € sauf à parfaire ».

Ni le procès-verbal de carence ni le jugement constatant la caducité d'une promesse de vente ne font partie des actes devant obligatoirement être publiés au bureau des hypothèques en application des articles 28, 35 et 37 du décret n°55-22 du 04 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière.

En conséquence, il n'y a pas lieu que le Tribunal ordonne la publication du jugement mais, Monsieur et Madame [T] ayant fait procéder à la publication du procès-verbal de carence, de leur ordonner de procéder eux-mêmes à la publication du présent jugement, dans le délai de 1 mois à compter de sa signification, sous astreinte de 300 euros par semaine passé ce délai, astreinte d'une durée de 4 mois.

Monsieur et Madame [T], partie perdante, seront condamnés aux dépens et, au titre de l'équité, à payer à Monsieur [U] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire de droit aux termes de l'article 514 du code de procédure civile sera rappelée.

N° RG 21/08759 - N° Portalis DBX6-W-B7F-V7JV

PAR CES MOTIFS :