TJ Paris, 6 févr. 2025, RG 23/00428

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire à :
-Me Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/00428
N° Portalis 352J-W-B7H-CYXW7

N° MINUTE :

Assignation du :
09 Janvier 2023

JUGEMENT
rendu le 06 Février 2025
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] - [Localité 3], , réprésenté par syndic, FONCIA [Localité 4] RIVE GAUCHE
[Adresse 5]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représenté par Me Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1286

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Madame [Z] [K]
[Adresse 1]
[Localité 3]

non-représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Mme Antoinette LE GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 06 Février 2025
Charges de copropriété
N° RG 23/00428 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYXW7

DÉBATS

A l’audience publique du 21 Novembre 2024

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

M. [G] [Y] et Mme [Z] [K] sont propriétaires des lots n°279, 280 et 684 dans l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 3], soumis au régime de la copropriété.

Par actes de commissaires de justice du 9 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 3], représenté par son syndic la société FONCIA PARIS RIVE GAUCHE, a assigné, devant ce tribunal, M. [G] [Y] et Mme [Z] [K] en paiement solidaire de la somme de 10.041,14 euros au titre d’un arriéré de charges de copropriété arrêtées au 6 décembre 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, capitalisation des intérêts, outre la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts et une indemnisation du chef de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires a adressé à la juridiction, suivant courrier électronique du 9 mai 2023, des conclusions d’actualisation de l’arriéré au 2 mai 2023 à hauteur de la somme en principal de 11.494,18 euros.

Par conclusions signifiées par commissaire de justice du 4 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

- condamner solidairement M. [Y] et Mme [K] à lui payer:

* la somme de 12.489,46 euros de charges de copropriété arrêtées au 4ème appel 2023 inclus, avec intérêts de droit à compter du commandement du 28 janvier 2019 sur la somme de 6.083,68 euros, du commandement du 29 novembre 2022 sur la somme de 9.664,94 euros et de l’assignation pour le surplus,

* la somme de 1.500 euros de dommages et intérêts,

* la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

- ordonner la capitalisation des intérêts,

- condamner les mêmes en tous les dépens.

***

M. [G] [Y], assigné à sa personne et Mme [Z] [K], assignée par remise de l’acte à un tiers présent à domicile, soit M. [Y], et à qui les conclusions ont été, à tous deux, signifiées le 4 décembre 2023 par remise de l’acte à un tiers présent à domicile -soit leur fille [C] [Y] -, n’ont pas constitué avocat.

***

Il sera expressément renvoyé aux écritures précitées du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 3 avril 2024. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 21 novembre 2024 et mise en délibéré au 6 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Dans ce cas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu’“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de la qualité de propriétaires indivis de M. [Y] et de Mme [K] sur les lots n°279, 280 et 684 de l’état descriptif de division.

Il produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 15 juin 2017, 13 juin 2018, 20 juin 2019 29 septembre 2020, 28 juin 2021 22 juin 2022 et 26 juin 2023 approuvant les comptes 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022, les budgets prévisionnels des exercices 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023, les fonds travaux des exercices concernés et certains travaux dont ceux de rénovation et remplacement des systèmes d’accès, de mise en conformité des sprinklers, de remplacement du lino, de réparation de fontes en sous-sol, de mise en place d’une vidéo-surveillance, de remplacement de boîtes aux lettres, de peinture dans les parkings, de remplacement de cellules haute tension, de missions d’étude concernant les installations électriques et de ventilation, de remplacement de portes coupe feu, de remplacement de canalisations, de réfection de revêtement, d’aménagement d’ascenseurs, de reprise de façades, de fermeture de voies, de pose de caméras, de peinture du hall, de chemisage de canalisations, de rénovation des colonnes humides, de circuits électriques ou d’équipements services généraux électricité et du groupe électrogène, d’installation de recharge électrique pour véhicules ou encore d’aménagement d’un local commun,

- les appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition des lots des défendeurs,

- un décompte faisant apparaître, au 1er octobre 2023, un solde débiteur de 12.489,46 euros, comprenant des frais et des intérêts.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire des défendeurs est débiteur, déduction faite des divers frais et intérêts, à hauteur de la somme de 10.606,46 euros au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 1er octobre 2023, “5/5 appel Renos Er. Gen. Elec.” et “Prov./ Charg courante 01/10/2023” compris.

M. [Y] et Mme [K] ne démontrent pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires. Le syndicat justifie que le règlement de copropriété prévoit, en sa clause “indivisibilité-solidarité” (p.228), qu’en cas d’indivision de la propriété, tous les copropriétaires indivis seront solidairement tenus du paiement des sommes dues au titre des lots indivis.

En conséquence, M. [Y] et Mme [K] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme susvisée de 10.606,46 euros.

S’agissant des intérêts au taux légal sollicités, il ressort du décompte fourni que les appels de fonds ayant fait l’objet du commandement de payer du 28 janvier 2019 pour 5.906,87 euros ont été apurés par les défendeurs, - par des versements successifs qui doivent s’imputer sur les dettes les plus anciennes -, à tout le moins en janvier 2020, de sorte que les intérêts ne peuvent continuer à courir, sur cette somme, à compter dudit commandement.

Les intérêts au taux légal seront accordés entre le 9 janvier 2023, date de l’assignation et le 4 décembre 2023, date des conclusions signifiées, sur la somme alors due de 8.602,53 euros et sur le surplus à compter du 4 décembre 2023.

Sur les frais et les intérêts facturés

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, les frais de mise en demeure du 01/10/2018, de relance du 4/12/2018, de mise en demeure du 5/11/2020, de relance du 3/12/2020, de mise en demeure du 19/08/2021, de relance du 9/09/2021, de mise en demeure du 9/05/2022 ou de relance du 7/06/2022 seront écartés. En effet, lesdits frais ne sont pas justifiés par la production des accusés de réception y afférents, ni par la production du contrat de syndic alors applicable. En outre et en tout état de cause, ils doivent être considérés comme non nécessaires dans la mesure où, particulièrement, certaines facturations de frais se succèdent dans un délai inférieur à un mois.

De même, les frais de “constitution dr. [N].” du 17/01/2019 pour 422,60 euros, ceux du 01/10/2022 pour 150 euros et ceux de “constitution Dr [E]” du 06/12/2022 pour 550 euros seront rejetés dans la mesure où, conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de “diligences exceptionnelles”, ni démontrées ni même alléguées en l’espèce.

Par ailleurs, les frais de Maître [U] du 23 mai 2023 pour 158,62 euros ne sont pas justifiés par la production de l’acte du commissaire de justice correspondant et seront rejetés. Ceux facturés le 19 janvier 2023, paraissent, - compte tenu de la date de leur comptabilisation dans le décompte -, concerner les assignations et dès lors, relever des dépens et non de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Du chef des frais de l’article 10-1 précité, seront admis ceux de l’huissier de justice au titre des frais de commandement de payer du 28 janvier 2019 à hauteur de 176,81 euros et du commandement de payer du 29 novembre 2022 à hauteur de 173,80 euros.

Enfin, si en vertu des dispositions de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, certaines sommes dues peuvent, dans certaines conditions, faire l’objet de facturations d’intérêts au taux légal par le syndic, en l’espèce, celles d’ores et déjà intégrées au décompte fourni ne sont pas justifiées en leur montant et calcul. En outre, faute de capitalisation, lesdits intérêts ne peuvent se cumuler avec les intérêts au taux légal sollicités par le syndicat des copropriétaires devant le tribunal, et qui lui sont, en partie, ci-avant accordés. Aussi, les facturations des intérêts de retard des 04/12/2018, 03/12/2020, 09/09/2021 et 07/06/2022 seront rejetées.

En conséquence, M. [Y] et Mme [K] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 350,61 euros (176,81 + 173,80) au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2023, date de l’assignation.

Le surplus, du chef des frais et des intérêts, sera rejeté.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation. De plus, le préjudice dont argue le syndicat demandeur serait constitué par les frais de recouvrement qu’il serait contraint d’engager, préjudice qui relèverait, alors, des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et serait apprécié dans ce cadre, s’il était justifié, et non du chef de dommages-intérêts.

En outre, alors que la bonne foi des débiteurs doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [Y] et Mme [K] aient agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières, étant observé que le dernier décompte fourni révèle que les défendeurs procèdent, régulièrement et au fur et à mesure, à des versements certes insuffisants mais cependant significatifs.

Aussi, faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Parties perdantes au sens de l’article 696 précité, M. [Y] et Mme [K] seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, M. [Y] et Mme [K] seront in solidum condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,